PROPERTY MARKET TRENDS｜2024年第2季度

Property Market Trends 2024年第2季度

建筑成本、人工成本等的暴涨将影响房地产市场
 

住宅：商品房因价格高涨走势放缓，租赁公寓市场表现良好
办公室：居家办公逐渐转向办公室办公，需求稳定
商场：入境需求居高不下，百货店等持续利好

TEXT：IB总研株式会社 藤浪容子 株式会社工业市场研究所 川名透

住宅市场

在首都圈，可售公寓的供应减少，首月签约率低迷；租赁公寓因供不应求，导致租金上涨，租赁市场备受关注。

■首都圈的新建公寓
・2024年9月供应房源为1,830户（去年同比2,120户，-13.7%），平均出售价格、面积和单价为7,739万日元、67.43㎡、379.5万日元/坪。2023年的年平均坪单价为405.3万日元/坪，因此价格呈下降趋势。月末库存数量为5,025户，首月签约率为65.5%，环比+2.0 pt，去年同比-2.2 pt。1~9月中，首月签约率达70%以上的月份只有1、3、7月，表现持续低迷。
・东京23区，按区域划分的供应份额为33.6%，与2023年平均水平44.3%相比有所下降。1~9月的累计供应房源为13,120户，与2023年全年供应量26,873户相比，9个月过去了，供应量还不到一半。
 

■近畿地区的新建公寓 
・2024年9月供应数为1,280户（去年同比为1,393户，-8.1%），平均出售价格、面积、单价为5,841万日元、59.47㎡、324.6万日元/坪。首月签约率为80.8%，环比+8.6 pt，去年同比+0.3 pt，表现良好。
　・大阪市区，按区域划分的供应份额为37.4%，较2023年平均水平42.4%有所下降。1~9月的累计供应房源为9,846户，2023年全年供应量为15,385套，2024年9月为止，供应量约为去年的60%。
 

■首都圈的二手公寓
・2024年9月的成交数量为3,047套，去年同比-4.5%。成交物业的平均楼龄为24.87年，成交价格、面积、单价分别为4,861万日元（同比+5.3%）、64.09㎡（同比+0.5%）、250.8万日元/坪（同比+4.7%），单价连续53个月高于去年同月。新登记数为16,195户（同比-4.8%），月末库存数为45,403户（同比-1.9%），库存连续5个月低于去年同月。
・从地区来看，成交件数和成交单价的同比比率分别为：东京23区-11.7%和+11.2%；东京（23区以外）-15.0%和+7.4%；神奈川县+2.2%和0.8%；埼玉县-4.1%和+7.4%；千叶县+19.9%和+5.4%，整体单价上涨，销售状况前景不明朗。
 

■首都圈的出租公寓
・2024年7月~9月的成交数量为30,328户，其中东京23区占62.8%，较上一季度（4月~6月）成交总数的29,653户，略有提升。
・各地区的平均月租金，东京23区11.5万日元，东京（23区以外）7.9万日元，横滨·川崎8.8万日元，埼玉县7.7万日元，千叶县7.9万日元，神奈川县（市区以外的地区）7.1万日元。平均面积是东京23区和横滨·川崎32~33㎡，其他地区30㎡左右。
 

■市场动态 
・在新建公寓市场方面，价格水平较高的东京23区物件，因供给市场占有率的下降，而出现行情下降的情况。东京23区1~9月的均价为11,065万日元、569.6万日元/坪，首都圈，除东京23区外的均价为5,748万日元、287.0万日元/坪，差距较大。
由于地价和建筑成本的高涨，首次购买的家庭的均价落在5,000万日元以上，再加上利率的上升和对物价上涨的担忧等降低了购买欲望，东京23区以外的地区也出现销售不佳的房产。
・新建公寓的过去6个月(4~9月)的首月签约率方面，首都圈的情况是50%左右1次，60%左右4次，70%以上1次。而近畿圈的情况是，60%左右2次，70%左右2次，80%左右2次，签约情况比首都圈好。特别是大阪市区，自5月以后一直保持在80%以上，销售情况良好。
・二手公寓市场方面，随着新建公寓的供给减少和高价化，二手公寓的登记数和签约数都增加了，但夏季以后的价格上涨，随着新登记数、库存数、成交件数略有减少，需求停滞不前。
・租赁公寓市场每月成交量在10,000户左右，其中6成是东京23区。考虑到通勤和生活的便利性，选择东京都心的人增加。再加上公寓价格高涨，以年轻一代为首的租赁需求增加，处于慢性缺货状态。随着市场价格的上涨，相关业者关注其高盈利能力。
 

