投资用房地产市场报告 ｜ 第1季度 2024年4月～6月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产RealtySolution事业本部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2024年第1季度都心区域的平均出售表面回报率和平均成交表面回报率均持平，继续维持上涨倾向。此外，成交件数自2023年第4季度以来略有下降，但与去年同期相比呈上升趋势。
东京都心部的租赁市场，从上一年度开始有改善住宅、办公室的空置率以及上涨租金的趋势，预计此趋势将持续。另外，零售(店铺)也因入境游客消费的迅速恢复而对业绩产生积极影响，尤其以知名区域的路面店铺为中心，呈现租金上升的趋势，也是投资用房地产流通市场的积极因素。
另一方面，今后的风险包括持续的通胀、利率动向（日本央行在2024财年下半年可能会进一步加息）以及金融市场波动性等因素，给投资回报率带来上行压力，需要继续密切关注。
总体而言，东京都心区域的房地产投资市场，以空置率的改善和租金的上升为支撑，基盘较为稳固，预计未来将维持现状或者呈缓慢上升的趋势，继续维持良好状态。
 

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2024年第1季度城南区域的平均成交表面回报率指数为76，与上一季度（2023年第4季度）持平，后者创下了本统计开始以来的最低水平。另外，平均出售表面回报率指数为83，也与上一季度持平。
此外，成交件数虽然与大幅增长的上一季度相比有所下降，但仍超过去年同期水平。尽管价格处于高位，但交易倾向仍为上涨趋势。
因历史性的日元贬值和随之而来的物价上涨现象，日本银行为了消除风险而采取了加息政策。但因此引发了日元急剧升值、股价暴跌，此后波动剧烈。房地产价格与股价的联动影响往往会稍晚出现，因此需要密切关注今后金融市场的动向。话虽如此，即便是在峰值时采取了政策，日元贬值和低利率的情况也没有改变，建筑成本仍然在持续上涨，今后一段时间内，房地产市场仍将处于稳固状态。
城南区域的房地产市场保持繁荣，但下个季度将是进一步加速，还是反转，需要密切关注走势。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西和城北区域在2024年第1季度的平均成交表面回报率指数比上一季度上涨1pt（价格下跌），平均出售表面回报率指数比上一季度下跌5pt（价格上涨）。各自的回报率差为0pt，可以看出市场维持在需求和供给的平衡点附近。
成交件数方面，紧接上一季度，维持高水平，可以说该区域的房地产投资市场表现良好。
在市场强劲的同时，建筑工程费用持续高涨，出现了重新评估新开发案件和工程推迟的事例。
由于现有房产的翻修工程费用高涨，许多企业正在考虑处理掉所持房产，因此目前稳定的供需平衡有可能发生变化。
除了建筑工程费用之外，目前还有很多因素可能会影响房地产投资市场，例如汇率、股价走势以及日本央行提高利率的政策等，今后也需要密切关注市场走势。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东区域在2024年第1季度的平均成交表面回报率指数和平均出售表面回报率指数均持平，市场继续维持上涨倾向。
纵观过去一年的市场情况，虽然国内外利率动向、建筑建材成本的大幅上涨等变动因素随处可见，但是现阶段并没有出现价格和回报率的急剧变动。可以看出的是，平均成交表面回报率正在缓慢下降(价格上升)。但是，基于这种状况，今后在投资行为中，积极推进和暂时观望的两极分化将会进一步加深。
房地产市场可以说是维持了良好的环境，但是投资和购买事业用房地产、持有及管理、最终处理(出售)的一系列投资行为，不管是从其中哪一部分进行分析，与前几年相比，难度都正在提高。7月31日，日本央行在金融政策决策会议上决定，将政策利率上调至0.25%左右，这可能会对今后的前景产生影响。另外，进入8月后，全球股价同时下跌等事件，将对房地产市场状况以及投资者、经营者的心理产生怎样的影响，我们将拭目以待。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

横滨和川崎区域在2024年第1季度的成交件数，同比与环比均大幅上升，可见市场继续维持活跃状况。另一方面，从回报率的平均值来看，虽然没有大的变化，但成交和出售都比上一季度有所上升(交易价格下跌)。以上仅从平均值分析，也就是说并不意味着价格将会下跌。虽然成交件数本身在增加，但根据条件的不同，成交回报率会出现相当大的差异，这也是事实。市场两极分化的趋势更加明显，在房地产投资市场过热的情况下，投资者的筛选变得更加严格了。
另一方面，拆除、新建、改建等建筑工程费用进一步高涨，在开发用地的交易中打压土地价格的情况正在增加。与东京都心相比，郊区的土地单价相对较低，因此商业用地的价格变动将继续存在不确定性。
由于金融政策的转变，“有利率的世界”成为现实，今后融资方面的难度上升，预计将对买方的投资决策产生不小的影响。另外，由于汇率的影响，持续的股票上涨趋势也出现了调整局面，预计房地产投资市场的不透明因素将会增加，有必要进一步关注。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2024年第1季度，各区域的平均成交表面回报率方面，东京都心、城南、城东区域持平，城西·城北区域、横滨·川崎区域呈上升趋势。整体比上一季度+1pt，依然在低水平徘徊。平均出售表面回报率方面，东京都心、城南区域持平，城西·城北区域下跌，城东、横滨·川崎区域上涨。
成交件数方面，横滨·川崎区域增加，城西·城北区域持平，东京都心、城南、城东区域下降。
与上一季度相比大幅下降的区域引人注目，但整体仍继续维持高水平的推移。
8月份日经平均指数创下历史最大跌幅，可见金融政策的转变对投资者产生了巨大影响。此举对房地产投资市场产生的余波会有多大，我们将拭目以待。