卖房流程介绍

让我们来带着您了解这6个阶段

01 商谈/ 价格调查
对所持房屋进行调查,提出卖出价格意见,及卖出策略。对卖房时的税金以及费用进行说明。

各項費用明細

出售需要的费用

出售物业时,需要支付税金和中介手续费等各种费用。也就是说,从买卖金额中扣除各种费用后的金额才是实收金额。

各种费用明细

主要的各种费用明细如下:

  • 中介手续费
    中介的物业,在签约时收取规定的中介手续费(包括消费税及地方消费税)。
    根据简易算法,交易金额高于400万日元时,中介手续费的限额为:[(不包含消费税的交易金额 × 3% + 6万日元)× 1.08 ]
  • 印花税
    粘贴在买卖合上的印花税。
  • 所得税 / 居民税
    因出售而获得转让利润时,需要缴纳居民税和所得税(当为自用住宅时,有时可以获得特别减免)。
  • 贷款各种费用
    还有未还贷款时的抵押权注销费用、给司法代书人的报酬及贷款事务手续费等。
  • 其他
    搬家费用、有些交易需要的测量费用、建筑物拆除费用等。

※ 详情请咨询本公司营业人员。

价格调查

  • STEP 1
    目标出售价格
    目标出售价格,可以通过三井Rehouse网页上的“销售中物业信息”页面,调查该资产处于同一地区、结构相同的物业,现在以什么价格出售等信息。
  • STEP2
    专家核定出售物业
    核定是指用专家的眼光判断该资产“到底能卖多少钱”。接受核定时,须提供该出售物业的住房手册、权利证、建筑确认书等尽可能记录了具体内容的材料。此外,如果该资产还处于出租中,需要提供可以知道出租的运营状况等的材料。
  • STEP 3
    建议书的提出(免费)
    三井不动产Realty免费提供价格建议书,不只是核定价格的报告,还包括市场状况的报告、市场上该资产的定位、以及为了让该资产更好的出售而提供的各种建议等。当您“想知道当前可以卖出什么价格”或“为了将来,想了解现在的资产价值”时,请随时咨询本公司营业人员。
  • STEP 4
    核定价格和出售价格
    核定时,一般提供3个月内预估可以卖出的价格。根据该价格,决定实际的出售价格。三井不动产Realty在提供核定价格的同时,还对出售价格提供建议。
02 签署中介合同
对您说明中介代理种类及合同内容,并对客户参观等卖房活动状况进行及时报告。
  • 中介合同的种类及差异

    在决定要出售后,和中介商(不动产公司)之间签订委托出售的《中介合同》。中介合同有《专属专任中介合同》、《专任中介合同》、《一般中介合同》3种类型。

  • 和多家公司签约 和客户自己找到的买主交易 向指定流通机构登记的义务 业务处理报告义务
    专属专任中介合同 不可 不可 5个营业日以内 1周1次以上
    专任中介合同 不可 7个营业日以内 2周1次以上
    一般中介合同

