投资用房地产市场报告 ｜ 第2季度 2024年7月～9月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产RealtySolution事业本部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2024年第2季度都心区域的平均出售表面回报率和平均成交表面回报率均持平，继续维持上涨倾向。此外，成交件数的环比和同比数据，均呈上升趋势。
东京都心部的租赁市场，住宅租金持续上升。办公室市场因空置率改善和租金停止下降，部分写字楼租金有上升倾向。零售(店铺)也因入境游客消费而对业绩产生积极影响，尤其以知名区域的路面店铺为中心，呈现租金上升的趋势。由于市场回暖，在投资用房产的流通方面，回报率较低但租金上升潜力较高的各种类型的房产，都有成交的案例。
对东京都心区域房地产投资市场的今后的趋势，许多人持乐观态度。认为在空置率改善、租金呈上升倾向以及强劲的入境需求的支撑下，预计未来将维持现状或者呈缓慢上升的趋势，继续维持良好状态。但另一方面，今后的风险与上一季度相同，包括持续的通胀、利率趋势（可能会进一步加息）、金融市场的波动性等在内的因素，给投资回报率带来上行压力。如果本次众议院选举和美国总统大选后国内外形势和经济趋势发生变化，则这些因素很可能会受到影响而产生波动，需要继续密切关注。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2024年第2季度城南区域的平均成交表面回报率指数为80，创下本统计开始（2017年第一季度）以来的最低水平。此外，平均成交表面回报率指数为74，同样是统计开始以来的最低水平。
成交件数继续维持良好表现，与上一季度、去年同期相比也有所上升。成交和卖出的平均表面回报率的相差幅度出现缩小的情况。考虑到已经连续两个季度出现同样的趋势，可知城南地区虽价格处于高位，但维持买卖双方的平衡，房地产市场交易处于稳固状态。
10月份，多家金融机构上调了浮动利率，出现了利率上升的迹象。在日本众议院选举中，自民党和公明党组成的执政联盟议席不过半，政权运营变得困难。但另一方面，也可期待在野党对于政策的积极讨论。
另外，需要密切关注这次美国总统选举的结果对股价和汇率的动向产生的影响。重点是不受限于短期的动向，而是冷静地看清市场状况。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西和城北区域在2024年第2季度的平均成交表面回报率指数与上一季度持平，平均出售表面回报率指数比上一季度上涨2pt（价格下跌）。
各自的回报率差距变小，与上一季度相同，市场维持在需求和供给的平衡点附近。2023财年以来，平均成交表面回报率与平均出售表面回报率之间的差异持续维持较小的情况，可以看出供需达到平衡，正在形成良好的市场环境。
在稳定的市场环境的积极影响下，成交件数也比上一季度增长至122%，创下了2017年开始统计以来的最高记录。　综上所述，可以说目前该区域的投资房地产市场的走势非常好。
在市场表现良好的同时，存在建筑工程费用持续高涨、日本央行提高利率的政策等因素，今后也需要密切关注。重要的是，在密切关注投资思维变化对市场的影响的同时，不要错过“卖出、买入”的时机。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东区域在2024年第2季度的平均成交表面回报率指数为3pt，平均出售表面回报率指数为2pt，与上一季度相比皆为下跌状态（价格上升)。城东区域的平均成交表面回报率指数为83，创下了本统计开始（2017年第1季度）以来的最低值。
在交易方面，成约回报率和出售回报率差异较小的情况下，买卖双方达成了价格协议，交易数量也比去年同期有所增加。可见，目前买方能够遵循卖方设定的价格。城东区域的房地产市场维持上涨倾向。
从房地产环境的变化来看，“五大银行将从10月起将抵押贷款基准利率上调0.15%”、“2024年上半年，首都圈新建待售公寓发售户数将创历史新低，而因建筑成本和人工费的上涨，均价将创历史新高。（不动产经济研究所发表）”“在第50届众议院选举中，自民党的议席大幅减少，在自民党和公明党组成的执政党联盟的议席低于半数。”“特朗普在美国总统大选中当选”等需要密切关注的新闻接踵而来。这些事件对于投资、事业用房地产市场的影响程度虽然有所差别，但或多或少都会造成市场波动。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

横滨和川崎区域在2024年第2季度的成交件数，同比与环比均大幅上升，继第1季度之后再次刷新了统计以来的历史件数。另一方面，在第1季度中有略微下降倾向的回报率的均值，成交和卖出都比上一季度有所下降（成交价格上升），可见市场继续维持活跃状况。
但是，从个别交易内容来看，根据房屋条件的不同，成交达成所需的时间和成约回报率（价格）也有相当大的差异，市场两极分化的趋势十分明显。在投资性房地产市场过热的情况下，投资者的筛选变得更加严格。
另一方面，拆除、新建、改建等建筑工程费用的高涨难以遏制，在开发用地的交易中，建设成本挤压土地价格的情况频繁出现。与东京都心相比，横滨和川崎区域的土地单价相对较低，因此，更受到建设成本高涨的影响，以开发为前提的因此商业用地的价格变动将继续存在不确定性。
今后的日、美政权的政策变动，将对汇率和股价等造成巨大的波动。在这种情况下，如果市场的不透明因素增加，对买方的投资决策将产生不小的影响，有必要进一步关注。
 

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2024年第2季度，各区域平均成交表面回报率指数，各区域均持平或下跌0.1pt～0.2pt，整体与上一季度持平。平均出售表面回报率方面，与平均成交表面回报率走势大致相同，区域整体也持平。
成交件数方面，上一季度中，同比大幅下降的区域引人注目，但本季度中，所有区域的环比和同比成交件数均为上升，特别是城西城北区域、
横滨川崎区域，成交件数是自2017年第1季度开始统计以来的历史最高值。
综合来看，房地产投资市场仍然呈现上涨倾向，如前述各区域分析员的说明，存在几个对投资房地产市场、金融市场会造成不小影响的因素，需要持续从各个角度观察市场变动的情况。