PROPERTY MARKET TRENDS｜2024年第3季度

Property Market Trends 2024年第3季度

入境需求增长提振整体市场
 

酒店：新酒店接连开业，供不应求
商场：在GMS业绩不佳的情况下，入境消费持续强劲
J-REIT：外资投资基金增加投放资本

住宅市场

在首都圈，由于公寓价格上涨，签约率下降明显， 导致二手公寓的成交数量增加和租赁公寓的行情上升。

■首都圈的新建公寓
・2024年供应房源为23,003户（去年同比-14.4%），年末库存数量为6,814户（去年年末同比+531户），平均出售价格、面积和单价为7,820万日元（去年同比-3.5%）、66.42㎡（同比+0.5%）、389.1万日元/坪（去年同比-0.4%）。平均价格时隔6年首次下跌，平均坪单价时隔12年首次下跌。首月签约率为66.9%（去年同比-3.4 pt），自2020年以来首次超过60%。
・按区域划分的价格水平：东京23区11,181万日元(去年同比-2.6%)、东京（23区以外）5,890万日元(同比+8.9%)、神奈川县6,432万日元(同比+6.0%)、埼玉县5,542万日元(同比+13.8%)、千叶县5,689万日元(+18.9%)。东京23区的价格略有调整，其他区域的价格均有所上涨。 
 

■近畿地区的新建公寓 
・2024年供应数为15,137户（去年同比-1.6%），年末库存数量为3,050户（去年年末同比-411户），平均出售价格、面积和单价为5,357万日元（去年同比+14.8%）、59.10㎡（同比+0.1%）、299.8万日元/坪（去年同比+14.8%）。首月签约率为74.3%（去年同比+2.9 pt），连续3年保持在70%以上。
・按区域划分的价格水平：大阪市区6,126万日元(去年同比+45.7%)，大阪市区以外地区4,827万日元(同比-2.4%)，神户市区4,605万日元(同比-7.1%)，京都市区5,610万日元(同比-1.9%)。大阪市区价格的大幅上涨引人注目。
 

■首都圈的二手公寓
・二手公寓成交数量3242户(去年同比+19.6%)，连续3个月超过同比水平，平均楼龄为25.73年。
・平均成交价格为5,147万日元(同比+5.9%)、面积为62.86㎡(同比-1.7%)、坪单价为270.7万日元(同比+7.8%)。虽然面积有所缩小，但成交单价已连续57个月高于同比水平。
・新登记数为15,459户（同比-6.5%），库存数为45,478户（同比-4.2%）。库存连续9个月低于去年同月水平。
・从地区来看，成交件数的同比比率为：东京23区+17.8%、东京（23区以外）+15.0%、神奈川县+23.8%、埼玉县+21.8%、千叶县+20.0%。
 

■首都圈的出租公寓
・2024年10月至12月，成交数量为31,370户（较上一季度+2.4%），东京23区的市场份额为61.7%。
・各地区的平均月租金(较上一季度)：东京23区11.5万日元(+0.6%)、东京（23区以外）7.9万日元(+2.6%)、横滨·川崎9.0万日元(+5.9%)、埼玉县8.0万日元(+5.3%)、千叶县8.0万日元(+6.7%)、神奈川县7.4万日元(+8.8%)，所有区域都有上升趋势。
・在东京23区，由于出售公寓价格高涨，租赁需求增加，缺货状态持续，需求向周边区域扩散。
 

■市场动态 
・首都圈新建公寓市场规模不断缩小，2024年供应量仅为2.3万户。随着东京23区供应数量的减少，平均价格有所下降，但从具体划分区域来看，价格仍在持续上涨的地区正在增加。同时，建筑成本持续高涨，价格调整陷入困境，对于首次购房的家庭来说，购买公寓的困难状况将持续下去。
・近畿圈的新建公寓市场，2019年以后每年供给约15000~19000套供给，中心区域的大阪市区供给明显减少。大阪市区以外的地区出现了价格调整，签约状况良好。有通过压缩专有面积来应对建筑费用的高涨的迹象。
・二手公寓市场，随着新建公寓的供给减少和高价化，虽然新登记数量减少了，但成交件数增加了。整体价格也呈上涨趋势，但受欢迎程度因地区而异。
・租赁公寓市场，每月成交量在10,000户左右，其中6成在东京23区，考虑到通勤和生活的便利性，选择东京都心的人增加。。再加上公寓价格高涨，以年轻一代为首的租赁需求增加，处于慢性缺货状态。