※ 情请咨询本公司营业人员。

03 搜寻买家
利用我们全国及集团企业的销售网络,进行房屋信息的发布和开放式房屋参观等多种宣传活动,并且通过各种网站及媒体积极开展买房宣传活动。
  • 三井不动产Realty营业活动
    三井不动产Realty设立已近50年,利用所积累的业绩、经验和技巧,更加周密细致地处理委托出售物业,积极展开广告活动。广告刊载于定位为三井不动产Realty的市中心区不动产综合网页的“三井Rehouse”网页上,搭配高品位的物业广告传单等,为您的出售物业提供丰富的宣传活动。另外,本公司最大特点是:可以直接通过邮件介绍给委托购买的众多客户,或营业人员直接联系介绍给客户。
  • 出售支援系统
    1. (1)三井Rehouse网页
      通过三井Rehouse网页,有兴趣的顾客可以通过电子邮件或免费专线咨询。
    2. (2)开放参观日
      安排顾客在开放参观日随时前来参观。当天本公司营业人员于现场随时恭候,说明回答各种提问。
    3. (3)在广告媒体上的刊载
      在购买量大的普通报纸的夹入传单上刊载,或直接向推测会购买的目标层发送邮件。
    4. (4)介绍给三井不动产Realty登记客户
      介绍给在三井不动产Realty登记客户。介绍包括营业人员进行直接介绍和发送邮件介绍,或刊载在定期发行的机关报“RealPlan 新闻”上等。
    5. (5)刊载在不动产信息搜索网站上
      刊载在日本有名不动产信息搜索网站,像是Suumo、at home web、O-uccino等,可以提高物业广告的曝光率,介绍更多的客户。
    6. (6)刊载在“Reins”上
      按照中介合同不同,会提供刊载在Reins网站的服务。Reins是由国土交通大臣指定的不动产流通机构运营的电脑网络系统。是上线链接的多家会员不动产公司之间,进行信息交换的系统平台。
  • 销售活动的经过报告
    按照中介合同不同,会针对出售物业定期报告出售活动相关状况的经过,如使用怎样的媒体在进行销售,以及对销售物业的咨询状况,或参观物业的客户的反应等。
04 签署买卖合同
和希望购买的客户进行价格及交房条件等交涉、调节。制作买卖所需的文件、合同。对买主进行买卖时的房屋状况、设备表等报告书的说明。
  • Step1
    收到购买申请书
    希望购买出售物业的一方,首先向中介商提交购买申请。买方接受申请后,中介商将对条件进行调整,如费用的支付方法,物业的交付时间,附带设备的确认等。当条件调整好后,买卖双方签订不动产买卖合同。
  • Step2
    不动产买卖合同
    不动产买卖时需签订“不动产买卖合同书”。明确记载了交易内容、当事人的权利和义务等,其目的是让买卖安全、真实。买卖双方签字盖章,且买方支付定金后合同即成立。签订不动产买卖合同后,双方按照合同书上的记载内容履行权利和义务。当违反义务时,有时候需要支付违约金。因此,当有不明白的地方时,请向营业人员确认。
  • 合同签订时应备材料:
    在出售个人名下的物业而签订不动产买卖合同时,基本上应做以下准备:
    1. 权利证(提交给司法书士)
    2. 足以证明本人身份的有效证件(如护照等)
    3. 印章与公证书(采用贷款时为登记印章)或是其代替材料(如声明书等)
    4. 各项土地和物业相关材料(如土地测量图、建筑确认通知书等)
    5. 固定资产税缴纳单
    6. 印花费(随买卖金额变化)

※ 依实际情况需要材料有所不同,详情请咨询本公司营业人员。

05 准备交房
交房之前进行搬家、公共费用(煤气水电等)的清算等交房准备。如果有抵押登记,需要准备取消抵押登记的手续。
  • 准备搬家
    收取余款和交付物业同时进行。因此,在交付之前,必须先搬家。此外,如果是公寓,还要准备住户手册、保证书和管理规定等。
  • 贷款未还完时
    当出售物业还存在因贷款产生的抵押权时,必须计算剩余的债务,注销抵押权。抵押权的登记注销手续委托司法书士进行。本公司营业人员会根据客户的情况进行调整。
06 收取余款 / 交房
从买主收取剩余款项,清算管理费用及固定资产税,递交房屋过户必须文件及房屋钥匙。
  • 收取余款、交房流程
    以下是针对个人拥有自住物业时的基本流程:
    1. 确认登记申请资料
    2. 收取余款
    3. 计算固定资产税等
    4. 支付各种费用
    5. 交付相关资料
    6. 交付钥匙
  • 收取余款时应做的准备
    1. 足以证明本人身份之有效证件(如护照等)
    2. 权利证(已登记证明)
    3. 印章(登记印章)/公证书(设定抵押权等时需要)或是其代替材料(如宣誓供述书等)
    4. 固定资产税纳税单
    5. 管理规定、住户手册、建筑确认书等
    6. 中介手续费余额(需另缴消费税以及地方消费税)
    7. 登记费用(仅在有抵押权注销及住所变更登记等时)
    8. 出售物业的钥匙

※ 依实际情况需要材料有所不同,详情请咨询本公司营业人员。