数据来源：新建=不动产经济研究所 二手=东日本不动产流通机构

办公室

各主要城市租金持续上涨，2024年下半年，新建建筑的将继续维持高空置率，今后竣工的物业较多，可以预见会出现竞争加剧，消化空室需要时间的情况。

■东京商务区（东京都心5区）的大规模办公室
・截至2024年9月，空置率为4.61%，环比-0.15pt，自2024年8月以来一直低于5%。 
・平均租金为20,126日元/坪，环比+23日元，同比+376日元，2024年7月后将超过20,000日元/坪，呈上升趋势。
・9月的总出租面积为8,040,943坪，1月→9月，包括8栋新建大楼在内，增加了25,577坪。

■Net Absorption
・8月单月Net Absorption(租用面积与空置面积的差值)为+58,778坪，连续7个月正增长，同比+25,374坪。1-8月累计为243,232坪，2023年同期累计为196,151坪，租用面积大幅增加，形势看好。
・2024年全年新增写字楼供应的预估坪数为9万坪。以业绩良好的公司为首，由于人员增加和业务扩张等，预计将有11万坪的需求，将保持正增长。
 

■各地区主要城市2024年9月空置率、平均租金增减
・札幌：4.08%（环比+0.16 pt），10,604日元/坪（环比+25日元），空置率基本持平，平均租金上涨
・仙台：6.16%（环比-0.06 pt），9,379日元/坪（环比+2日元），空置率、平均租金基本持平
・横滨：7.80%（环比+0.12 pt），12,864日元/坪（环比+1日元），空置率、平均租金基本持平
・名古屋：5.04%（环比-0.21 pt），12,531日元/坪（环比+34日元），空置率略有改善，平均租金上涨
・大阪：4.29%（环比+0.10 pt），12,132日元/坪（环比-4日元），空置率基本持平，平均租金略有下降
・福冈：5.14%（环比-0.01 pt），11,769日元/坪（环比+26日元），空置率持平，平均租金上涨
与前一个月相比，所有区域的空置率均有所改善或持平，平均租金水平除大阪以外均有所上涨。
 

■现状分析和今后预测
・员工到办公室办公的比例基本恢复到新冠疫情前的状况。很多企业动向明显，大幅降低远程办公的比例，回归以办公室工作为主体的模式，为了扩大办公室面积的装修和搬迁等项目也在增加。
・关于空置率，东京商务区和地方主要城市都很低，东京商务区为2%~6%，地方主要城市为4%~7%。另一方面，新建房屋空置率为札幌49.4%、仙台43.3%、东京22.0%、横滨62.0%、名古屋30.7%、大阪26.2%、福冈41.6%，维持在高水平。
・办公室采取自由座位等创造更便于工作的环境的需求正在上升的同时，员工之间更容易交流的"固定座位"的优点，也再次变成议题。
・2024年，东京商业区预计将供应28栋新办公楼，面积23.3万坪，大阪商业区预计将供应9栋办公楼，面积23.3万坪。大阪市场的建筑数量和建筑面积相比2023年将大幅增加，这将是1990年以来最大的供应量。虽然呈现回暖趋势，但新建大楼能在多大程度上吸收需求，将备受关注。
 

酒店

访日外国游客人数预计将创下历史新高，但受惠地区集中在首都圈、近畿圈的都市部分，当务之急是采取措施，吸引游客前往都市以外的地方。

■入境游客激增带动住宿人数增长
・2024年8月，日本住宿总量为6,611万人次（同比+2.7%）。其中，外国住宿者1,281万人次（同比+20.9%），日本住宿者5,330万人（同比-0.8%），以入境游客为中心的住宿需求大幅增加。
 

