PROPERTY MARKET TRENDS｜2026年第1季度

Property Market Trends
2026年第1季度

办公大楼：在首都圈市场中，中央区及港区的空置率亦维持在2%区间。 
在地方主要城市市场方面，札幌、仙台及福冈的空置面积有所增加。 
酒店：客房入住率持续改善，商务酒店入住率为74.3%，都会型酒店为72.5%。 
物流设施：首都圈及近畿圈租赁需求持续旺盛，空置率下降及租金上涨的趋势仍在延续。 
 

住宅

首都圈新建分售公寓供给量呈回升趋势。 由于房价持续攀升，分售住宅的签约率仍维持低迷。

■首都圈新建公寓 
・2026年4月，供给户数为1,163户（较去年同期增加15.6%）；平均售价为8,736万日圆（较去年期月增加24.8%），平均面积为66.89平方公尺（较去年同月增加0.1%），平均单价则为每坪431.0万日圆（较去年同期增加24.6%）。月底待售库存为6,313户，首月签约率降至62.3%，较去年同期下降4.0个百分点。 
・东京23区的新建住宅供给户数为352户；平均售价为1亿2,498万日圆（较去年同期上涨38.9%），平均单价为每坪647.5万日圆（较去年同期上涨34.1%）。供给占比为30.3%，首月签约率则为65.1%，较去年同期提高9.6个百分点。 
 

■近畿圈新建公寓
・2026年4月，近畿圈新建分售住宅供给户数为1,197户(较去年同期减少12.6%)；平均售价为5,984万日圆（较去年同期增加6.2%），平均面积为58.41平方公尺（较去年同期增加7.0%），平均单价为每坪338.1万日圆（较去年同期下降0.9%）。月底待售库存为3,250户，首月签约率为75.5%，较去年同期下降1.5个百分点。与去年同期相比，售价时隔2个月再度上升，而坪单价则时隔7个月再度下降。 
 

■首都圈中古公寓
・2026年4月，首都圈中古住宅成交件数为3,903件，较去年同期减少1.2%，为18个月来首次下降；平均坪单价为283.6万日圆，较去年同期上升5.9%，并已连续72个月维持上涨。平均成交价格为5,321万日圆，较去年同期上涨5.4%，已连续18个月呈现成长。平均专有面积为61.92平方公尺，较去年同期减少0.5%；市场库存件数为45,215件，较去年同期增加2.7%，已连续2个月增加。 
・新登录待售物件数为16,142件，较去年同期增加1.6%，为3个月来首度转为正成长；平均售价为6,539万日圆，较去年同期上涨30.7%。 
 

■首都圈租赁公寓
・2026年4月，首都圈分售住宅平均租金为每平方公尺4,143日圆，较去年同期上涨11.0%），时隔2个月再度上升。受东京都租金持续走强，以及高租金成交案例占比扩大等因素影响，租金水准突破过去1年来的最高纪录。 
・随着分售住宅价格高涨，仍有不少原本计画购屋的需求转向租赁市场。然而，由于租金行情持续上涨，以及建筑成本高涨导致新租赁物件供给不足，租赁需求正逐渐向郊区扩散，因此，东京23区的租赁成交件数较去年同期减少10%，横滨、川崎地区则减少17%。 
 

■市场趋势
・根据不动产经济研究所于2025年底发布的预测，2026年首都圈住宅公寓供给量预计约为23,000户，较前一年增加2.2%。新增供给以东京都23区以外郊外地区及千叶县的大型建案为主；另一方面，东京23区新推出的大型建案减少，预计供给量将呈下降趋势。不过，东京23区的人气依然居高不下，在市场供给吃紧的情况下，房价预计将持续维持高档。 
・首都圈新建分售住宅的年供给量自2022年起持续低于3万户，市场需求稳步累积。但在房价高涨、购屋门槛提升的背景下，过去2至3年间，需求逐渐由都心外溢至千叶、埼玉及神奈川等地区，寻求价格相对较低的住宅物件。然而，目前郊区住宅价格也持续上涨，越来越多物件的售价已超出周边地区购屋需求的预算范围，导致整体市场销售速度逐渐放缓。 
・近畿圈即使在供给规模接近首都圈的情况下，首月签约率仍维持稳健。然而，平均坪单价已低于去年同期，显示房价上涨空间正逐渐收敛，市场似乎已接近价格调涨的极限。 

