投资用房地产市场报告 ｜ 第三季度 2021年10月～12月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

都心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2012年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2012年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－都心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　2021年度3Q的平均出售表面回报率为62点，比上一季度低1.0点。另一方面，平均成交表面回报率为64，比上一季度上涨4.4点（价格下跌）。 时隔一年后，成约表面回报率低于出售表面回报率的逆转现象得以消除，但收益率仍维持在较低水平，这表明市中心市场的强劲势头仍在继续。
　在市中心房地产需求旺盛的背景下，卖方定价会变高，导致平均出售价格上升。另一方面，为避免销售时间过长，也有卖方愿意降价，因此成交均价应有所下降。这些都是因为“现在是出售的好时机”。此外，购房者挑选房源的眼光还是很严格，部分优质房源与其他房源的“差距”正在拉大，卖方需要冷静判断，看清妥协点。
　从本次调查来看，东京都心市场似乎维持着“繁荣”，但美国等国家缩减货币宽松政策和利率上升等因素可能会对日本经济，利率趋势和房地产市场产生影响。此次平均成约回报率的上升是否标志着对景气敏感的东京都心市场的转折点，今后也有必要随时关注。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　2021年度第三季度该区域平均成交表面回报率为73点，比上一季度+1.2点，连续两个季度略有上升（价格下降）。另一方面，平均出售表面回报率为71点，比上一季度下跌2.4点（价格上涨）。此外，成交件数方面，较上一季度增长约一成，连续两个季度增长。成交件数增加的主要原因是待售物业供应数量增加，销售收益率与购买者期望收益率之差缩小，卖方与买方的希望价格差偏离缩小。
　就本区域而言，最近一年平均出售表面回报率指数基本稳定在70点左右。只要今后租金水平和金融形势不发生变化，市场行情可能会在同等水平的收益率下形成，但需要密切关注近期冠状病毒扩大导致的经济社会活动停滞和利率趋势对房地产市场的影响。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　城西、城北区域在2021年度3Q的成交件数远超上一季度。此外，平均成交表面回报率为73点，比上一季度下跌1.2点（价格上涨），平均出售表面回报率为68点，比上一季度下跌8.1点（价格上涨）。
　自2012年调查开始以来，该区域的平均成交表面回报率和平均出售表面回报率都处于最低水平，正在逐渐接近城南的收益率水平。2020年3Q以来，成交价格持续上升，城西、城北区域的投资性房地产市场预计仍然非常强劲。该地区比都心和城南区域价格便宜，回报率更高，所以成为受关注的投资区域。　 　
　然而，由于2021年度的收益率正在迅速下跌（价格上升），我们认为有必要仔细考虑房地产投资，因为我们需要密切关注今后投资房地产市场的发展，并考虑到奥米克隆的迅速蔓延对社会和经济活动的影响。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　2021年度3Q城东区域的成交件数超过去年同期。平均成交表面回报率为81点（上一季度比+3.9点，价格下跌），平均出售表面回报率为78点（上一季度比+3.1点，价格下跌）。自2021年度１Q以来，平均出售表面回报率连续三个季度上涨（价格下跌），但该区域的房地产市场没有出现（销售与成交大幅偏离）的重大动荡，表现稳健。到3Q的最后阶段，“Omicron株”流行，感染人数与日俱增，但在本区域，冠状病毒的影响目前有限，离车站近，有规模，辨识度高等有诉求点的物业仍能“畅销”。
　另一方面，该区域的土地价格在过去几年一直在上涨，这是由于一居室和紧凑型公寓开发商积极购买土地。然而，面向单身人士的1R和1K的房源供应过剩，导致招租期延长，需要重新评估租金水平。公寓开发商处于所谓的“观望”状态。我们有必要密切关注包括租赁市场在内的整体市场趋势。
 

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　2021年度3Q横滨川崎区域的成交件数远高于上一季度，也高于去年同期。虽然在上一季度出现了平台期，但现在又恢复了活力。
　就价格而言，成交项目和销售项目的表面收益率均保持在与上一季度比率相当的较低水平，这意味着该区域的投资用房地产市场继续蓬勃发展。
　继去年开始增加的条件不太好“利率超过10%”的物业，本季度也没有明显变化。两极分化的情况没有改变，特别是郊区房产的销售时间越来越长，以“降价”换成交的趋势日益明显。
　虽然由于投资资金流入房地产市场，让购买需求非常旺盛，但投资者偏好的条件好的房产数量一直没有增加，供求关系不匹配的情况在很大程度上影响了高价市场的继续。
　在即将到来的结算季，我们需要密切关注疫情第六波的趋势，因为在实体经济中有许多不确定因素，包括资源价格上涨导致的成本增加、美国和欧洲的利率趋势，以及美中、美俄的区域局势。
 

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

　本季度的交易件数较上一季度大幅增长（约是上一季度的129%）。这是自2020年度3Q以来，时隔一年，所有区域的件数均比上一季度增加。与去年同期和前年同期相比，数量都略有增加。
　平均成交表面回报率城西、城北区域下跌（价格上涨），横滨和川崎区域持平，但都心，城南和城东区域上涨（价格下跌）。2021年度，都心和城西、城北区域出现了成约表面回报率低于出售表面回报率的情况，本季度也没有发现收益率逆转的情况。
　尽管如此，维持较低收益率水平的状况并没有改变，房地产投资市场可以说持续的繁荣。
　在本次调查中，由于城西、城北区域的销售收益率急剧下降，首次低于城南的销售收益率。都心和城南的强劲市场正在蔓延到城西、城北区域。
　除了乌克兰局势和美国的物价及利率上升等国际趋势外，在国内，由于Omikron对经济活动的影响，日元贬值和高油价导致汽油价格上涨，利率上升和股票市场动荡等经济前景不明朗，房地产投资需要慎重考虑。