数据来源：新建=不动产经济研究所 二手=东日本不动产流通机构

办公室

新冠疫情的影响基本消除，市场表现良好； 2025年大量供应后空房消化的进展左右着今后的市场走向。

■东京商务区（东京都心5区）的大规模办公室
・截至2025年1月，空置率为3.83%，环比-0.17pt，自2024年8月以来一直低于5%，本月空置率为3%-4%，空室消化顺利进行。
・平均租金为20,368日元/坪，环比+72日元，同比+638日元，2024年7月以来持续超过20,000日元/坪，呈上升趋势。
・总出租面积为8,021,814坪，同比增加6,448坪，新建大楼增加了8栋。
・东京都心5区的空置率均呈下降（回暖）趋势，千代田区、涩谷区的空置率低于3%。除中央区外，其他4区的租金呈上升趋势。出租面积较少的涩谷区环比大幅上涨456日元。
 

■Net Absorption
・东京23区1月单月净吸收量(租用面积与空置面积的差值)为+16,556坪，连续7个月正增长，去年同月为-3,183坪，同比大幅增加。
・新建大楼（竣工未满一年）的空置率为29.0%。去年同月为30.2%，虽然有所改善，但仍处于高位。

■各地区主要城市2025年1月空置率、平均租金增减
・札幌：3.82%（环比+0.12 pt），10,717日元/坪（环比+28日元），空置率略有上升，平均租金改善 
・仙台：5.89%（环比-0.02 pt），9,406日元/坪（环比+13日元），空置率基本持平，平均租金改善 
・横滨：6.85%（环比-0.49 pt），12,919日元/坪（环比+1日元），空置率改善，平均租金基本持平 
・名古屋：4.41%（环比-0.13 pt），12,581日元/坪（环比-3日元），空置率略有改善，平均租金基本持平
・大阪：4.04%（环比±0pt），12,217日元/坪（环比+47日元），空置率持平，平均租金改善 
・福冈：5.24%（环比-0.32 pt），11,878日元/坪（环比+7日元），空置率、平均租金均有所改善 
札幌空置率上升。仙台、横滨、名古屋、福冈则有下跌倾向。大阪持平。横滨和福冈的流转率正在改善。札幌和大阪的租金大幅上涨，其余4个地区小幅上涨，进入稳定期。
 

■现状分析和今后预测
・大部分地区的平均租金持续上涨，表现良好。另一方面，近年来“新建大规模写字楼”大量供应，租金水平较高，招租所需时间较长。虽然进入了后新冠市场，交易呈现回暖趋势，但考虑到近年来供应的新建大楼的"量"，严峻的状况似乎还会持续一段时间。
・办公室需求方面，虽然不固定座位等"营造更容易工作的环境"的风潮仍在继续，但不固定座位的弊端也渐渐显现出来。重新为全体员工准备“专用办公桌”的情况也在增加，租赁企业的布局选择开始多样化。
・根据Sanko Estate的数据，2025~2027年，中型建筑（50坪以上/层）以上的新供给面积：东京都心5区约为44.1万坪，大阪市3个主要区约为4.0万坪，札幌市约为3.3万坪，仙台市约为5000坪，名古屋市约为4.6万坪，福冈市约为4.9万坪。
东京23区从2022年到2024年将有超过54万坪的新供应，预计今后将维持供应过剩的状态。新建大楼能在多大程度上吸收需求，将备受关注。
 

