投资用房地产市场报告 ｜ 第二季度 2022年7月～9月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

都心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－都心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年度2Q市中心地区的成交数量远高于上年同一季度。此外，平均成交表面投资报酬率为81(与上一季度比-4.3pt)，平均出售表面投资报酬率为83(与上一季度比1.6pt)，出售价格和成交价格均有所上升。2017年度1Q以后，近几年来看，成交和出售的报酬率都是低水平(价格上涨)，交易件数也在增长，可以说市中心区域的交易持续活跃。
尽管对经济趋势感到担忧，美国货币宽松政策和减少，以及日本国内物价上涨和日元贬值导致的通货膨胀，但市中心的不动产投资市场在这近一年来，表现稳定，报酬率没有明显的波动，因此本季度低报酬率水平的成交和交易量的增长。
此外，在市中心，日元贬值导致入境需求复苏，推动了低报酬率(高价格)的市场交易，这可能是目前维持低报酬率水平的一个因素。
另一方面，由于美国和中国4-6月的GDP与上一季度相比成负数，加上美国持续大幅加息，全球经济前景不明朗，我们需要敏感地观察汇率状况和经济环境的变化，并持续关注出售物件的供应量等。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年度2Q城南地区的平均成交面报酬率为98，较上季度下跌-5.2pt，为五个季度以来首次下跌，价格上涨。另外，平均出售表面报酬率为93，价格也比上季度下跌了-3.0 pt。此外，平均出售表面回报率为2017年度1Q以来的过去第二低收益率水平。此外，成交宗数较上季度约为110%，连续五个季度上升。
近一年来，平均成交表面收益率和平均出售表面收益率持续上升，价格呈下降趋势，但本季度这两种收益率与上季度相比均为负数，而有所价格上升。尽管报酬率下降，但成交件数仍有所增加，因此被视为在需求的旺盛之下，成交活跃。此外，由于看好良好的市场，推出的房屋数量也有增加的趋势，我们认为正在形成一个供需平衡的良好市场环境。
然而，随着对全球经济衰退的担忧加剧，我们需要密切关注利率趋势和投资情绪变化对房地产市场的影响。
 

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西、城北地区2022年度2Q的成交数量较上一季度大幅增长。此外，平均成交面收入较上一季下跌-3.9pt，平均出售面收入较上一季下跌-2.6pt。截至上一季，平均成交面收益率连续两季度上涨(价格下跌)，但本季随着成交数量的增加，价格转为上涨。
该地区的市场略有下降，但在本季似乎有所回升。其主要原因是长期搁置的物件，出售报酬率不断调整，原本态度较谨慎的买家，购买欲望回升，转而积极购买物件。
但是，有吸引力的报酬率房产短期内会出现买家，而报酬率较低的房产却很难找到买家，长期滞留市场的倾向没有改变，两极分化的状况仍在持续。
乌克兰冲突长期化导致能源资源高涨，日本国内物价持续上涨，日美利率差导致日元贬值也加剧了日本国内通胀趋势，日本国内实体经济不能不说是一个不透明化的状况。我们需要密切关注这种情况将如何影响国内的不动产投资市场。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东地区2022年度2Q成交数量远超上年同一季度。平均成交表面报酬率为101(与上一季相比-4.1点，价格上涨)；平均出售表面报酬率为94(与上一季相比-0.7点，价格上涨)平均成交表面报酬和平均出售表面报酬均处于2017年1Q以来的最低水平，说明区域交易的活跃程度。
虽然我们需要密切关注乌克兰问题，美国利率上升和日本国内能源价格上涨导致的部分通货膨胀等不安因素的影响，但为了应对该地区市场情况强劲下，目前似乎有越来越多应对来解决一段时间以来一直备受关注的各种不动产问题(消除共同所有权・解决老朽化政策)
由于日元贬值，预计海外投资者的入境需求将变得更加明显。与新冠病毒前入境需求高涨时一样，预计这趋势将从市中心的塔楼公寓开始流动，也有望蔓延有「浅草」「上野」和「晴空塔」等观光地的城东地区。看来有必要继续密切关注市场的动向。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年度2Q的横滨・川崎地区成交数量虽然低于1Q，但与前年同一季度相比仍大幅上升，市场的活跃状况仍将持续。从案例来看，已成交的表面投报率低于上一季(而价格持续上升)，价格走势持续强势。
另一方面，郊区和车站距离较远的物件、屋龄较高的物件，为了提前成交，以降低售价格(出售表面投报率上升)的方式，因此出售物件的整体平均投报率与前一年相比是有所上升。
在第一季度和第二季度，成交和出售的数量都有所增长，投报率持续下降，这表明，尽管经济形势不稳定，但资金仍然流入不动产市场。
预计2022年度下半年市场不会有大的变化，但需要密切关注实体经济中的不明朗因素，包括冠状病毒漩涡的趋势，资源价格上涨导致的成本高企，美国和欧洲的利率趋势，以及日元贬值的增加。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2022年度2Q的交易量是自2019年度4Q宣布新冠肺炎大流行以来最多的一次。按地区划分，虽然横滨・川崎地区与上一季度相比有所下降，但东京都内所有地区与上一季度相比均有所上升。与前年同季度相比，所有地区的交易件数都超过了前年同季度的交易件数，明确推测出冠状病毒灾害后的市场状况复苏。
至于投报率，在市中心地区，成交和出售表面投报率均下降(价格上升)。在市中心地区，成交投报率低于出售投报率，这被认为是由于旺盛的需求压低了成交投报率。另外，城北、城西地区成交表面投报率下跌(价格上涨)，其他地区投报率上涨(价格下跌)。然而，从2017年度1Q以来的平均成交和出售表面投报率的变化来看，本季度的投报率水平处于过去最低水平，鉴于本季度投报率水平和交易笔数的增长，可以说不动产投资市场将继续「活跃」。
虽然全球都在控制通货膨胀和收紧货币政策，但日本国内仍维持宽松的货币政策和低利率政策，这可能对日元贬值和物价上涨产生影响。此外，今年秋季房贷利率上调，对不动产市场影响较大的利率走势也值得关注。