投資用房地產市場報告 | 第三季度 2021年10月～12月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2012：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2012：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地区（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2021財年第三季度的平均出售表面投報率為62，較上一財年為▲1.0pt。另一方面，平均成交表面投報率為64，較上季度上升4.4pt（價格下跌）。成交表面投報率低於銷售表面投報率的逆轉現象在一年後得以消除，但收益率維持在較低水平，表明市中心市場的強勁勢頭仍在繼續。
　在購買市中心房地產的需求旺盛的背景下，賣方制定了較高的出售價，導致平均出售價上升。另一方面，為避免銷售時間過長，也有賣方願意降價，因此成交均價應有所下降。這些理由都是“現在是出售的時機，趁着現在”。此外，購房者挑選房源的眼光繼續嚴格，部分優質房源與其他房源的“差距”正在拉大，賣方需要冷靜判斷，看清妥協點。
　從本次調查來看，市中心市場似乎維持着“繁榮”，但美國等國家縮減貨幣寬鬆政策和利率上升等因素可能會對日本經濟，利率趨勢和房地產市場產生影響。此次平均成交收益率的上升是否標志著對景氣敏感的市中心市場的轉折點，今後也有必要隨時關注市場的狀況。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2021財年第三季度，該地區的平均成交表面投報率為73，比上一財年增加1.2pt，連續兩個季度略有上升（價格下跌）。另一方面，平均銷售表面投報率為71，較上一財年下跌2.pt（價格上漲）。此外，在成交宗數方面，兩個季度連續增長，較上季度增加約一成。成交數量增加的主要原因是待售房源供應數量增加，銷售表面投報率與意向購買者期望收益率之差縮小，賣方與買方價格感的差距縮小。
　在過去的一年裡，該地區的平均銷售表面投報率指數穩定在70左右。只要未來不發生租金水平的波動和金融形勢的變化，市場行情可能會在同等水平的收益率水平下形成，但需要密切關注近期新冠病毒災難擴大導致的經濟社會活動停滯和利率趨勢對房地產市場的影響。
 

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2021財年3Q城西和城北區域的成交量顯著高於上一財年。此外，平均成交表面投報率為73，較上一財年下跌1.2pt（價格上漲），平均銷售凈收益為68，較上一財年下跌8.1pt（價格上漲）。 自2012年研究開始以來，該地區的平均成交和銷售表面投報率均處於最低水平，並已接近城南地區的投報率水平。自2020財年度3Q起，成交價格持續上漲，城西和城北地區的投資性房地產市場將繼續保持強勁。與市中心和城南地區相比，該地區的價格相對較低，而且由於其利潤的吸引力，該地區被認為是一個值得投資的地區，這是該地區繁榮的一個因素。然而，在2021財政年度，收益率下跌（價格上漲）迅速，同時考慮到未來投資房地產市場的趨勢，以及迅速蔓延的變種病毒對股票社會和經濟活動的影響，我們認為有必要仔細考慮房地產投資。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2021年度3Q城東地區成交套數超過去年同期。平均成交表面投報率為81（較上一財年+3.9pt，價格下跌），平均賣出表面投報率為78（較上一財年+3.1pt，價格下跌）。雖然自2021財年第一季度以來，平均銷售表面投報率連續三個季度上升（價格下降），但該地區的房地產市場沒有出現重大動蕩（銷售與成交之間的重大偏離），表現穩健。到3Q的最後階段，變種病毒“Omicron”流行，感染人數與日俱增，但在該地區，新冠病毒的影響目前有限，車站附近，規模感和能見度高的物業等具有訴求點的物業繼續“暢銷”。
　另一方面，過去幾年，由於一居室和緊湊型公寓開發商积極購買土地，該區域的土地價格一直在上漲。 然而，針對單身人士的1R和1K，由於招租期延長，需要重新評估租金水平，土地供應過剩，公寓開發商處於所謂的“觀望”狀態。我們有必要密切關注包括租賃市場在內的市場趨勢。
 

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2021財年第三季度，橫濱和川崎地區的成交量遠高於上一財年，也高於上年同期。在前期一度被認為是迎接了平台，不過，恢復了活躍的形式。
　就價格而言，成交項目和銷售項目的表面投報率平均水平幾乎與上一個財政年度持平，表明該地區用於投資的房地產市場繼續活躍。
　在物理條件下，劣後物件“利率超過10%”的情況比去年有所增加，這一情況在本財政年度中並不明顯，但兩極分化的情況沒有改變，特別是在郊區，隨着銷售時間的延長，“降價”的趨勢日益明顯。
　雖然由於投資資金流入房地產市場，購買需求持續旺盛，但投資者偏好的條件較好的房產數量一直沒有增加，供求關係的不匹配在很大程度上影響了高價市場的繼續。
　在即將到來的財政年度結束之際，我們需要密切關注第六波的趨勢，以及美國、中國和俄羅斯的局勢，如資源價格上漲導致的成本上升，以及美國和歐洲的利率趨勢，以及美國和中國的局勢。
 

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

　本期交易筆數整體較上一季度大幅增加（較上一季度約129%）。自2020財年第三季度以來，所有地區的數量首次同比增長。與上一財年同期和上一財年同期相比，這一数字也略有增加。
　城西和城北地區的平均成交利率下降（價格上升），橫濱和川崎地區的平均成交利率持平，但市中心，城南和城東地區的平均成交利率上升（價格下降）。在2021財政年度，城市中心區域以及城西和城北區域出現了成交表面投報率低於銷售表面投報率的情況，但本財政年度沒有發現投報率逆轉的情況。
　儘管如此，維持較低投報率水平的狀況並沒有改變，房地產投資市場仍然活躍。
　在本次調查中，由於城西和城北片區的銷售表面投報率急劇下降，城西和城北片區的銷售表面投報率首次低於城南片區的銷售表面投報率。我們可以看到，市中心和城南地區良好的市場情緒正在蔓延到城西和城北地區。
　除了烏克蘭局勢和美國物價和利率上升等國際趨勢外，在國內，由於變種病毒對經濟活動的影響，日元貶值和高油價導致汽油價格上漲，利率上升和股票市場動蕩等經濟前景不明朗，房地產投資似乎需要慎重考慮。