酒店

部分地区的外国住宿者数超过日本住宿者， 来自欧洲的游客数量显著增长，长期滞留游客也有所增加。

■入境旅客持续增长
・2024年12月，日本住宿总量为5,461万人次（同比+6.3%）。其中，外国住宿者1,541万人次（同比+22.9%），日本住宿者3,920万人次（同比-1.9%）。
・2024年11月，住宿人数（5,711.7万人次）按设施类型划分，度假酒店为626.7万人次（同比-5.3%）、商务酒店为2,779.7万人次（+3.2%）、综合酒店为889.8万人次（-7.5%）、旅馆为744.9万人次（+0.7%）。如果仅看外国住宿人次的同比数据，度假酒店+13.2%、商务酒店+24.8%、综合酒店+1.7%、旅馆+11.7%，所有类别的住宿需求都在增长。
■入境趋势
・2024年11月外国住宿者总数（针对员工人数超过10人的设施）排名靠前的国家和地区中，中国191.2万人次、台湾150.9万人次、美国146.7万人次、韩国140.2万人次。同比增长率较大的国家：俄罗斯+113.1%、西班牙+90.1%、中国+69.3%、意大利+60.9%，虽然也有时机方面的因素，但来自东南亚的游客数量增长乏力。
・访日游客的观光需求中，针对日本文化的“体验型消费”的比重增加。从一开始的“在城市可体验到的文化消费”，回访游客开始着眼于中“在当地(地方)的文化体验”，入境游客的目的地选项也在扩大。
■现状和今后的预测
・为了应对入境游客住宿需求的增长，2024年，希尔顿、万豪集团、雅高集团、星野度假村等的新开发酒店和重塑品牌酒店陆续开业。2025年各地也将维持这个趋势，不仅是高端品牌，Route Inn、东横Inn、APA Hotels&Resorts等也将开设很多新酒店，预计市场规模将会扩大。
 

商业设施

入境消费对商场整体销售额的贡献； 应对休闲需求的大规模商圈型商场也表现良好。

■商场销售和现状
・2024年，商场销售额（整体）达到32.1254亿日元（同比+5.8%），蓬勃发展。主力租户的同比增长率+3.7%，主力租户以外+6.4%。从地区来看，所有城市和地区的同比皆为正增长，大阪市和神户市的增长率超过了10%。
・根据日本百货商店协会的数据，2025年1月的销售额为4,805亿日元（同比+5.2%），继续维持上涨趋势。由于日元贬值和春节休假等因素，入境游客的消费额为619亿日元（同比+54.9%），连续34个月正增长，对营业额的增长做出很大贡献。
■今后预测
・7&i HD对伊藤洋华堂的裁员计划提前完成，由于经营不善，百货店大量关店。为了改善现状，2025年2月将减少至92家店铺，将其中49家店铺集中在东京都内和神奈川县内。在继续营业的店铺中，基本上以主力租户的连锁超市品牌“Ario”为中心，可以预见食品超市化的进度将会加快。
・2024年一年新开业的商场数量为38家。店铺面积1万㎡以上的有13家，包括奥特莱斯购物中心、家居建材商店在内，比如长崎STADIUM CITY、涩谷Sakura Stage等引起话题的综合设施。
・观光厅公布的入境消费动向调查显示，2024年访日外国人旅游消费额约为8.1万亿日元，创历史新高。人均购物支出额为6.6万日元，人均金额最高的是中国。