办公室

首都圈办公室市场中，中央区及港区的空置率已下降至2%区间，札幌、仙台及福冈的空置面积有所增加，市场前景隐忧浮现。

■东京商务区（都心五区）大型办公室
・2026年4月，平均空置率为2.20%，较前月下降0.02个百分点，为3个月来首度下降。 
・平均租金为22,454日圆，较前月增加152日圆，较去年同期增加1,699日圆。 
・港区与新宿区空置率较前月改善；千代田区及涩谷区的空置率已降至1.5%。平均租金方面，除千代田区外，其余四个行政区的平均租金均较前月上升。

■Net Absorption(净去化量)
・东京23区的净去化量为8,997坪，2026年1月至4月累计净去化量达140,347坪。较去年同期减少59,055坪。 

■各地主要城市2026年4月空置率及平均租金
・札幌：空置率3.90%，较前月上升0.35个百分点；平均租金为每坪11,210日圆，较前月增加72日圆（空置率恶化、平均租金上升）。 
・仙台：空置率5.41%，较前月上升0.05个百分点；平均租金为每坪9,662日圆，较前月增加30日圆（空置率大致持平、平均租金上升）。 
・横滨：空置率5.91%，较前月下降0.07个百分点；平均租金为每坪13,283日圆，较前月增加46日圆（空置率大致持平、平均租金上升）。 
・名古屋：空置率3.61%，较前月下降0.21个百分点；平均租金为每坪13,118日圆，较前月增加60日圆（空置率改善、平均租金上升）。 
・大阪：空置率3.09%，较前月下降0.11个百分点；平均租金为每坪13,126日圆，较前月增加57日圆（空置率改善、平均租金上升）。 
・空置率4.67%，较前月上升0.18个百分点；平均租金为每坪12,467日圆，较前月增加22日圆（空置率恶化、平均租金上升）。 
名古屋及大阪的空置率持续改善，而各主要城市租金均稳步上升，市场整体维持良好发展态势。 

■现况分析及未来预测
・空置率维持在1%区间的千代田区及涩谷区，目前已处于办公空间一位难求的状态；受市场供给吃紧影响，租金亦持续呈现上升趋势。原本空置空间相对较多、租金较具价格优势的中央区及新宿区，目前空置率亦已跌破3%，市场稀缺性正逐渐提高。 
・千代田区、中央区及港区的平均租金在过去一年内每坪上涨约1,700至2,300日圆，主要受东京车站周边、滨松町站及三田站周边再开发案，以及新建大型办公大楼陆续落成的带动，进一步推升整体市场租金水准。 
・受营建成本及建材价格上涨影响，越来越多新案供给计画遭到重新评估；同时缺工问题持续恶化，使办公大楼开发的经济效益下滑，开发计画延后或缩小规模的案例陆续增加。原本预期于2028至2029年达到历史高点的供给量预测，也已大幅下调。 
 

酒店

包括国内需求在内，整体住宿需求自2026年3月起已恢复至5,000万人次，来自中国的入境住宿旅客与去年同月比大幅减少。

■住宿人次呈下降趋势
・2026年4月，国内住宿总人次为5063万人次（与去年同月比-4.6%）。住宿人次组成方面，日本人占3,490万人次，外国人占1,573万人次。整体住宿人次自2025年6月起持续较去年同期减少；外国旅客住宿人次亦自2026年3月起持续呈现年减趋势。 
 