■各分类趋势
・2024年8月，住宿人数按设施类型划分，度假酒店为63.7%，商务酒店为74.8%，综合酒店为72.3%，均处于较高水平。在京都等热门地区，由于需求过大而出现无法预订，住宿费用高涨等因顾客数量增加而带来的弊端。
 

■入境趋势
・2024年8月外国住宿者总数排名靠前的国家和地区中，中国为285.5万人次、台湾为154.1万人次、韩国为132.9万人次，美国为80.1万人次，中国游客人数的回升带动了入境游客的增加。
・访日游客的观光需求中，针对日本文化的“体验型消费”的比重增加，但体验型消费的场所也以都市为主，今后入境需求如何扩散到地方城市成为课题。

■现状和今后的预测
・除了入境游客的增加之外，日本人的国内旅行热情也持续高涨，预计今后对酒店的需求也会上升。IHG、希尔顿、凯悦、万豪、星野度假村等已经致力于新酒店的开发，目前持续看好。
・都市区域，酒店数量不足和住宿费高涨成为议题。今后的重点是引导入境游客到地方城市观光，以及观光地、文化体验环境的充实措施。
 

商业设施

伴随着酷暑，本地客流量增加和入境游客的高涨，销售额呈增长倾向。另一方面，GMS的伊藤洋华堂大量关店等，业界重组的动向加速。

■商场销售和现状
・截止2024年8月，商场销售额（整体）约为6,120.7亿日元（同比+7.1%），由于暑假和夏季庆典等季节性因素，游客数量有所增加。
・根据观光厅公布的入境消费趋势调查，入境游客的“购物费用”从2023年4月~6月的3,152亿日元，增长到2024年的6,466亿日元，翻了一番，其中中国的购物金额最高，达到2,064亿日元。
・7&i HD发表了新的经营战略，为"强化便利店事业"和"事业组合的重组"，将旗下伊藤洋华堂的经营分离，计划在年内关闭10间以上店铺。
・2024年1月~2024年11月，新开业的商场有32个，按地域划分，首都圈11个，近畿5个，九州＆冲绳5个，其他11个，多数在人口集中地区。青森、秋田、岩手各县正在开发本地化程度较高的店铺。
 

■今后预测
・2024年遭遇了创下纪录的酷暑，因避暑而来的客流量增加，夏装也很畅销。虽然冬季时分有万圣节、圣诞节等节庆，预计相关商品的销售额有望增加，但今年秋天以后的“涨价潮”可能会抑制个人消费，需要观察。商场内的引流活动对防止消费欲望的下降尤为重要。

物流设施

新供给呈减少趋势，空置率呈下降趋势，需求较多的东京湾区域和外环道区域的租金有望上涨。

■首都圈不同区域的状况
・东京湾区域：空置率为10.4%，比上一季度比-1.0 pt，实际租金7,630日元/坪(持平)。由于空置物业和新供应物业都较少，预计今后的租金会上涨。
・外环道区域：5.9%(+1.5 pt)，5,190日元/坪(持平)。空室较少，空置率有望好转。长期空置的物业可能会降低租金，但整体呈上升趋势。
・国道16号区域：9.1%(-0.5 pt)，4,510日元/坪(-0.2%)。大规模物业，无论是新物业还是既存物业都在消化空室，势头良好。由于新供给减少，空置率也有望改善。千叶县内和神奈川县内租金呈疲软趋势。
・圈央道区域：14.3%(+0.6 pt)，3,580日元/坪(+0.3%)。新物业和既存物业共已出现8.4万坪的需求，但大规模物件的供应项目很多，预计空置面积将增加。虽然租金因多摩区域供应增加而有所上升，但预计将转为下降。
 

