投资用房地产市场报告 ｜ 第一季度 2022年4月～6月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

都心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－都心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

与最近三年的第1季度的都心区域相比，2022年第1季度成交件数有所增加。此外，平均出售表面回报率价格比上一季度-1.9点，平均成交表面回报率价格比上一季度-5.4点，显示出销售价格和成交价格呈上升趋势。
在上一季度，由于俄罗斯入侵乌克兰，美国减少了货币宽松政策，以及日本能源价格上涨和日元贬值导致的通货膨胀等因素，房地产市场暂时处于观望状态。然而，本季度出现了一定的稳定，这导致了交易量的增长。
此外，东京都心的房地产，特别以公寓为中心，由于外国人的入境需求出现复苏迹象，推动了低利率和高价格的市场交易。对于海外投资者来说，日元贬值让日本房地产更有魅力，因此，如果日元今后继续贬值，不仅是公寓，而且对整栋公寓和办公楼的需求也将被激发，预计将形成一个保持一定收益率水平的市场。然而，在实体经济不稳定的情况下，需要关注冠状病毒的影响，股价，汇率等情况，以及待售物业的供应量和价格趋势。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年度第1季度该区域平均成交表面回报率为103，上一季度比+3.1 点，连续四个季度上涨，价格有所下降。此外，平均出售表面回报率为96，价格上涨，比上一季度下跌-6.3点。与上一季度相比，卖出的房源数略有上升，连续第四个季度上升。
近期平均成交表面回报率保持上涨趋势，与平均出售表面回报率的背离正在不断扩大。近一年来，由于平均出售表面回报率与平均成约回报率之间的偏差较小，交易环境持续良好。如果今后成约回报率持续上升，卖方和买方之间的价格协议将变得困难，这可能导致成交件数下降。此外，如果未来国内利率上升明显，投资者预期收益率也将上升，因此今后需密切关注国内外物价和利率走势以及货币政策变化。我们应该迅速发现各种经济环境的变化对房地产市场的影响，并作出反应。
 

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西、城北区域2022年第1季度的成交件数比上一季度略有下降。此外，平均成交表面回报率比上一季度上涨1.4点，价格下跌，平均出售表面回报率比上一季度-0.6点。平均成交表面回报率连续两个季度上涨，从2020年第三季度开始连续四个季度下跌（价格上升），该区域市场走势略显暗淡。我们认为主因是该区域出售回报率急剧下降，买方对卖方的强势态度表现出谨慎态度。但是，购买需求很多，车站附近位置好的物业在短时间内会同时有几个买家，而距离车站远的物业中也有长期滞留在市场上的物业，呈现两极分化的趋势。
今后如果新冠病毒“第七波”蔓延，会对社会经济活动有影响。另一方面，虽然日元贬值对入境游需求抱有期待，但美国和中国4-6月的GDP与上一季度相比出现负增长，而且美国继6月之后7月也进行了加息，世界经济的前景仍不明朗。我们需要密切关注第七波疫情和全球经济形势对国内房地产市场的影响。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东区域2022年度第1季度成交件数数量超过去年同期。平均成交表面回报率为105比上一季度-4.6点，价格上涨；平均出售表面回报率为95比上一季度-12.5点，价格上涨。平均出售表面回报率在第三季度上涨，价格下跌，本季度和去年同期水平持平。
虽然我们需要密切关注乌克兰问题，美国减少货币宽松政策和利率上升，以及国内能源价格上涨带来的通货膨胀等不安全因素的影响，但由于日元贬值，海外投资者的对日本房产需求明显增加。首先，估计是从东京都心的高层公寓开始，随后会波及到拥有“浅草”、“天空树”等观光地的城东区域。　
在该区域，由于单人用的1R和1K供应过剩，由此导致租金单价下降，让公寓开发商的“观望”态度从上一季度开始没有改变，但有逐渐改善的迹象，高容积率区域的公寓用地受到越来越多的关注。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年第1季度横滨和川崎区域的成交件数超过了上一财年的第四季度，也远高于去年同期，预计市场仍將保持活跃。从案例来看，成交项目的表面收益率一直保持在低于上一季度的水平，在该区域中，盈利物业的价格也呈现出强势的价格走势。
另一方面，在郊区，车站距离较远的物业和楼龄较高的物业中，通过降低售价来缩短成交周期（卖出房源的表面回报率上升），因此，自冠状病毒以来明显的“条件两极分化”被认为正在继续和扩大。
在“结算期”结束后的财政年度开始的第1季度中，项目数量通常趋于稳定。如前所述，本季度的成交和销售项目数量都从财政年度开始增加，这表明投资资金持续流入房地产市场，购买需求仍然旺盛。
虽然可以推测2022年度市场不会有太大变化，但实体经济继的不明朗因素很多，有必要密切关注新冠感染人数再次增加，资源价格上涨导致成本高涨，美国和欧洲的利率动向，日元贬值等。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

由于日本有很多公司3月份结算，第1季度是季度交易笔数最少的时期，但2022年度第1季度是2017年以来确认交易笔数最多的第一季度。总体上，与上一财年末相比基本持平，个别区域方面，城南，横滨和川崎区域增加，都心区域持平，城西，城北和城东区域略有下降。
东京都心及城东区域平均成交表面回报率下降即价格上涨，其他区域平均成交表面回报率上涨即价格下跌。上一季度，东京都内所有区域的成交和出售回报率都有所上升，但是本季度的平均出售表面回报率除了城西、城北区域±0%以外，其他区域都下降了。由于收益率仍然维持在较低水平，与上一季度的成交量相当，房地产投资市场可以说是持续“活络”。
虽然国内外政治和经济形势持续不稳定，但房地产市场很关注汇率走势。受日元贬值影响，海外投资者的咨询和购买需求有增加。
虽然观测到了2021年度成约表面回报率低于出售表面回报率的区域，但随着海外投资者进入市场的增加和投资用物业供应不足的问题日益突出，东京都心，城南和城西、城北区域等地可能会再次出现类似的现象。