PROPERTY MARKET TRENDS｜2024年第1季度

Property Market Trends 2024年第1季度

办公室：需求回升，空置率下降，租金有上升倾向，办公环境改善有所进展 

商场：入境需求高，情况好转，超过新冠疫情前的数据 

物流：首都圈地区呈现供过于求趋势，近畿、中部和福冈市场的需求过高，新的开发项目正在推进

TEXT：IB总研株式会社 藤浪容子 株式会社工业市场研究所 川名透

住宅市场

首都圈和近畿地区的可售新公寓供应量持续减少，价格持续上涨； 二手公寓和租赁公寓的需求也在上涨，整体市场活跃。

■首都圈的新建公寓

・2024年5月的供应房源为1,550户，平均出售价格、面积、单价分别为7,486万日元、65.64㎡、376.3万日元/坪。1-5月累计供应7,404户，仅为2023年全年供应26,886套的27.5%，供应速度放缓。月末库存量为5,459户，首月签约率为56.0%，环比-6.4pt，同比-18.3pt，势头减弱。
东京23区，按区域划分的供给份额停在36.8%，与2023年全年平均44.3%相比有所下降。可以看出这导致了市场价格的下降。
・就像媒体报道的那样，2023年的价格和单价达到了历史最高值，从市场整体来看，2024年的涨幅趋于平稳。

■近畿地区的新建公寓
・2024年5月供应1,051户，平均出售价格、面积和单价为5,750万日元，67.09㎡，282.8万日元/坪，月末库存量为2,696套，首月签约率为68.7%，环比+0.2pt，同比+7.7pt。保持在60%左右，发展势头良好。
・大阪城郊（大阪府中除市区以外的地区）和京都的占有率上升，大阪市区和兵库县等则呈现下降趋势，但是坪单价超过300万日元的房产走势良好，整体市场环境看好。

■首都圈的二手公寓
・2024年5月的成交量与去年同比+3.9%，达到2,845户，连续12个月上升。成交物业的平均楼龄为24.41年，成交价格、面积和单价分别为4,834万日元（同比+5.8%）、63.35㎡（同比-1.6%）、252.2万日元/坪（同比+7.5%），单价连续49个月高于去年同月。新登记数为15,088户（同比-3.3%），库存数为45,603户（同比-0.4%），库存量时隔28个月首次低于去年同月。
・从地区来看，成交件数和成交单价的同比比率分别为：东京23区+4.0%和+8.6%；
东京（23区以外）+18.3%和+4.7%；神奈川县-2.7%和+8.7%；埼玉县+8.9%、+5.3%；千叶县+2.5%和+5.5%，
首都圈整体呈活跃趋势。
 

■市场动态
・在新建公寓市场方面，东京23区的供应量仍在减少，东京23区的平均价格为10,326万日元，单价为536.9万日元/坪，价格持续走高。虽然首月签约率下降至42.7%，但近年来，高价房以回头客和介绍客为主，经过一段时间后售出的房产越来越多，因此实际销售情况良好的房产也很多。
・在近畿地区的可售公寓市场中，房源最多的大阪市区开始减少，大阪城郊则开始增加，神户市区和京都市区则开始供应与大阪市区同水平的，每坪单价在300万日元以上的房源。可以看到市场整体行情拉升，有稳固的需求，签约情况也呈现不错的结果。
・随着可售新公寓的供给减少和高价化，二手公寓的登记数和签约数增加，预计行情会持续上涨，加上东京都心附近的新房源少，2000年前后的房产作为二手商品进入容易出手的阶段（楼龄），也是利好因素。
・租赁公寓市场方面，以东京都心部为中心，处于房源较少状态，持续高运转。日本人和访日游客的需求都持续走高，由于公寓价格大幅上涨，选择租赁的用户增加，随之租金水平也在上升。

数据来源：新建=不动产经济研究所 二手=东日本不动产流通机构
 

办公室

在东京商业区，以现有大楼为中心，呈“空置率稳定”和“租金上涨”趋势，市场状况好转，许多竣工新楼预计在2024年开业，届时竞争将加剧。

■“东京商业区（东京都心5区）”的大规模办公室
・截至2024年5月，空置率为5.48%，环比+0.10pt，自2024年1月以来一直低于6%。
・平均租金为19,944日元/坪，环比+119日元，同比+67日元，呈上升趋势，预计将恢复到20,000日元左右的水平。
・总出租面积为8,026,000坪，4月至5月新增3栋大楼，总增加24,000坪。新建大楼（竣工不满一年）的空置率持续看涨，高达25.8%，虽然比起最高30%的时期有所下降，但成交仍需花费较多时间，陷入苦战的状态仍在继续。

