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2024/8/30 报告

投资用房地产市场报告 | 第1季度 2024年4月~7月的趋势

投资用房地产市场报告 | 第1季度 2024年4月~7月的趋势

 

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼,三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务,而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状,我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响,因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后,我们将继续以我们积累的专业知识,经验和客户的信任为动力,“一对一”地对待各种需求,实施规划,执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求,或对房地产有任何疑问,请随时与我们联系。
今后也请多多关照。


三井不动产Realty
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■电话: 大陆 400-120-1319 | 香港 800-93-3060 | 台湾 00801-81-2728 | 日本 0120-923-431 | 
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三井不动产RealtySolution事业本部编制了一份房地产投资市场报告,以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上,有各种出售房产的信息,各种咨询和服务,专家专栏等有用的信息,请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域:港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域:品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域:杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域:江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨,川崎区域:横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area:按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率,平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图 表表示。可以了解周围市场价格的变化,以及正在销售和成交的详细情况。 

Market OverView:作为整个区域的总结,您可以查看从过去到本季度的趋势。         
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率,平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库(整栋公寓,整栋栋大楼,出租公寓)。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度(3个月)内成交件数及其平均毛回报率(含假设值)
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 (平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。)
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。

 

Pick Up Area-市中心区域(港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区)-

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

 

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

  ◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

 

2024年第1季度都心区域的平均出售表面回报率和平均成交表面回报率均持平,继续维持上涨倾向。此外,成交件数自2023年第4季度以来略有下降,但与去年同期相比呈上升趋势。
东京都心部的租赁市场,从上一年度开始有改善住宅、办公室的空置率以及上涨租金的趋势,预计此趋势将持续。另外,零售(店铺)也因入境游客消费的迅速恢复而对业绩产生积极影响,尤其以知名区域的路面店铺为中心,呈现租金上升的趋势,也是投资用房地产流通市场的积极因素。
另一方面,今后的风险包括持续的通胀、利率动向(日本央行在2024财年下半年可能会进一步加息)以及金融市场波动性等因素,给投资回报率带来上行压力,需要继续密切关注。
总体而言,东京都心区域的房地产投资市场,以空置率的改善和租金的上升为支撑,基盘较为稳固,预计未来将维持现状或者呈缓慢上升的趋势,继续维持良好状态。
 

Pick Up Area-城南区域(品川区、目黒区、世田谷区、大田区)-

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

 

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

  ◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

 

2024年第1季度城南区域的平均成交表面回报率指数为76,与上一季度(2023年第4季度)持平,后者创下了本统计开始以来的最低水平。另外,平均出售表面回报率指数为83,也与上一季度持平。
此外,成交件数虽然与大幅增长的上一季度相比有所下降,但仍超过去年同期水平。尽管价格处于高位,但交易倾向仍为上涨趋势。
因历史性的日元贬值和随之而来的物价上涨现象,日本银行为了消除风险而采取了加息政策。但因此引发了日元急剧升值、股价暴跌,此后波动剧烈。房地产价格与股价的联动影响往往会稍晚出现,因此需要密切关注今后金融市场的动向。话虽如此,即便是在峰值时采取了政策,日元贬值和低利率的情况也没有改变,建筑成本仍然在持续上涨,今后一段时间内,房地产市场仍将处于稳固状态。
城南区域的房地产市场保持繁荣,但下个季度将是进一步加速,还是反转,需要密切关注走势。

 

Pick Up Area-城西城北区域(杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区)-

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

 

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

  ◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

 

城西和城北区域在2024年第1季度的平均成交表面回报率指数比上一季度上涨1pt(价格下跌),平均出售表面回报率指数比上一季度下跌5pt(价格上涨)。各自的回报率差为0pt,可以看出市场维持在需求和供给的平衡点附近。
成交件数方面,紧接上一季度,维持高水平,可以说该区域的房地产投资市场表现良好。
在市场强劲的同时,建筑工程费用持续高涨,出现了重新评估新开发案件和工程推迟的事例。
由于现有房产的翻修工程费用高涨,许多企业正在考虑处理掉所持房产,因此目前稳定的供需平衡有可能发生变化。
除了建筑工程费用之外,目前还有很多因素可能会影响房地产投资市场,例如汇率、股价走势以及日本央行提高利率的政策等,今后也需要密切关注市场走势。

 

Pick Up Area-城东区域(江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区)-

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

 

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

  ◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

 

城东区域在2024年第1季度的平均成交表面回报率指数和平均出售表面回报率指数均持平,市场继续维持上涨倾向。
纵观过去一年的市场情况,虽然国内外利率动向、建筑建材成本的大幅上涨等变动因素随处可见,但是现阶段并没有出现价格和回报率的急剧变动。可以看出的是,平均成交表面回报率正在缓慢下降(价格上升)。但是,基于这种状况,今后在投资行为中,积极推进和暂时观望的两极分化将会进一步加深。
房地产市场可以说是维持了良好的环境,但是投资和购买事业用房地产、持有及管理、最终处理(出售)的一系列投资行为,不管是从其中哪一部分进行分析,与前几年相比,难度都正在提高。7月31日,日本央行在金融政策决策会议上决定,将政策利率上调至0.25%左右,这可能会对今后的前景产生影响。另外,进入8月后,全球股价同时下跌等事件,将对房地产市场状况以及投资者、经营者的心理产生怎样的影响,我们将拭目以待。

 

Pick Up Area-横滨,川崎区域(横滨市、川崎市)-

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

 

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

 

横滨和川崎区域在2024年第1季度的成交件数,同比与环比均大幅上升,可见市场继续维持活跃状况。另一方面,从回报率的平均值来看,虽然没有大的变化,但成交和出售都比上一季度有所上升(交易价格下跌)。以上仅从平均值分析,也就是说并不意味着价格将会下跌。虽然成交件数本身在增加,但根据条件的不同,成交回报率会出现相当大的差异,这也是事实。市场两极分化的趋势更加明显,在房地产投资市场过热的情况下,投资者的筛选变得更加严格了。
另一方面,拆除、新建、改建等建筑工程费用进一步高涨,在开发用地的交易中打压土地价格的情况正在增加。与东京都心相比,郊区的土地单价相对较低,因此商业用地的价格变动将继续存在不确定性。
由于金融政策的转变,“有利率的世界”成为现实,今后融资方面的难度上升,预计将对买方的投资决策产生不小的影响。另外,由于汇率的影响,持续的股票上涨趋势也出现了调整局面,预计房地产投资市场的不透明因素将会增加,有必要进一步关注。

 

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

 

◆按区域划分的成交件数变化

  ◆按区域划分的成交件数变化

 

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆各区域平均成交毛回报率走势

 

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

 

2024年第1季度,各区域的平均成交表面回报率方面,东京都心、城南、城东区域持平,城西·城北区域、横滨·川崎区域呈上升趋势。整体比上一季度+1pt,依然在低水平徘徊。平均出售表面回报率方面,东京都心、城南区域持平,城西·城北区域下跌,城东、横滨·川崎区域上涨。
成交件数方面,横滨·川崎区域增加,城西·城北区域持平,东京都心、城南、城东区域下降。
与上一季度相比大幅下降的区域引人注目,但整体仍继续维持高水平的推移。
8月份日经平均指数创下历史最大跌幅,可见金融政策的转变对投资者产生了巨大影响。此举对房地产投资市场产生的余波会有多大,我们将拭目以待。