PROPERTY MARKET TRENDS｜2025年第1季度

Property Market Trends 

2025年第1季度

住宅：首都圈新建公寓价格持续高企，近畿地区表现良好 

写字楼：随着员工出勤率上升，空置率和平均租金双双向好 

 物流设施：中部圈、近畿圈、福冈圈需求活跃

住宅

东京23区以外区域、神奈川、埼玉的平均价格也达到了6,000万日元以上，价格高涨导致签约率下降，由于连锁反应，二手公寓的成交量增加，带动租赁公寓的市场价格上涨。

■首都圈的新建公寓
・2025年5月供应户数为1,288套，平均出售价格、面积、单价为9,396万日元、66.95㎡、463.1万日元/坪。月末库存数量为5,871套，首月签约率为57.9%，环比为-8.4 pt，自2025年1月以来跌破60%。

・东京23区各区域的供应户数为461户，平均出售价格、单价为14,049万日元、463.1万日元/坪。供应份额为35.8%，首月签约率为57.0%。 

■近畿地区的新建公寓 
・2025年5月供应户数为1,064套，平均出售价格、面积、单价为5,813万日元、58.57㎡、327.5万日元/坪，月末库存数为2,621套，首月签约率为74.7%，环比-2.3 pt，去年同月+6.0 pt。连续5个月超过70%，势头良好。 

・2025年2月和4月，供应将超过首都圈，签约率将超过70%，表现出良好的趋势。 截至5月，仅大阪府内大阪市以外区域的单价低于去年同期水平， 而在大阪市区、兵库县、奈良县等地，单价同比上涨幅度超过20%。 
 

■首都圈的二手公寓
・2025年5月的成交件数为3,841户，较去年同月增长35.0%。成交房屋的平均楼龄为26.71年，成交价格、面积、单价为5,311万日元（同比+9.9%）、63.18㎡（同比-0.3%）、277.9万日元/坪（同比+10.2%），单价连续61个月高于去年同月。

・新注册数为15,636户（去年同月+3.6%），库存数为44,314户（同比-2.8%），库存连续13个月低于去年同月。
 

■首都圈的出租公寓
・2025年1-3月租赁公寓成交数量为43,607套（上一季度比+3.4%）； 东京23区的市场占有率为61.6%。

 ・按地区划分的平均月租金（与上一季度2024/10-12月相比）为东京23区11.3万日元（同比-1.7%），东京都下7.6万日元（同比-3.7%），横滨和川崎8.8万日元（同比-2.2%），埼玉县7.8万日元（同比-2.5%），千叶县7.7万日元（同比-3.7%），神奈川县7.4万日元（持平），神奈川县以外的地区每户比上一季度低2-3千日元，但租金单价比上一季度提高了3%-4%。 
 

■市场动态 
・首都圈的新建公寓的市场规模继续缩小，特别是东京23区物件的减少很大，供给向23区以外扩散。随着新建公寓供应量的减少和价格的上涨，二手公寓市场的成交数量正在增加，但价格上涨明显，东京都心3区的平均建筑面积为23年、56平方米，价格在1亿2000万日元以上，由于今后有购房能力的圈层人数减少，成交数减少的可能性很高。 

・近畿地区的新建公寓市场，供给量也稳定，价格上也是一般是首次购房者买得起的水平，虽然行情有上升的倾向，但当前利好观持续和考虑。

办公室

随着上班人数的恢复，“空置率改善”和“租金上涨”持续，以东京都心为主新建楼盘开发较多，供应压力上升。

■东京商务区（东京都心5区）的大型办公室
・截至2025年5月，空置率为3.56%，环比-0.17个百分点，自2024年8月以来一直低于5%，空置改善的趋势正在持续。空置面积在一个月内减少了约15,000坪。
・平均租金为20,776日元/坪，环比+21日元，去年同月+832日元，2025年3月以后 　持续超过20，500日元/坪，呈上升基调。 
・东京都心5区空置率全部环比下跌，千代田区、涩谷区空置率低于3%。所有区的租金也环比上涨。
 

■Net Absorption
・东京23区5月单月Net Absorption（办公面积增减值）为 +24,140坪，去年同月+5,477坪。

・新建建筑（竣工不到一年）的空置率为22.96%（环比-3.3 pt），去年同月为25.83%，呈改善趋势。 

■2025年5月各地区主要城市空置率、平均租金增减情况
・札幌：3.87%，环比-0.07 pt，10,891日元/坪，环比+26日元（空置率略有改善，平均租金改善） 