物流设施

首都圈预计新增供给减少，空置率有望下降； 近畿、中部、福冈圈新的供求都十分活跃。

■2024年第四季度首都圈不同区域的状况
・东京湾区域：空置率9.7%(上一季度比-2.7 pt)，实际租金7,590日元/坪(+0.1%)。随着空置消化的推进，持续了约1年的租金疲软趋势也在逐渐消除。
・外环道区域：6.6%(-0.8 pt)，5,260日元/坪(持平)。以现有物业为中心消化空置，预计竣工物业出现具体询价，需求上涨倾向。数个新物业出现大量空置的情况，所以需要密切关注租金动向。
・国道16号区域：8.8%(持平)，4,520日元/坪(持平)。新供应2栋物业，其中1栋竣工时满租运转，现有物业的空室也在消化。神奈川县内成交和解约的事例都有，空置面积微增。预计2025年新增供应量为20.3万坪，2024年全年新增需求为25.5万坪，因此空置率有望下降。
・圈央道区域：14.8%(-0.6 pt)，3,550日元/坪(-0.3%)。埼玉县的1栋新物业竣工，留下了大量空房。千叶、茨城的现有物业空置消化中，避免了大幅下跌。2025年预计将供应8栋（23.8万坪），空置率将上升。埼玉县的空置情况影响了空置率的改善。
■各地情况
・近畿地区：空置率为3.7%(同比-0.3 pt)，实际租金4,210日元/坪(+0.2%)。与2024年全年22.9万坪的新增需求相比，新增供应量仅为19.2万坪，空置率稳定在低位。2023年竣工的物业中有一半仍处于空置状态，需要注意今后的动向。预计2025年新增供应量为41万坪，创历史新高。今后竣工物业的租赁情况良好，中心部的高规格商品拉高了租金行情。
・中部地区：13.4%(-0.4 pt)，3,670日元/坪(+0.3%)。1栋新物业在有空置的情况下竣工，但多个现有物业顺利消化空置，空置率降低。2025年预计将有8栋共19.7万坪的大规模新供应，预租情况良好，将会进一步消化空置。租金方面，随着选址和商品筛选的推进，预计会上涨。
・福冈地区：5.1%(-0.3 pt)，3,540日元/坪(+1.1%)。没有新物业，正在消化上一季度竣工的物业空房。2024年全年新增需求为9.7万坪，创历史新高，2025年的新增供应为5.1万坪，空置率呈下降趋势。租金方面，福冈市周边几乎没有空房，上升趋势正在加强。
■今后预测
・2025年的新供应预估：首都圈约为45万坪，近畿地区约为40万坪，中部地区不到20万坪，福冈地区约为5万坪。
・在首都圈，在过去的两年里一直维持大量供给的状态，每季度有6次15万坪以上的新供给。从以海湾区域为中心的空置减少和租金水平持续上升的现状来看，2025年下半年将稳定在良好平衡的状态。
・在近畿地区，消费品的保管需求和电子商务相关的物流需求持续存在，2025年供应部分约有7成的租赁被内定，空置率不会大幅上升。
・中部地区和福冈地区对于2025年的新供给的需求量也很大，空置率不会大幅上升。
・上述以外的市场(札幌、仙台、冈山、广岛)由于稳固的需求和新供给少的状况，预计将继续高度运转的状态。
 

J-REIT

日美政治体制的变换是下跌的主要原因。 外企投资基金增加投入资本。

■J-REIT市场趋势
・截至2024年第4季度末（10月至12月），东证REIT指数为1,652.94点，较第三季度末（7月至9月）下跌-4.25%。REIT整体市值为14兆2,949亿日元，同比下跌4.19%，与同期TOPIX上涨+5.25%的股市形成鲜明对比。
第4季度是日美政治体制的转换期。在金融政策方面，美国连续3次在议息会议后决定降息，日本虽然没有加息，但加息预测根深蒂固，利率提升的预测是东证REIT指数下跌的主要原因。 ・REIT整体管理的资产余额截止第4季度末为23兆6,253亿日元，比上一季度增加了1,496亿日元。办公室减少-549亿日元，另一方面，物流设施增加705亿日元，酒店增加430亿日元。
・在投资口市场长期低迷的背景下，第4季度的公开增资招股公告只有Nippon Hotel & Residential Investment Corp的1件，相比第3季度的7件，大幅减少了。另一方面，利用剩余资金购买自社股票的有10件，比第3季度的5件翻了一番。将出售所持房产获得的资金，用于收购和填补自社股票，将利润返还给投资者，从而提高资本效率和资本收益，摆脱长期低迷的投资市场状况。
■现况
・外企投资基金开始参股REIT的投资方。主要动向有GLP投资公司的实际保荐人从中国投资公司变更为美国投资公司Ares Management Corporation，亚洲投资公司Capitaland Investment Limited成为Japan Hotel REIT Investment Corporation的主要保荐人之一，Samty Residential投资公司的主要保荐人Samty Co., Ltd.投入亚洲投资公司Hillhouse Investment Management的旗下。外资公司开始参与J-REIT的运营，体现了对期待通胀的日本房地产的投资的积极导向。