■各地主要城市2024年5月空置率、平均租金增减
・札幌：3.24%（环比+0.29pt），10,418日元/坪（环比+45日元），空置率恶化，平均租金上升
・仙台：6.54%（环比+0.06pt），9,361日元/坪（环比+5日元），空置率基本持平，平均租金略有上升
・横滨：8.80%（环比-0.44pt），12,779日元/坪（环比+14日元），空置率改善，平均租金上升
・名古屋：5.63%（环比+0.09pt），12,437日元/坪（环比+21日元），空置率略有恶化，平均租金上升
・大阪：4.38%（环比-0.09pt），12,097日元/坪（环比+36日元），空置率基本持平，平均租金上涨
・福冈：5.43%（环比无变动），11,673日元/坪（环比+25日元），空置率持平，平均租金上涨
尽管空置率呈恶化趋势，但所有区域的平均租金水平都在上升，市场趋于稳定状态。
 

■现状分析和今后预测
・随着员工出勤率的提高，已建成的大型和中型建筑中，从待重建的大楼搬迁入驻的需求，以及增加楼面面积的扩建需求正在上涨。新大楼的空置率长期居高不下，租金水平较高的新建楼和大型物业面临着明显的苦战。
・对现有办公条件进行调整，比如办公室采取自由座位，增加会议空间、强化安保环境等，创造更便于工作的环境的需求正在上升。这一趋势在中小办公楼中也有所体现，预计办公室机能的提升需求今后也将持续增加
・2024年，东京商业区预计将供应28栋新办公楼，面积23.3万坪，大阪商业区预计将供应9栋办公楼，面积23.3万坪。大阪市场的建筑数量和建筑面积相比2023年将大幅增加，这将是1990年以来最大的供应量。

酒店

住宿需求回升至每月5,000万人次； 受益于日元贬值，访日游客在这一年大幅增加。

■访日游客激增带动住宿人数增长 

・2024年4月日本国内住宿为5,190万人次（去年同月4,554万人次，+10.1%）。 其中，外国住宿者为1,450万人次（去年同月952万人次，+46.9%），日本住宿者为3,739万人次 （去年同月3,602万人次，+0.3%）。 新冠病毒感染的定位下调为“5类”已经过了1年，住宿需求每月超过5,000万人次， 回到新冠疫情前的水平，外国住宿者超过1,400万人次，是历史最高水平。 

■分类趋势

・2024年4月，住宿人数按设施类型划分，商务酒店为2,565万人次（同比+10.7%），旅馆为585万人次（同比+1.0%），度假酒店为559万人次（同比+1.3%），综合酒店为823万人次（同比+56.0%），商务酒店和旅馆呈现增长态势。

 ■入境动向 

・2024年4月，外国人总住宿人数排名靠前的国家与地区中，中国为178.6万人次，台湾为142.0万人次，韩国为134.6万人次，美国为141.3万人次，中国游客人数的回升是入境游客增加的主要原因。

・访日游客的观光需求（特别是欧美游客），除了购物，针对日本文化的 “体验型消费”的比重增加，目前为止未被认定为是旅游胜地 的地区，住宿需求增加，国际知名酒店品牌开始进驻。 

■现状和今后的预测

・日元贬值、Cool Japan战略等的推进，造成了入境观光刺激经济的效果，预计今后对酒店的需求也将增加。新冠疫情后，客群发生了变化，长期停留的欧美客人增加，酒店也开发了丰富的类型方案和匹配各种不同住宿风格的房型。IHG、希尔顿、凯悦、万豪、星野度假村等公司计划酒店新开业，雅高酒店与大和度假村联名创造新品牌，将有23家酒店新开业等。针对访日游客的高端酒店的开发正在持续进行中。

商业设施

由于入境消费需求的上涨，百货公司和商场行业的销售额大幅增长，并蓬勃发展； 以居民区为中心的商店面临的挑战是开发商场没有的服务，以防止其街区购买能力的下降。

■商场销售和现状
・截至2024年4月的商场销售额（整体）约为5,804.3亿日元（同比+4.8%）。自2022年3月以来，同比销售额一直处于增长状态。
由于入境游客的增加，高额商品的良好流通，销售增长的设施包括“终点站附近的商场、百货公司和车站大楼”等，游客和写字楼里的白领的流量较大。正逢黄金周的休假期间，交通便利的商圈里的大型商场针对节庆进行的促销，呈现了良好效果。

■今后预测
・根据观光厅发布的访日游客旅行消费额（最终版），2023年访日游客旅行消费额总计为5兆3,065亿日元，创下历史新高。消费中，住宿占比34.6%，购物占比26.5%，餐饮占比22.5%，娱乐及服务费占比5.1%。与上次调查相比，比起购物，游客重视体验的倾向越来越强。
・计划2024年新开业的商场有20个，按地区划分，东京都4个（23区内3个，23区外1个），神奈川县3个，爱知县和大阪府各2个。按开发商划分，有4家是永旺系列，其他有三井不动产，中电不动产，东急不动产，野村不动产等。
・服饰品牌ONWARD KASHIYAMA通过开设一系列对该品牌产品回收再利用的环保型折价商店，旨在为保护地球环境做出贡献。迅销有限公司至今为止持续进行了衣物的“回收”活动，今后将在此基础上开始追加“再次贩卖”的企划等，名为“RE.UNIQLO”。在物价持续高涨的情况下，制造商们致力于提高对回收再利用产品的需求，这是值得肯定的。