■类别趋势分析
・2026年4月，按住宿设施类型划分的累计住宿人数为：商务酒店2,085.1万人次住宿（占比41.2%），都会型酒店887.1万人次住宿（占比17.5%），度假酒店643.2万人次住宿（占比12.7%）。 
・2026年4月，旅馆的客房入住率（从业人员10名以上的住宿设施）为40.3%、度假酒店54.5%，商务酒店74.3%，都会型酒店72.5%。2026年1月后入住率仍持续上升。根据2026年3月统计资料，度假酒店以千叶县入住率85.7%最高，商务酒店以神奈川县80.6%居首，都会型酒店则以香川县84.6%的入住率表现最佳。 

■入境旅游趋势
・2026年3月外国旅客住宿人次按国籍（出生地）分类统计，排名第一为台湾，第二为美国，第三为韩国，第四为中国，第五为香港；前五大客源市场合计占整体外国旅客住宿人次的53.1%。 
・与去年同期相比，整体下降了1.4%，而印尼（+52.5%）、马来西亚（+36.5%）和俄罗斯（+35.3%）则大幅增长。 
 

■当前趋势和未来预测
・2026年第一季（1月至3月）访日外国旅客预计消费额为2兆3378亿日元，较去年同期成长2.5%，但较前一季（2025年第四季）减少7.6%。按国籍和地区别分析，台湾以3,884亿日圆居首，其次为韩国3,182亿日圆、中国2,715亿日圆、美国2,592亿日圆及香港1,482亿日圆；前五大客源市场合计贡献约六成的消费额。按国别平均每人旅游消费额，以法国40.8万日圆，澳洲40.4万日圆，德国39.9万日圆，位居前列。 
・依消费项目划分，住宿费占36.7%，购物费占25.2%，餐饮费占22.9%。与去年同期相比，住宿费增加了约930亿日元，购物费减少了约820亿日元。 
・近年来，多数酒店导入动态定价机制后，入住率下滑更容易直接反映在营收减少上，因此需及早因应相关风险。 
 

商业设施

百货公司的入境旅游消费需求下滑情况已呈现改善趋势，尽管来客数下滑，营收仍较去年同期成长4.3%。

■购物中心销售情况
・据日本购物中心协会公布，2026年4月现有SC整体销售额为6635.8亿日元，较去年同期增长4.3%。受全国气温上升带动，夏季服饰等季节性商品销售表现良好；此外，新生活及春假出游需求亦维持稳健，杂货类中的防晒（抗UV）相关夏季商品同样热销。此外，「餐饮」及「服务」类别亦持续维持良好的销售表现。 
・根据日本SC协会《SC白皮书2026》，2025年全国新开业购物中心（SC）仅18件，创下自1975年开始调查以来的最低纪录。造成新开业购物中心数量减少的原因，包括建筑成本高涨、运输成本上升及人事成本增加等因素，因此能够开业者多半仅限于预期可带来充分收益的购物中心。 

■现况与趋势
・近年来，购物中心（SC）除了商业功能外，亦逐渐深化与地方社区的连结。透过整合行政服务、医疗设施、教育资源及公共空间等功能，部分SC正转型为支撑居民日常生活的重要社会基础设施。未来此一趋势可望持续深化，SC将充分发挥其规模与功能优势，从单纯的「销售场域」进一步转型为支撑地方发展的「社区基盘」，并强化相关功能。 
・2025年开业的「Mitsui Shopping Park LaLa terrace川口」、「丸广上尾SC」及「ichi*Building」等3处设施，均为过去为百货公司的大楼改造而成的更新案件。其中，「Mitsui Shopping Park LaLa terrace川口」前身为百货公司「SOGO川口店」，由三井不动产取得建物后进行整修并转型为购物中心（SC）；而「丸广上尾SC」则是由建物所有人丸广百货公司将原「丸广上尾店」翻新后改建为购物中心。「ichi*Building」则是由名铁集团旗下的名铁物业管理公司（名铁Property Management）将原有「名铁百货一宫店」所在大楼翻新后，转型为购物中心（SC）。目前，都市地区的百货公司改建为SC的趋势正持续推进。 
 

