投资用房地产市场报告 ｜ 第3季度 2024年10月～12月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产RealtySolution事业本部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2017年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2017年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2024年第3季度都心区域的平均出售表面回报率指数和平均成交表面回报率指数均较上一季度有所下降（=房价上涨）。此外，成交件数与去年同期相比有增加的倾向，保持着上升趋势。东京都心部的租赁市场，呈现出以下动向。

■公寓：以楼龄浅的物件、专有面积大的物件为中心，租金持续上升。
■办公室：因解约率下降和扩张合同，空置率有所下降，租金也转向回升与上涨趋势。
■零售（店铺）：入境游客消费继续对业绩产生利好影响，尤其以知名区域的路面店铺为中心，租金持续上涨、呈恢复趋势。

从上图的情况来看，在投资用房地产市场中，从上一季度开始，无论资产类型如何，只要是租金有上涨趋势的房产，即使回报率相对较低，也能成交。东京都心区域的房地产投资市场的今后趋势，预计会受利好的租赁市场和旺盛的入境消费影响。同时由于建筑材料的价格高涨和人手不足导致新建房屋的供应被抑制，多数人认为未来将维持现状或者呈缓慢上升的趋势。另一方面，今后的风险与上一季度相同，包括持续的通胀、加息、金融市场的波动性等在内的因素，给投资回报率带来上升压力，因此有必要继续关注。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2024年第3季度城南区域的平均出售表面回报率指数和平均成交表面回报率指数分别为83和76，与上一季度的历史最低值相比，分别反弹了2pt至3pt，但仍处于较低水平。成交件数继续维持良好表现，即使本季度也将持续成交和卖出的平均表面回报率的相差幅度较小的趋势，城南区域也将在价格处于高位的情况下，维持买卖双方的平衡，继续房地产市场交易的稳固状态。
从今后房地产市场的环境来看，有物价上涨带来的个人消费抑制风险和日本银行将政策利率提高到0.5%带来的利率上升风险。此外，除了建筑材料价格上涨外，由于劳动力短缺和工作方式改革导致的工作时间限制而产生的工期延长和建筑成本的上升・居高不下的情况也越来越显著。在优质二手房备受关注的同时，选房变得更加严格，房地产价格的两极分化可能会进一步加剧。
随着特朗普第二任期的开始，今后的世界经济也变得越来越不明朗。关注股价和汇率的动向的同时，看清市场动向变得极为重要。

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西和城北区域在2024年第3季度的平均成交表面回报率指数和平均出售表面回报率指数均较上一季度有所下降（=房价上涨），皆为2017年开始统计以来的最低水平。
以楼龄低的物件和离东京都心近的物件为中心，虽然成交物件和出售物件的回报率都较低，但成交件数继续维持高水平，可以说目前该区域的房地产投资市场的走势非常好。
2024财年以来，日元贬值推动导致入境消费需求旺盛，市场持续向好，今后前景可持乐观态度。但另一方面，建筑行业中建筑材料价格上涨和劳动力短缺等问题变得更加突出，建筑成本给新开发项目的收支带来压力，一些项目正在重新评估开发价值。此外，日本央行上调政策利率也可能影响房地产投资市场。
因此，应当配合市场条件和时机的变化，从价值最大化角度出发，在密切关注市场动向的同时，提前考虑“投资退出战略”。

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城东区域在2024年第3季度的平均成交表面回报率指数为85，平均出售表面回报率指数为90，从上一季度来看皆为上涨（价格下跌），但从最近一年左右的趋势来看，大致处于同一水平。另外，和上一季度一样交易件数非常多，交易市场持续活跃。
该区域内的购买需求稳定上升，但呈现两极分化的倾向。一方面，靠近东京都心附近的较为繁华的车站的房产、离车站的距离近等地理位置好且楼龄低的房产，吸引了许多买家。另一方面，离车站很远，难以融资的楼龄老的房产处于长期滞留状态。特别是，对于楼龄较老、本来可以考虑重建的房产，因建筑材料的价格高涨，在取得土地、重建的情况下，核实收支后也没有得出积极结果的情况越来越多。如前所述，市场继续活跃，目前，土地价格大幅降价的情况较为少见，但由于建筑成本进一步上涨和贷款利率上升等因素，今后可能会发生变化。

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

横滨和川崎区域在2024年第3季度的成交件数与上一季度基本持平，但远高于去年同期，与第2季度一样，是2017年开始统计以来的最高水平。另外，回报率的均值在成交和出售都几乎跟上一季度数值维持在同一水平，可见市场持续活跃。
但是，从个别交易内容来看，根据房屋条件的不同，成交达成所需的时间和成约回报率（价格）也有相当大的差异，中心部和郊外部的两极分化的趋势更加明显。可以推测，在房地产投资市场过热的情况下，投资者的筛选变得更加谨慎。
建筑材料的价格暴涨趋势仍看不到抑制的动向，在开发用地和以改建为前提的旧房交易中，建筑成本挤压房产价格的情况剧增。与东京都心相比，横滨和川崎区域的土地单价相对较低，因此，更受到建设成本高涨的影响，特别是对于建筑成本负担率较高的小型商业用地，今后价格下落的可能性越来越大。
在利率上行已经成为现实的情况下，投资者购买意愿的变化对市场的影响等，经济环境变化带来的不透明因素正在增加，有必要进一步关注今后的形势。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

2024年第3季度，各区域的平均成交表面回报率指数与上一季度相比，东京都心、城西城北、横滨川崎区域分别下降1pt~2pt，城南和城东区域上升了2pt，综合分析整体下降了2pt。平均出售表面回报率指数也和平均成交表面回报率指数的走势大致相同，整体下降了1pt。
成交件数方面，虽然低于上一季度，但是统计以来的历史高值中的第二名，预计将会继续维持良好的市场趋势。
综合来看，房地产投资市场仍然呈现上涨倾向，如前述各区域分析员的说明，建筑费等带来的建筑成本的上升和国内外的利率动向等，存在几个对房地产投资市场造成影响的因素，需要持续从各个角度观察市场变动的情况。三井不动产Realty solution事业本部为您定制成功战略，以应对不断变化的市场。请随时与我们联系。