■各地情况
・近畿地区：空置率为3.7%(同比-1.6 pt)，实际租金为4,160日元/坪(持平)。新供应的1栋物业满租运转，现有物业的空室也在消化，空置率大幅改善。“预计年内竣工物业”和“预计下一季度竣工物业”的租赁都很顺利，预计将持续良好的势头。由于高规格的新建房屋增加，预计今后租金水平将上升。
・中部地区：空置率为14.6%(-1.9 pt)，3,640日元/坪(+0.3%)。新供应的1栋物业满租运转，现有房屋的空室也被消化，空置率下降。以物流企业为中心的需求旺盛，预定物业的租赁也在进行中。由于下一次大规模新供应计划将在一年后进行，预计在此之前，空置率将持续走低，而租金水平将继续上升。
・福冈地区：空置率为3.2%(-1.7 pt)，3,490日元/坪(+0.6%)。新供给1栋物业以高出租率竣工，现有的空房也在消化，十分稳定。由于年内只有1栋新供应物业，今后，空置率也有望维持下降的趋势。租金水平连续6个季度上升，预计今后也将持续上升。
 

■今后预测
・2024年第3季度~2025年第2季度的新供给预估，首都圈约为55万坪，近畿地区约为35万坪，中部地区约为12万坪，福冈地区约为4万坪，总体有较少的倾向，因此空置率将会下降，租金水平将呈微弱上升趋势。
・国道16号区域和圈央道区域供过于求，利好化还需要一段时间。东京湾区域和外环道区域，由于供不应求，预计将维持目前的利好。租金方面，预计东京湾区域和外环道区域的租金将上涨，而国道16号区域和圈央道区域的租金将转为下跌。
・近畿地区、中部地区、福冈地区，近一年来有数个新建物业竣工，即使空置率暂时上升，整体也呈稳定倾向。今后的新项目很少，随着库存的减少，空置率也会下降。
・上述以外的市场（札幌、仙台）也存在需求过剩的状况，札幌有与Rapidus相关的物流需求，仙台也有活跃的物流需求。
 

J-REIT

基于入境旅游的繁荣，对酒店股的投资扩大，利用剩余资金取得自社股份的动向加速。

■J-REIT市场趋势
・截止2024年9月末，东证REIT指数为1,726.24点，较6月末小幅上涨0.13%，REIT总市值为14兆9,208亿日元，较6月末小幅上涨1.01%。同期TOPIX下跌5.83%，走势疲软。8月初因美股下跌和日元升值而导致暴跌的局面时，东证REIT指数也保持稳定。
・REIT整体管理的资产余额截止9月末为23兆4,281亿日元，比6月末增加了2,662亿日元。其中酒店增加了2,305亿日元，占86.7%。随着新冠疫情的结束以及去年开始的日元贬值的背景下，入境游客数量迅速回升，酒店的需求呈现出活跃的局面。酒店股票通过公开招股投资大型度假酒店的动向，以及因新冠疫情而增加对住宅等收益稳定的资产投资比重的股票，也在重新开始考虑对酒店投资。
・第3季度(7月~9月)的公开招股公告有7只，比第2季度(4月~6月)增加3只。在投资股权市场长期低迷，股权价格低于NAV（以房地产市价为基础的净资产）的情况下，很难进行公开招股。但通过收购盈利能力高的酒店和以收益稳定性高的住宅等，在利率预期增强的情况下，密切关注有息负债率，实现外部增长。
 

■现状和今后趋势
・在增资困难的环境下，不进行外部增长，而利用剩余资金购买自社股票的动向正在加速。第3季度有5只股票宣布实施，而且10月以后也有很多股票宣布实施。可以看出，目前的风向是，根据股票的不同提出展现资本效率性的新指标，股份价格和NAV的相差达到一定程度以上的情况下，继续维持投资自社单位的方针，采取贴近资本市场运营的方针。
・物流设施投资相关重组步伐加快。三井不动产运营的“三井不动产Logistics Park投资法人”和伊藤忠集团运营的“Advance Logistics投资法人”于11月合并。另外，公告显示，GLP投资法人的实际赞助商，预计将会交替给美国投资公司Ares Management。由于物流设施供过于求，租赁市场疲软，赞助商需要出台新的战略。