物流设施

由于网络购物的兴起而不断扩大的首都圈的大型物流设施市场， 在部分地区出现了供应过剩的苗头，对选址的要求将会越来越严格。

■首都圈不同区域的状况
・东京湾区域：空置率为11.3%，比上一季度-0.8pt，7,630日元/坪（-0.1%）。由于现有空置物业减少，空置率有所好转，租金略有下降。消化空置需要花费时间的情况仍在持续。
・外环道区域：4.4%（+1.5 pt），5,190日元/坪（+0.2 pt）。新物业引起空置率上升。区域内预计有两个新项目，令人担心空置率将进一步上升，但租金水平仍呈上涨倾向。
・国道16号区域：9.6%（+0.2 pt），4,520日元/坪（-0.2%）。在新供应的6栋建筑中，有2栋在有空置的情况下迎来竣工，再加上现有物业的空置情况，导致空置率恶化。租金方面，千叶县和神奈川县有疲软倾向。
・圈央道区域：13.7%（+0.2pt），3,570日元/坪（-0.6%）。新增的3栋楼中，有2栋在仍有空置的情况下已经竣工。3.6万坪新增需求无法填补，空置率恶化，租金连续4个季度下跌。
・虽然有地区差异，但总体上是供应过剩的状况。刚性需求得到认可的另一方面，各地都有新建未入驻的物业，即使进行价格调整，成交也需要时间。

■各地情况
・近畿地区：空置率为5.3%，实际租金为4,160日元/坪。新供给3栋楼顺利被填满，原有的空置物业也减少了，新需求为8.6万坪。许多今后即将建成的物业正在逐步签约，空置率将有所改善，租金水平预计将继续上升。
・中部地区：空置率16.5%，实际租金3,630日元/坪。新增2栋楼留空竣工，空置率上升。名古屋的新物业集中在海湾区域，由于竞争较多，成交所需时间较长。虽然租金变动较小，但上涨的可能性会增加。
・福冈地区：空置率为4.9%，实际租金为3,470日元/坪。新供应的4栋楼都顺利逐步签约，空置率大幅改善。新增需求6.9万坪是历史最高，由此可知当地物流企业的需求之大。今后预计维持低空置率，租金水平也有望上升。

■今后预测
・2024年第2季度～2025年第1季度的新供给预估，首都圈约62万坪，近畿地区约21万坪，中部地区约2万坪，福冈地区约5万坪。虽然这一数字相比去年有所下降，但在首都圈，有供应过剩和租金疲软的现象，而在近畿地区、中部地区和福冈地区，尽管供应地点的受欢迎程度存在差异，但预计都将因需求过剩而上涨租金。

J-REIT

由于日本银行的金融政策不明朗，指数持续低迷， 但也能看到部分稳定和加强股市的举措。

■市场趋势 

・截至2024年5月底，东证REIT指数为1,741.01点，较2023年底下跌3.65%，REIT总市值为14兆8,859亿日元，较2023年底下跌3.41%。同期TOPIX上升17.16%，表现活跃。而东证REIT指数低迷的主要原因是，由于预期日本央行将转向货币政策正常化，利率看涨情绪增强。利率上升将导致房地产价格调整、支出的利息增加，REIT的分配利率上升等，短期内可能对REIT的增长不利。 

・截至5月底，REIT管理的资产余额为23兆1,879万亿日元，比2023年底增加了3,718亿日元。然而，与住宅和物流设施活跃的收购活动相比，写字楼和城市商业设施的出售的金额大于收购的金额，因此资产余额下降，交易的倾向根据属性不同出现显著差别。 

・低迷的投资股权市场也影响到REIT的运营。2024年上半年公开招股的股票共6只，较去年同期的12只大幅减少。另一方面，由于公开招股很难进行，越来越多的股票通过第三方配售的方式，以保荐人作为配售对象，实现外部增长，同时抑制投资单位价格的波动。 

■现状 

・一些商业办公楼股票，出售因租户退出而收益下降的办公室，并从保荐人那里收购楼龄浅的物业作为替代。通过更换物业来提高投资组合的质量，同时将出售的收益作为企业利润，强化企业年中收益的稳定性。 

・作为资本政策的一环，股票回购的案例越来越多。在外部增长如此困难的情况下，各股票采取了各种措施。比如，通过利用部分剩余资金，以较低的价格收购投资单位，并通过减少投资单位的数量来提高单位股息和单位NAV（现行价格基础的净资产），从而实现未来的增长。