投资用房地产市场报告 ｜ 第4季度 2023年1月～3月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年第四季度，市中心地区的平均成交表面回报率连续第三个季度基本持平，为82(与上一季相比增长0.4pt。)　此外，平均销售表面回报率比上一季下跌2.3pt，价格上涨至80。自2017年度1季度以来，成交和卖出的回报率价格均保持在较低水平，推测强势市场仍在继续。
另一方面，与往年第四季度相比，成交数量低迷，但这被认为是暂时的谨慎迹象，因为利率趋势的不确定性，包括日本银行在上一季度事实上的加息，以及观察到日本银行行长的交替导致货币政策的修订。
尽管实体经济仍存在许多不明朗因素，包括日元贬值和资源价格居高不下导致的企业物价和消费者物价上涨，以及利率趋势，但房地产投资市场仍将维持目前的状况。由于从投资者的角度来看，回报率水平正在达到一个临界值，我们需要密切关注租金的趋势，以确定我们能否继续维持目前的市场状况。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城南地区2022年第四季度的平均成交表面回报率比上一季下跌2.2pt，连续第三个季度下降，价格上涨。　　　
此外，平均销售表面回报率为85，比上一季大幅下跌6.5pt，连续四个季度价格下跌。因此，平均成交表面回报率和平均销售表面回报率均为2017年度第一季度以来的最低水平。平均成交表面回报率和平均卖出表面回报率均呈下降趋势，但值得注意的是，其偏离幅度有扩大的趋势。
在回报率不断下降的同时，成交笔数连续两个季度低于去年同一季度业绩。随着物业价格的上涨，卖方的期望价格与买方的期望回报率之间的差距变大，卖方和买方很难达成价格协议，成交数量可能停滞不前。
我们将继续密切关注回报率和成交数量的趋势，并努力了解用于投资的房地产市场。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西、城北地区在2022年度第四季度的平均成交表面回报率为97，比上一季高6.0pt，平均成交价也有所上升。此外，平均销售表面回报率为89，比上一季下跌2.7pt，销售价格上升。上一季成交数量下跌，但已开始转为增长，复苏至2022年度第一季度的水平。
本季度成交量增加的主要原因是，上一季成交利率和出售回报率均上涨，价格下跌，与市中心和城南地区相比，价格较低，吸引了潜在买家对城西、城北地区物业的关注。
2023年度，新冠疫情后，虽有出现些好的迹象，如到店消费和入境客消费增加，大公司上调工资标准，但由于物价上涨，汇率波动，国内外货币政策修正等因素，自去年以来，前景仍然无法预测，还需密切关注形势的动向。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年第四季度城东地区的平均成交表面回报率为98上一季比下跌3.9pt，价格上涨；平均表面回报率为91(与上一季比下跌6.4pt，价格上涨。)　平均成交表面回报率和平均销售表面回报率均低于2022年第二季度，这是自2017年第一季度以来的最低水平。另一方面，成交数量低于去年同一季度。
海外投资者的入境需求正从市中心逐渐蔓延到该地区，我们预计目前的投资性房地产市场将继续保持强劲，没有出现重大动荡。供需平衡导致物业价格上涨，因为需求持续较多。然而，离车站较远的房产和较老的房产的回报率正在上升，这些房产与 「靠近车站、较新的房产」之间的差距正在扩大，预计这两种房产在未来的投资目标中会变得更加两极化。
此外，由于乌克兰问题长期化、美国利率上升、日本国内能源价格上涨和物价上涨等不确定因素，房地产价格未来是「维持」还是「下跌」趋势的转折点或许即将到来。我们需要密切关注这个地区坚挺的房地产市场。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2022年度第四季度的横滨・川崎地区成交件数大幅超过第三季度，与去年同一季度相比也大幅增长。这是自2017年度开始调查以来最多的一次，但成交案例和待售物业的回报率基本保持不变。虽然市场继续活跃，但价格暂时稳定下来。
从个别交易来看，中心繁华区域与郊区距离车站较远区域之间的成交时间和价格往往存在较大差异，两极分化的趋势更为明显。
不仅在实体经济上，在房地产市场上也存在不少不确定的因素，包括建筑成本高，汇率波动不稳定，消费价格上涨，以及不可抹去的高利率预期。因此，尽管日本国内外投资资金仍然旺盛，但仍有一些人采取了谨慎的行动。
据推测，2023年度横滨・川崎地区收益房地产市场出现剧烈波动的可能性不大，但根据未来货币政策的变化和投资者的动向，仍有可能出现略微疲软，因此有必要谨慎关注市场。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2022年度第4季度各区域投资回报率走势：市中心区域的成交投资回报率与上一季持平，出售回报率下跌，城南，城西和城北以及城东区域成交和出售投资回报率与上一季相比均为下跌。在上一份报告中，我们重点关注了城西和城北地区的成交投资表面回报率和销售投资表面回报率之间的差异，虽然上一期交成和销售的投资回报率之间有12个百分点的巨大差距，但本期的差距缩小到了8个百分点。由于东京的回报率仍然处于较低水平，东京的投资房地产市场似乎很好。此外，在横滨・川崎地区，成交投资回报率上升，出售回报率持平，市场虽然坚挺，但给人的印象是平静。　交易件数方面，东京都内各地区和横滨・川崎地区的交易件数都超过了上一季。
然而，东京四个地区的交易数量与去年同一季度相比有所下降，从投资回报率的角度来看，这与用于投资的房地产市场不同。据推测，房地产价格的上涨导致了交易量的减少。另一方面，与横滨・川崎地区相比，去年同一季度的交易数量增长了约15%左右，创下了2017年度1季度以来的最多交易数量。　　　
虽然也能看到新冠疫情结束后的消费活跃化和入境客需求复苏等利好迹象，但由于日本国内物价上涨和美国金融机构倒闭等经济形势前景不稳定，有必要慎重观察经济形势对房地产市场产生何种影响。