投資用房地產市場報告 | 第二季度 2021年7月～9月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2012：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2012：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地区（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021年度2Q的交易件數與新冠病毒疫情前的2019年度2Q相比呈減少走向。在收益率方面，平均銷售表面收益較上一財年下跌6.0pt，平均成交表面收益較上一財年下跌6.4pt%。 
延續上一個季度，成交表面收益繼續低於賣出表面收益，這兩個表面收益在第一季度略有上升，但再次轉為下降。成交表面收益率指數為60，再次顯示了市中心市場的強勁勢頭，同時“賣出時機”仍在繼續。外資基金和房地產公司的購買熱情依然旺盛，這些旺盛的購買需求集中在部分有限的優質待售房源上，高價成交推高了整體成交價格。
另一方面，隨着冠狀病毒情況的穩定，待售房源略有增加的趨勢，但由於成交量同比也有所下降，購房者挑選房源的眼光更加嚴格。市中心優質物業的成交價格未來可能會進一步上漲，但個別成交利率“格差”，可能會拉大。
從本次調查可以說，市中心市場市況維持“良好”，但由於對經濟和各種因素特別敏感的市中心市場可能會改變風向，因此有必要繼續關注第三季度及以後的市場狀況。
 

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021年第二財政年度，該地區的平均成交表面收益為72，比上一財政年度（2021年第一財政年度）增加1.5 pt，基本持平。另一方面，平均銷售表面收益為73，比上一財年上升了5.6pt（價格下跌）。此外，在成交件數方面，雖上期大幅下降，本期較上期增加約四成。本財政年度成交件數增加的原因，除了銷售房源供應數量增加外，由於售價向下修正的推進，銷售收益率上升，達到接近考慮購買者預期收益率的水平，匹配機會增加。
2015年以來，該地區的平均銷售表面收益一直保持在70左右。除非未來市場環境發生變化，如租金水平出現較大波動，新房供應激增等，否則市場行情或將在同等收益率水平下形成，但仍需密切關注市場供應的房源數量和收益率水平。
 

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西和城北地區2021財政年度2Q的成交量與上一財政年度基本持平，但平均成交凈收益下降（價格上升）至74（比上一財政年度下降3.3磅），平均銷售凈收益略降至76（比上一財政年度下降0.1pt）。另一方面，本季度的平均成交表面收益率低於平均賣出表面收益率2pt，這是自2012年研究開始以來收益率首次逆轉。城西和城北地區的投資性房地產市場延續上一個財政年度繼續強勁。
此外，令人擔憂的新型冠狀病毒疫情正在逐漸平息，以9月30日解除緊急事態宣言為契機，放寬了對社會經濟活動的限制，這也為蓬勃發展的投資房地產市場提供了助力。
如前所述，當前市場可以說是賣出的好時機，但如果收益率繼續下跌，價格繼續上漲，成交數量可能會受到阻礙。從現在開始，我們必須密切關注市場上供應的待售物業數量和銷售表面收益水準，並密切關注市場趨勢。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021年度2Q城東區成交量略低於去年同期。平均銷售凈收益為75（比上一財年+3.7磅），平均成交凈收益為77（比上一財年下降4.0pt），是2012年調査開始以來的最低水平。2021第二財年是“奧運後”市場，成交價格上漲，顯示城東區房地產市場情況良好。
在該地區，新冠病毒的影響也是暫時的或有限的，具有吸引力的物業繼續以“更貴”的姿態銷售，如車站附近，規模感和各地區主要街道沿線的高可見度物業。另一方面，對於車站距離較遠或房齡較舊的物業，成交的天數比以往任何時候都要長，兩極分化的色彩變得更加明顯。
對於單身人士的1R和1K，供應過剩的情況正在出現，經常出現需要延長招募期和重新評估租金水準的情況。單身人士租賃市場的發展將對城東區的房地產市場產生怎樣的影響，似乎還需要持續關注。
 

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021第二季度，橫濱和川崎地區的成交數量略低於上一財年，也略低於上年同期，成交數量自上一財年下半年以來的高水平暫時得到了喘息。
另一方面，在價格方面，成交項目和銷售項目的平均表面收益率比上一財年略有下降（成交價格上升），投資房地產市場繼續活躍。
此外，在本財政年度，在物理條件下處於劣勢的物業“利率超過10%”的情況並不顯著，這一情況比去年持續增加，但兩極分化的情況沒有改變，長期積壓的庫存仍在增加。
在市場供求平衡方面，雖然由於“投資資金的積極流入”，購買需求仍然非常旺盛，但出售房產的數量仍然很少，這一供求不匹配在一定程度上導致了當期成交量的輕微下降。
雖然新感染人數急劇下降，解除了緊急事態宣言，放鬆了對餐館的自我約束要求，形勢發生了很大變化，但由於資源價格上漲和美國利率趨勢等實體經濟仍存在許多不明朗因素，我們需要密切關注這些經濟形勢。
 

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

本財政年度的總交易量較上一季度有所增加，但較上年同期和上一財政年度同期有所下降，這反映了向市場出售物業的供應較少的情況。
除城南地區外，其他區域平均成交表面收益率均下跌（價格上漲）。另一方面，城南地區較上一財年下跌1.5 pt（價格下跌），但由於上一財年的平均成交收益率低於市中心地區，是調查開始以來的最低水平，因此可以判斷城南地區的市場狀況將繼續活躍。
此外，在本財政年度，不僅市中心區域，城西和城北區域的成交表面收益也低於銷售表面收益，市場繼續保持賣方優勢。
另一方面，如果我們把目光轉移到受金融市場影響較大的房地產投資信託市場，我們可以看到一些股票在公募增資後的投資單位價格表現不佳，對商業辦公樓市場的前景和利率上升的警惕情緒似乎飄忽不定。
眾議院選舉結束后，受新政府上台帶來的經濟對策的期待感和良好的企業業績的支持，11月上旬股市活躍，但由於原油高、日元貶值、利率高等國內外經濟形勢的前景不明朗，房地產投資有必要慎重討論。