物流设施

首都圈东京湾岸地区、外环道沿线地区及近畿圈空置率均低于5%，维持高度出租状态。
2026年虽然首都圈及近畿圈供给量分别达53万坪及18万坪，但市场需求仍维持稳健。 2026年雖然首都圈及近畿圈供給量分別達53萬坪及18萬坪，但市場需求仍維持穩健。

■2026年第1季首都圈各区域市场概况
・2026年第1季大型多租户型物流设施（LMT）空置率为9.2%，较前一季下降0.6个百分点。本季共有8栋、约13.7万坪的新物流设施完工，但竣工时出租率未达40%。在既有物流设施方面，仍可见日用品及服饰业者的租赁成交案例。新租赁需求规模为16.8万坪。 
・由于既有物流设施老旧化所衍生的搬迁需求，以及在物价上涨背景下市场对租金上升的预期增强，带动各区域租赁需求活跃。此外，未来半年至一年内预计竣工物件的招租进度亦持续推进，预计空置率将呈下降趋势。 
・首都圈整体实质租金（每坪租金）为4,530日圆，较前季上升0.9%；截至2026年底，预计新增供给量约53万坪。第3季预计将有约20万坪的新供给释出，供给规模预计将超过2025年水准。 
・各区域的空置率与实质租金（坪单价）， 
东京湾岸地区：空置率4.1%（较前季上升0.1个百分点），实质租金（坪单价）8,060日圆（较前季成长4.3%）。受租金调涨案例增加，以及高规格、高租金物件需求旺盛带动，租金呈现明显上升趋势。 
外环道地区：空置率3.6%（较前季下降0.8个百分点），实质租金（坪单价）5,450日圆（较前季上涨1.5%）。本季新完工的2栋物流设施中，有1栋于完工时即达满租状态。既有物件方面，屋龄较新的物流设施招租进展顺利，空置率维持在3%区间，市场表现稳健。 
国道16号沿线地区：空置率8.9%（较前季下降0.6个百分点），实质租金（坪单价）4,560日圆（较前季上涨0.2%）。千叶县内陆部新完工物件仍有部分空置，但神奈川县内多处物流设施的招租进展顺利，空置空间持续减少。 
圏央道沿线地区：空置率14.1%（较前季下降0.9个百分点），实质租金（坪单价）3,520日圆（较前季上涨1.1%）。本季共有3栋新物流设施完工，其中2栋于竣工时仍有部分空置。不过，受惠于租金相对具竞争力，空置空间持续被市场吸收。 
 

■2026年第一季各地情况
・各地区空置率、实质租金（坪单价）， 
近畿圈：空置率2.2%（较前季下降1.5个百分点），实质租金（坪单价）4,350日圆（较前季上涨1.2%）。本季新增供给的3栋物流设施均以满租状态竣工，既有物件的空置面积亦持续被市场吸收。本季新增租赁需求达10.8万坪，以季度基准计算，为历来第三高水准。 
具备优良交通条件、易于招募人力，或邻近市区的区位，其租金上涨压力正持续增强。 
截至2026年底，预计新增供给量约18万坪。虽然未来新增供给多位于过去供给相对有限的区域，但目前预租率已达约50%，显示招租进展顺利。 
中部圈：空置率16.8%（较前季上升1.3个百分点），实质租金（坪单价）3,740日圆（较前季上涨0.3%）。本季新增供给的2栋物流设施于竣工时仍留有部分空置，但既有物件的空置空间正持续被市场吸收。除既有的制造业需求外，食品、服饰、住宅设备及医药品等多元产业的租赁成交亦有所增加。 
截至2026年底，预计新增供给仅约7万坪，下半年亦无新增供给计画。在缺乏新租赁需求承接空间的情况下，市场供给吃紧的情形预计将进一步加剧。 
福冈圈：空置率8.3%（较前季上升2.7个百分点），实质租金（坪单价）3,570日圆（与前季持平）。整体租赁需求较为疲弱，本季新增供给的1栋物流设施于竣工时仍留有大量空置空间。 
至2026年底前，预计新增供给量约10万坪。第2季起预计将有7栋、约8.1万坪的新物流设施完工投入市场，预期空置率将进一步上升。 
 

