投资用房地产市场报告 ｜ 第3季度 2022年10月～12月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年第3季度，东京市中心地区的平均成交表面回报率为81(与上一季度相比增长0.2pt基本持平，平均销售表面回报率下降0.15pt(价格上涨)，为82。自2017年度第1季度以来，成交和销售的回报率仍然处于较低水平(价格上涨)，尽管投资者和其他购买者群体在市中心的预期回报率没有上升，但成交数量远低于去年同一季度和上一季度。虽然每年的第3季度都是交易量增长的时期，但与成交和出售回报率的趋势相比，很难笼统地认为市场仍然活跃。成交件数减少的主要原因可能是市场参与者对美国抑制通膨的持续加息以及日本央行跟随加息的实际行动反应过度。由于预计市中心市场将对未来不明朗的经济环境作出敏感反应，因此有必要密切关注该地区交易数量的变化，以及市中心外围地区的市场状况。
 

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城南地区2022年度第3季度的平均成交表面回报率为97，较上一季度年下跌1.3pt，平均成交价格继续上涨。另外，平均销售表面回报率为91，这也比上季度下跌了1.2pt（价格上涨）。此外，平均销售表面回报率已降至2021年度第1季度水平，这是自2017年度第1季度以来的最低水平。平均成交表面回报率和平均销售表面回报率都在下降，这表明房源价格维持在较高水平。另一方面，销售套数和成交套数略有下降趋势，待售房源不足可能导致成交套数增长乏力。此外，如果未来贷款利率上升，市场利率与潜在购买者的预期利率之间的差距可能会扩大，这将使匹配变得困难，从而导致成交数量增长困难。我们要持续关注利率走势和投资者投资情绪变化对房地产市场的影响。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西、城北地区2022财年第3季度的成交量较上一季度年大幅下降，降至接近冠状病毒初期的2020年第1季度的水平。此外，平均成交表面回报率与平均销售表面回报率均有增长(价格下跌)，平均成交表面回报率103(比上一季度增长7.3pt)，平均销售表面回报率91(比上一季度增长1.0pt)，平均成交表面回报率达到2021年第1季度以来的最高水平。本季度平均成交表面回报率与平均销售表面回报率的差距为2020年第4季度以来最大，买卖双方的期望价格似乎出现了差距。产生差距的主要原因是买家对低水平的出售回报率更加谨慎。因此，长期停留在市场上的房源数量增加，这表明该地区价格调整的迹象已经显现。在日本国内经济形势中，价格持续上涨，汇率不稳定，日本央行修正宽松货币政策导致长期利率上升，4月日本央行行长交替等，前景不确定，人们担心这些不安全因素会影响买家的购买情绪。除了回报率变化，我们还需要继续关注经济形势。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东地区2022年度第3季度成交数量远低于前年同一季度。平均成交表面回报率102比上一财年增加0.8pt，价格下跌；平均销售表面回报率97比上一季增加2.5pt，价格下跌。平均成交表面回报率和平均销售表面回报率均比2022年第2季度略有回落，这是2017年第1季度以来的最低水平。海外投资者的购房需求正从市中心逐渐蔓延到该地区，目前的投资型房地产市场总体上看仍然强劲，没有出现重大动荡。然而，对于郊区的房源，已建成的老旧房源，以及位于与车站相距较远位置的房源，投资者的预期回报率正在上升。虽然目前的市场状况和价格水平没有受到影响，但随着待售房源的长期滞留，预计将出现调整阶段。由于乌克兰问题长期化、美国利率上升、日本国内能源价格上涨、物价上涨等不稳定因素，今后房地产价格是「维持」还是「下降」的转折点可能即将到来。我们需要密切关注这个地区的房地产市场。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年第３季度，横滨・川崎地区成交大幅超过第1、2季度，与前年同一季度相比也大幅增长。此外，从成交案例和待售房源的回报率来看，价格上涨水平均低于上一季的水平，这表明市场的活跃状况仍在继续。然而，这一数字只是整体的“平均值”，从单个交易来看，中心区域的价格波动较高，而郊区，距离车站较远的房源和老旧房源的表面回报率上升趋势明显，以实现早期成交。因此，即使在同一区域内，两极分化的趋势也变得更加明显。尽管实体经济中仍存在许多不确定因素，包括资源价格上涨导致成本上涨，汇率不稳定导致消费价格上涨，以及利率趋势，但日本国内外投资资金仍然旺盛，预计第4季度横滨・川崎地区收益型房地产市场不太可能出现剧烈波动。然而，根据未来货币政策的变化和消费者的趋势，实际需求居住市场可能会出现一些疲软现象，因此需要密切关注。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2022年度第3季度的交易数量，与2019年度第4季度以来最多交易笔数的上一季度相比大幅下降，跌至接近2021年度第1季度的水平。从区域来看，横滨・川崎地区增加了，但东京都内各区域减少了。交易件数减少的主要原因，与其说是出售房产的市场供给减少，不如说是因为担心市场周期的未来，观望的市场参与者有增加的倾向。在回报率方面，城南，横滨和川崎地区的成交和销售表面回报率均下降(价格上升)。在市中心地区，成交表面回报率为81，基本持平，但销售表面回报率下跌1.5pt，成交回报率与销售回报率基本持平，预计市场将继续保持强劲。另一方面，城北，城西和城东区域的成交和销售表面回报率均上涨，价格下跌。特别是在城西、城北地区，成交表面回报率与销售表面回报率之差从上一年度的6pt扩大到12pt，在下一次的研究，我们将关注以确定这是否会成为在过去一年中一直保持稳定的该地区投资房地产市场的转折点。在日本国内，由于日本央行于去年12月下旬实际加息，因此有必要谨慎判断未来利率走势将对房地产市场产生何种影响。