投资用房地产市场报告 ｜ 第四季度 2022年1月～3月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

都心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2012年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2012年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－都心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

与往年同期相比，都心区域4Q在2021年度的成交件数有所下降。此外，平均出售表面回报率上涨+2.5点（价格下跌），平均成交表面回报率上涨+3.2点（价格下跌），显示出销售价格被抑制的趋势。
有一些卖方根据房地产市场的现状和前景判断“现在是抛售的时机”，并确定了合理的出价，而另一些卖方在市中心房地产需求旺盛的背景下继看涨定出了比较强势的价格，因此可以说，本季度房产收益率的上升并不是因为价格调整，2021年度房产市场在东京都心4Q仍然呈现出“繁荣”。
由于东京都心市场是对外汇和金融市场反应敏感的区域，考虑到今后美国减少货币宽松政策，利率上升，国内能源价格上涨导致的部分通胀，以及对新冠病毒疫情结束的预期等因素互相交错影响，日本经济会如何反应，以及日本经济如何受到影响，今后有必要密切关注市场状况。
 

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度4Q该区域平均成交表面回报率为75点，比上一季度+1.2 点，连续三个季度略有上升（价格下降）。此外，平均出售表面回报率为76点，比上一季度+4.8点（价格下跌）。此外，成交件数方面，比上一季度增长约一成，连续3期增长。成交件数增加的主要原因是待售房源供应数量增加使得选择增加，出售回报率上升也使得购房者购买意愿增加。
在该区域，最近平均出售表面回报率和平均成约回报率都有略微上升的趋势，但由于两者之间的差异很小，所以是比较容易成约的状态。在过去的一两年里，该区域的投资性房地产市场相对稳定。然而，由于国内外物价和利率上升的压力，今后的买卖双方的情绪可能会发生变化，因此我们需要密切关注待售物业的供应量和价格趋势可能会受到何种影响。
 

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西、城北区域2021年度4Q的成交件数与上一季度基本持平，平均成交表面回报率为77点，比上一季度上涨3.8点（价格下跌），平均出售表面回报率为73点，比上一季度上涨5.0点（价格下跌）。这是自2020年3Q以来首次出现平均成交表面回报率上涨（价格下跌）。
2022年土地价格公告显示，全区中住宅区和商业区的平均变动率均有所上升，显示了2021年度是良好的市场状况。然而，在2022财政年度，全球经济形势瞬息万变，包括美国提高政策利率以应对通胀，以及对俄罗斯的经济制裁导致的天然能源和资源价格上涨，日本国内由于日元加速贬值，建筑材料价格飙升，以及日本央行利率政策等让前景也不明朗。日元贬值让海外投资者觉得日本房地产比较便宜，因此一方面可以期待入境需求，但在实体经济不稳定的情况下，有必要更加慎重地关注2022年度的房地产投资市场。
 

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度4Q城东区域的成交件数数量超过去年同期。平均成交表面回报率为82点（比上一季度+1.0点，价格下跌），平均出售表面回报率为81点（比上一季度+2.8点，价格下跌）。平均出售表面回报率自2021年度第1季度以来持续上涨（价格下跌），在本季度买卖双方的意向价格越来越近。
从3Q的后期到4Q的初期，虽然也有“奥米克荣株”的流行，但是随着疫苗的第三次接种，感染人数也开始稳定下来。乌克兰问题和物价上涨会产生怎样的影响，需要密切关注，如果冠状病毒就此结束，日元贬值也拉动入境旅游，拥有“浅草”和“天空树”等观光地的城东区域的关注度可能会提高。
另一方面，在租赁市场，特别是针对单身人士的1R和1K，由于供应过剩，租金单价在下降。这几年支撑土地价格上涨的公寓开发商处于所谓的“观望”状态，因此有必要密切关注其动向。
 

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度4Q横滨川崎区域的成交件数与3Q相比略有下降，但仍高于去年同期，说明市场持续活跃。
从价格角度看，成交房源和待售房源的表面收益率的平均值低于上一季度，该区域的收益用物业的价格也表现出强势。
但两极分化的趋势没有改变，郊区，有车站距离远的物业，以及楼龄老的物业，销售周期明显拉长，为了成交，需要降低价格，提高其回报率。
在继冠状病毒漩涡拖尾的情况下，4Q是“结算期”，因此有些行业的公司急于回笼资金所以可以忍受大幅讲价，但投资资金持续流入房地产市场，购买需求旺盛，高价行情仍在持续。
预计2022财政年度的市场状况不会有太大变化，但我们需要密切关注实体经济中继的许多不确定因素，包括冠状病毒的趋势，由于乌克兰局势导致的资源价格上涨导致的成本增加，美国和欧洲的利率趋势，以及日元贬值的加剧等。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

本季度交易数量总体与去年4Q比基本持平，与当年上一季度相比有所增长。在个别区域中，城南和城东区域的交易数量有所增加，其他区域的交易数量有所减少，但总体而言，这是2021年度交易数量最多的一个季度。
在平均成交表面回报率和平均出售表面回报率，横滨和川崎区域下跌（价格上涨），东京所有区域的此2项回报率都上涨（价格下跌）。虽然有必要密切关注今后东京的投资房地产市场，但由于目前维持在较低收益率水平的状况没有改变，成交件数也没有下降，城南出现了平均成交表面回报率低于平均出售表面回报率的逆转现象，房地产投资市场持续“繁荣”。
在上一次的调查中，城西、城北区域的出售回报率急剧下降，城西、城北区域的出售回报率首次低于城南的出售回报率，本季度的结果也是如此。为了高回报在广域搜索物业的趋势仍在继续。
在日本国内，由于日元快速贬值和股票市场动荡，经济形势前景不明朗，但日元贬值也有刺激海外投资者需求的一面。