■未来展望
・首都圈与福冈圈2026年的新增供给量均高于2025年，其中福冈圈供给仍将持续超过市场需求，预计空置率将进一步上升。另一方面，首都圈租赁需求依然旺盛，预计空置率将持续缓步下降。然而，在供给逐渐吃紧的情况下，租金上涨趋势预料仍将持续。 
・近畿圈与中部圈的新增供给量均较2025年减少，其中近畿圈自2025年第3季起即持续处于需求高于供给的状态，预计未来空置率将进一步下降，而供给不足所带来的市场稀缺性，亦将支撑租金持续上升。 

J-REIT(日本不动产投资信托)

自年初高点以来，受中东局势影响，呈现下跌趋势。
透过收购大型酒店及办公大楼，带动管理资产规模持续扩大。

■J REIT市场走势
・截至2026年3月底，东京证券交易所房地产投资信托指数为1,848.45点，较去年底下跌-8.20%。 
J-REIT整体市值为16兆918亿日圆，较去年年底减少7.64%。年初受第二次高市政权政策影响，日圆持续走贬，带动日本股市大幅上涨，东证REIT指数亦随之攀升，并于1月16日升至2,067.93点，创下自2022年初以来、时隔约4年的新高。 
然而，在美国与伊朗军事冲突引发油价上涨等景气风险，以及长期利率升至27年来高点、年度末机构投资人获利了结等因素影响下，东证REIT指数自2月底至3月转为走跌。 
・截至2026年3月底，J-REIT整体管理资产规模达24兆5,391亿日圆，较去年年底增加4,061亿日圆。以季度来看，本季管理资产规模的增加金额为2019年6月以来最高，亦为疫情后最大的成长规模。其背景在于，自去年以来J-REIT市场行情持续改善，NAV倍数（反映不动产市价评价的股价净值比）超过1倍的标的逐渐增加，使市场形成有利于增资的环境。因此，2026年第1季（1月至3月）共有8档基金宣布办理公开增资。 
日本酒店REIT投资法人以1,260亿日圆取得「东京凯悦酒店（Hyatt Regency Tokyo）」，该资产为J-REIT持有酒店中规模最大的案例。此外，大型酒店及办公大楼资产的收购，也为管理资产规模的扩张带来显著贡献。 
 

■未来展望
・受都心地区办公室及住宅租金持续上涨带动，REIT的租赁收入正稳步增加。然而，随着利率上升，融资成本亦同步增加。未来各REIT因资产组合受惠于租金上涨的程度不同，以及利率风险管理能力存在差异，预料各REIT标的的表现将逐渐分化。 
・部分复合型REIT正透过提高酒店资产的配置比重，或规划新增酒店资产等方式，持续重整投资组合。由于酒店资产对通膨的敏感度最高，因此成为近年资产配置调整的重要方向。 
另一方面，过去以固定租金模式维持稳定收益的物流设施及郊区型商业设施，正透过导入与消费者物价指数（CPI）连动的租金机制，以及缩短租赁契约期间等方式，逐步转向更重视收益成长性的经营策略。此外，在不动产价格持续上涨的背景下，市场亦出现透过策略性资产汰换，将出售物件所产生的收益部分作为分配金发放、部分保留作为内部留存的趋势。