投资用房地产市场报告 ｜ 第1季度 2023年4月～6月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2023年第一季度，东京市中心地区的平均成交表面回报率连续第四个季度基本持平为81，(与上一季相比为-1.0pt)。
此外，平均销售表面回报率比上一季下跌0.7pt(价格上涨)至79。虽然由于2020年度的新冠病毒灾害，收益率上升，但自2017年度第1季度以来，成交和销售的收益率(价格上升)仍保持在较低水平，强势市场持续。
另一方面，成交件数是自2017年度第1季度以来，除受新冠病毒灾害影响较大的2020年度第1季度外的季度最少的件数。　　　　
随着物业价格的上涨，卖方的期望价格与买方的期望收益率之间的差距变大，卖方与买方难以达成价格协议，成交数量停滞不前。
尽管由于建筑成本居高不下，消费价格上涨，利率看涨等因素，不仅在实体经济上，而且在房地产市场上也存在一定的不确定性，但国内外投资者的投资欲望仍然旺盛。由于投资者在卖方市场的销售咨询不断增加，我们需要密切关注国内外投资者的动向将对市场产生何种影响。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城南地区2023年第一季度的平均成交表面回报率为95，与上一季没有变动，保持在2017年第一季度以来的最低水平。此外，截至表面回报率，平均销售上一季连续四个季度下跌，但在2023年第一季度，比上一季上升3.4pt，达到88pt（价格下跌）。
虽然平均出售回报率较上一季略有上升，但成交和出售回报率均处于较低水平，这表明今年经济状况仍将持续。
此外，在收益率保持较低水平的同时，成交笔数连续第三个季度低于去年同一季度业绩。由于平均成交表面回报率与平均销售表面回报率的偏离幅度扩大，我们推测卖方与买方之间出现了价格缺口，价格居高不下和优质待售物件的市场供应减少导致成交套数增长乏力。我们将继续密切关注收益率和成交数量的趋势，并努力了解用于投资的房地产市场。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西、城北地区2023年第一季度的平均成交表面回报率为98，比上一季高1.4pt，平均成交价下降。此外，平均销售表面回报率为93，比上一季上涨4.1pt，销售价格也有所下降。上一季上升的成交数量转为下降，该地区的市场势头略显暗淡。
我们认为本期成交笔数减少的主要原因是上一季成交收益率和出售回报率均下跌价格上涨，买方对卖方的强势态度表现出谨慎态度。
虽然该区域内的购买需求仍然强劲，但买家对位置较好的物件的反应集中在靠近车站附近，而一些位置较差的物件，如距离车站较远的物件，则会长期滞销，呈现两极分化的趋势。
人们对以市中心为中心的访日外国游客增加和日元贬值带来的入境需求复苏的期待感高涨，但物价高企，国际局势动向乌克兰局势，美欧货币政策，中国经济复苏等前景不明朗，这些因素将对国内房地产市场产生怎样的影响，我们需要拭目以待。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2023年第一季度城东地区的平均成交表面回报率为99(比上一季增长2.2pt，价格下降)平均表面回报率为93(比上一季增长2.2pt，价格下降)。平均成交表面回报率和平均销售表面回报率均较2022年第四季度略有上升，这是自2017年第一季度以来的最低水平，但仍处于较低水平。
在年度初的第1季度，往年都是成交量下降的时期，但由于该区域的收益率与市中心区域和城南区域相比相对较高，供需平衡和买卖双方容易达成价格协议的环境持续，本季度的成交量超过了上一季，也是2017年度以来第1季度的成交量创下新高。
除非国内外社会和货币政策发生重大变化，我们预计该地区的房地产投资市场将在一段时间内保持不变，但也有一部分的投资者已经表现出谨慎的态度。我们将核实房地产相关的各项指标，把握投资者情绪，随时努力把握情况。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2023年第一季度，横滨・川崎地区的成交数量远远超过上一季，与去年同一季度相比也大幅增长。继上一季之后，交易量创下本调查开始以来（2017年度）的最高纪录，成交案例的收益率也持续小幅下降的趋势。投资资金仍然旺盛，用于盈利的房地产价格总体上保持强势。
从交易内容来看，中心区和繁华区与郊区和车站相距较远的区域，成交时间的长短和价格往往存在较大差异，两极分化的趋势更为明显。
此外，在周边环境中，由于材料，能源和劳动力成本都在飙升，建筑成本持续上升，并出现了对土地负担造成压力的情况。因此，除部分黄金地段外，用地价格可能暂时趋于稳定。
据推测，在第2季度，横滨・川崎地区收益和房地产市场出现剧烈波动的可能性不大，但根据未来金融环境的变化和投资者的趋势，仍有可能出现轻微软化，因此有必要密切关注市场。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2022年度第4季度各区域收益率走势：市中心和城南区域成交收益率与上一季基本持平，城西/城北和城东区域成交收益率较上一季为正比，横滨区域成交收益率下跌。市中心地区出售表面回报率下跌(价格上涨)，其他四区略有上涨，出售价格下跌。由于东京的收益率仍处于较低水平，预计东京的投资房地产市场将继续强劲。
就成交件数而言，继上一季之后，东京都内四个区域的成交件数与去年同一季度相比均有所减少，城东区域的成交件数与上一季相比有所增加，但其他三个区域的成交件数则有所减少。
另一方面，横滨・川崎地区继上一季之后，创下2017年度以来的最高交易量，两地区的交易量分化明显。本季度所有区域的成交收益率和出售回报率的差距缩小，买卖双方价格分歧也有所改善，但可以说是物件价格的高涨导致了交易件数的减少。　　　
虽然因新冠疫情的结束，消费活跃化、入境客复苏、日经平均股价稳定表现，但未来经济形势也存在不确定性，如日本国内物价上涨和日银金融政策变更等。我们需要仔细观察经济趋势对房地产投资市场的影响。