投资用房地产市场报告 ｜ 第4季度 2024年1月～3月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产RealtySolution事业本部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2023年第4季度都心区域的回报率走势为，销售表面回报率持平，成交表面回报率下跌1pt（价格上涨）。成交表面回报率在2023年第3季度时，时隔约两年来首次上涨（价格下跌/上一季度比+2pt），而本季度为69（上一季度比-1pt），继续维持上涨倾向。　此外，尽管已售物业的价格持续高涨，但成交件数走向与2023年第3季度相同，无论是与上一季度相比，还是和去年同期相比，均呈上升趋势。
今后的风险包括利率动向（日本央行进一步加息）、海外经济下行、金融市场波动等。虽然我们需要密切关注这些风险，但在利率保持水平推移的前提下，租赁市场中，住宅、办公室和零售（店面）的空置率有所改善，租金也有上升的趋势。因此，预计东京都心区域的房地产投资市场继将保持稳定或温和上升的良好市场。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2023年第4季度城南区域的平均成交表面回报率为76，与上一季度相比大幅下跌-8pt（价格上涨），创下自2017年第1季度开始统计以来的最低水平。此外，平均销售表面回报率为82，与上一季度相比大幅下跌-7pt，该区域自上述统计以来首次降至最低水平。
此外，成交件数连续五个季度处于横盘状态，但本季度大幅增加，这表明虽然价格在高涨的同时交易活跃。　
虽然有影响经济的国内外话题，如海外形势和物价持续上涨等，但房地产价格大幅下跌的因素较少，如持续低利率的货币政策，以及日元历史性贬值导致的入境需求和建筑成本上升，预计房地产市场将持续稳固。
城南区域房地产市场保持繁荣，但下一期是进一步加速，还是反转，需要密切关注走势。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西和城北区域在2023年第4季度的平均成交表面回报率比上一季度下降3pt（价格上升），平均销售表面回报率比上一季度上升3pt（价格下降）。本季度的平均成交表面回报率为86，这是自2017年第1季度开始统计以来的最低值，平均销售表面回报率时隔3个季度后转为上升，达到92，平均成交表面回报率低于平均销售表面回报率，时隔约2年各回报率逆转。
成交件数也比上一季度大幅增长，达到2023年度的最高水平，可以说该区域的房地产投资市场表现良好。
在上述因素下，在强劲的房地产市场中，被认为是“销售时机”的销售需求推高了销售回报率，在日元贬值和美元升值的背景下，入境投资上涨带来购买需求的活跃，以及供求平衡良好等因素，导致成交件数增加。
2024年将是持续已久的宽松货币政策的转折之年。日本央行在2024年3月19日的货币政策决策会议上决定解除负利率政策，房地产市场也意识到了借款利率上升。此外，由于物价和劳动力成本上涨，以及日元贬值导致建筑成本上涨，对新建和翻修工程产生了影响。虽然目前国内外投资资金旺盛，但我们需要密切关注今后利率、汇率和物价趋势对房地产市场的影响。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东区域在2023年第4季度的平均成交表面回报率为86（上一季度比-3pt），平均销售表面回报率为90（上一季度比-3pt）。平均成交表面回报率和平均销售表面回报率都下降了一个台阶（价格上升）。
此外，自2017年开始统计以来，成交件数每季度的区域数量方面，创下了本区域历史最高纪录，这是一个交易活跃的时期。
房地产市场表现良好的因素包括：由于建筑材料价格上涨和建筑行业人手短缺导致新建筑价格上涨且居高不下，部分投资者和业者考虑将现有物业和已竣工物业作为交易对象，而不是从土地开始购买开发新建筑；从销售方的角度出发，由于建筑成本上涨，无法实现收支平衡而不考虑重建，有一定数量的物业转为出售；在日元贬值的背景下，入境需求增加。今后的房地产市场能否继续维持上涨倾向，我们将从各个角度密切关注。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2023年第4季度，横滨和川崎区域的成交件数比上一季度和去年同期都要高得多。尽管上一季度（第3季度）出现五个季度以来首次下降，成交件数走高可见市场的持续活跃程度。
另一方面，交易回报率的平均值几乎与上一季度持平，但在个别案例中，即使在相同价格范围内的交易中，由于地点、楼龄和其他条件的不同，交易回报率也有很大的差异，从4%到7%不等。此外，成交所需的时间和价格（优惠）谈判水平也出现明显差距，市场两极分化趋势更加明显。在收益性房地产市场过热的情况下，投资者的筛选变得更加严格。
此外，当我们把目光转向开发用地的交易，建筑成本的飙升正在进一步加剧，其他费用的削减和销售价格的转嫁都跟不上，因此挤压土地进价的情况也屡见不鲜。比起市中心地区，这一影响在土地单价相对较低的郊区尤其明显，公寓和独栋住宅的商业用地，价格走势的预估仍不明朗。
虽然股票价格走高，预计收益性房地产市场短期波动的可能性不大。但由于汇率趋势，利率看涨的势头仍未消除，因此有必要密切关注投资者的动向。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2023年第4季度各区域回报率走势，成交表面回报率除横滨和川崎区域外，所有区域均呈现下降走势。区域整体上一季度比为-4pt，创2017年观测开始以来新低。销售表面回报率方面，城西・城北区域为+3pt，都心区域持平，其他三个区域呈下降趋势。特别是在城南区域，成交和销售的回报率都大幅下降。
成交件数方面，各区域均有增加，整体上仅次于2018年第4季度的历史最高值。
从新冠疫情转换为后新冠时代约一年来，首都地区的市场表现强劲，投资者的购买需求活跃。今后不仅要关注汇率、利率和物价的动向，11月还将迎来美国总统大选，我们将密切关注其对市场的影响。