・仙台：5.91%·同比+0.04 pt，9,437日元/坪·同比+14日元(空置率基本持平，平均租金上升) 

・横滨：6.36%·同-0.09 pt，13,024日元/坪·同-10日元(空置率略有改善，平均租金略有下跌)

・名古屋：3.89%·同-0.11 pt，12,667日元/坪·同+9日元(空置率改善，平均租金略有改善)

・大阪：3.83%·同比+0.13 pt，12,333日元/坪·同比+52日元(空置率上升，平均租金改善) 

・福冈：5.31%·同-0.12 pt，12,005日元/坪·同+13日元(空置率、平均租金均有所改善) 　　

 仙台、大阪的空置率上升。札幌、横滨、名古屋、福冈下跌。札幌、名古屋、大阪、福冈的租金上涨。总体而言，即使空置率小幅上升，也能看出稳定的样子。 
 

■现状分析和今后预测
・有人指出，在天王洲、晴海、丰洲等海湾区域，有很多写字楼在新冠时空置率上升阶段产生的回填长期无法消化，可能会造成今后供需缺口。
・由于通勤制的“到岗办公”比例上升，交通便利的核心车站前的办公楼将更受欢迎，而位于非热门区域的办公楼则面临需求下降的风险，办公楼市场呈现两极分化的趋势令人担忧。
・2025~2027年，东京都心5区中型建筑（50坪以上/层）以上新增供应面积约43.4万坪，大阪市3个主要区约4. 0万坪，札幌市约3.3万坪，仙台市约0.5万坪，名古屋市约4.1万坪，福冈市约4.6万坪。东京在2022~2024年将有45万坪以上的新供给，因此可以预见供给过剩状态今后也会持续下去。
 

酒店

入境游客的住宿需求增长，弥补了日本游客的减少。 国内主要城市和度假胜地的酒店新开业也有所增加。

■入境游客激增导致住宿人数增加
・2025年4月，国内住宿人数总量为5,336万人次（去年同月增长2.8%）。其中，外国人1,639万人次（同比增长13.0%），日本人4,009人次（同比减少3.4%），虽然日本人减少，但入境游客的住宿需求却大幅增加
■按类别划分的趋势
・2025年4月整体客房入住率为61.7%（去年同月增长1.9%），按设施类型划分，度假酒店客房入住率为57.4%，商务酒店为74.8%，综合酒店为74.0%。大阪的客房入住率也受到世博会的影响，达到78.0%，是全国最高值。
■入境趋势
・2025年3月外国人住宿人数排名靠前的国家和地区是中国（210.6万人次）、美国（178.6万人次）、台湾（151.6万人次）和韩国（133.4万人次），与去年同月相比，俄罗斯增长了78.2%，中国增长了55.1%，印度尼西亚增长了36.7%，增幅显著。
■现状趋势及今后预测
・随着以富裕阶层为中心，对高质量产品的兴趣日益浓厚，根据2025年版福布斯旅游指南，日本有13家酒店获得了5星级，高档酒店正在增加。
・另一方面，招聘竞争的加剧和年轻人的入职意愿下降也越来越严重，长期人才确保政策成为当务之急。
 

商业设施

预计2025年新开业数量将降至历史最低水平，但现有SC的销售额将保持强劲势头。各公司致力于与生活密切相关的小型SC。

■SC的销售额和现状
・2025年4月，现有SC销售额（整体）约为6,298亿日元（去年同月增长2.3%），连续38个月正增长，尽管春夏服装因上半月的低温而陷入苦战，但杂货和餐饮等其他行业支撑了销售额，超过了去年。
・从地理位置来看，中心地区除了翻新和租户更换效果的SC外，国内外游客来馆的SC表现良好，去年同月增长率+3.7%，周边地区入境游客和馆周边参加活动的游客来馆的SC表现良好，同比+1.7%。
■现状趋势及今后预测
・季节性商品需求是提高销售额的显著因素，预计全国炎热的夏季将刺激需求，但另一方面，所谓的极端天气也是令人担忧的因素。
・活动参观者和入境游客在停留地的消费增加是业绩提高的主要原因，促进与当地政府、旅游目的地、住宿地、餐饮设施等的合作是产生协同效应的必要条件。
 

物流设施

在首都圈市场，2025年新增供应有限，空置率趋于下降；在近畿、中部和福冈地区，预计将有大量新增供应，但需求上涨倾向。

■2025年第1季度首都圈状况和区域
・东京湾区域：空置率·实际租金，7.3%(上一季度比-2.4 pt)·7,620日元/坪(同+0.8%)。2023年竣工的大型房产已满，小面积房源的空置也已被消化。
・外环道区域：同，6.1%（同-0.5 pt）·5,300日元/坪（同+0.8%）。现有物件1栋空房被消化，仍有新建物件持续空置率，但今后的新供给物件已受到市场关注。
・国道16号区域：同，10.5%(同+1.7 pt)·4540日元/坪(同+0.4%)。新供给，3栋中1栋满租，2栋存在大量空置。神奈川县，现有房屋的空房很多，但包括预定竣工的房屋在内，可以看到多个租户的需求。空房较少的埼玉县、千叶县、东京八王子地区租金上涨，神奈川县部分地区租金下跌。
・圈央道区域：同16.8%（同+2.0 pt）·3510日元/坪（同-1.1%）。4栋新建筑全部在茨城县竣工，部分地块已确定租户。空房消化进展的新建物件多有存在，二次空置也多有发生，新需求5.2万坪和过去2年的需求大大超过了，但现有的空房面积超过30万坪，需求的松动迹象也有显现。
■各地情况
・近畿地区：空置率·实际租金，3.8%(同+0.1 pt)·4,230日元/坪(+0.5%)。新供应的4栋建筑中，2栋已竣工并已满，1栋将于2024年竣工的现有建筑已满，2023年竣工的房屋也在消化空置。新增需求为10.2万坪，整个近畿圈出现了食品、日用品、电子商务在内的消费品和制造业等多种需求，多个LMT吸收了需求。由于整个地区供需平衡紧张，租金普遍呈上涨趋势。
・中部圈：同，12.6%(同-0.8 pt)·3670日元/坪(同持平)。现有房屋空置消化也在进行，下一期新供给集中，因此空置率的上升被预测。日用品、食品等制造业以外的行业都有询盘，租户活动活跃。
・福冈圈：同，4.2%(同-0.9 pt)·3570日元/坪(同+0.8%)。新增供应单栋超八成的入住率竣工，一栋新建的大型物件中空置率大幅消化，本季度的新需求为1.9万坪。
■今后预测
・2025年第2季度~2026年第1第1季度的新供给预定为首都圈约43万坪，近畿圈约34万坪，中部圈不到24万坪，福冈圈约7万坪。
・在过去的两年里，首都圈第1季度有6次新供应超过15万坪，2025年第1季度也有超过20万坪的大量供应，包括圈央道区域在内的空房较多的区域处于供应过剩的状况，急需消化空房。
・福冈圈有多种行业的需求，九州电力和JR九州的新供给预定发表等，基础设施企业的加入也很多，备受关注。

J-REIT

美国政府的关税政策对指数影响较大；办公室和住宅的租金良好是积极因素。

■J-REIT市场趋势
・2025年6月末，东证REIT指数为1,778.87点，较2024年末上涨+7.62%，REIT整体市值为15.3279亿日元，同比上涨+7.23%，远高于同期TOPIX涨幅+2.44%。由于对美国特朗普政府关税政策的担忧，4月初股市暴跌，东证REIT指数也创下了年初以来的新低，但很快恢复到1700点左右，此后总体呈缓慢回升态势。
・由于对美国经济恶化的担忧，美国长期利率下降，日本央行加息的预期消退，考虑到REIT资本成本的运营策略渗透，增加派息，写字楼和住宅租金上涨趋势明显，REIT业绩强劲。
・截至5月底，REIT整体管理资产余额为23兆7,850亿日元，比2024年底增加1,597亿日元。酒店、物流设施和住宅增加，办公室和商业设施减少。
■现况
・2025年上半年，东海道REIT投资法人、和平不动产REIT投资法人和日本建筑基金投资公司仅有3只股票，较去年的9只股票大幅减少，而收购自有投资单位的公告数量为16只，较去年的7只大幅增加。
・由于自去年以来投资口市场持续低迷，导致公开增资变得困难，资本政策正转向通过出售资产获取的收益进行分配，或利用出售所得资金回购自有投资口等方式，以加强对投资者的回报。