投资用房地产市场报告 ｜ 1Q 2026年4月～6月的趋势

数据计算对象区域

市中心区域：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南区域：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西城北区域：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东区域：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨，川崎区域：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图表表示。
可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2019年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2019年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。

Pick Up Area－市中心区域（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　都心区域2026年第一季平均开价表面投报率维持平稳，平均成交表面投报率则上升0.2个百分点（价格下跌）。成交件数较去年同期略有减少。
东京都心地区租赁市场概况如下：
■住宅：租金持续呈现缓慢上升趋势，市场表现稳健。
■办公室：与前几季相同，企业为吸引人才，对办公环境及地点条件改善的需求持续带动强劲租赁需求。由于供给仍相对有限，以大型办公大楼为主的空置率持续下降，租金亦维持上升趋势。
■店铺：访日外国旅客人数出现下滑趋势，入境消费成长趋缓。然而，受股市走强影响，国内高资产族群消费仍维持活络。精品品牌商圈路面店等高能见度物件的租金虽持续上涨，但涨幅已有放缓迹象。
综上所述，租赁市场各资产类别整体景气大致维持良好表现，但租金上升趋势已可见增幅放缓的现象。先前即备受关注的升息，以及建筑资材与人力成本上升所造成的管理及修缮相关持有成本（含修缮费）增加等因素，其影响已逐渐更加显现。就收益型不动产而言，未来持有成本进一步上升已难以避免，若要维持或提升实质投报率，租金涨幅必须高于持有成本增幅。然而，随着市场前景不确定性升高，具备竞争优势的物件与缺乏竞争力的物件之间的差异已逐渐趋于明显。由于收益型不动产持有成本增加以及现金流恶化所衍生的资产运用咨询案件逐渐增加。若您希望了解名下不动产的资产价值，或希望着眼未来的有效活用方式进行评估与规划，即使目前尚未有具体方案，也欢迎随时与我们洽询。

Pick Up Area－城南区域（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　城南地区于2026年第一季的平均销售表面投资报酬率上升0.2个百分点，平均成交表面投资报酬率上升0.3个百分点，较前一季呈现上升趋势（价格下跌）。然而，投资报酬率仍维持于低水准，价格持续处于高位区间。以东京都心部为中心的收益型不动产需求仍然强劲，尤其是稀缺性较高的物件，市场仍维持积极的购置意愿。
成交件数较前一季大致维持稳健水准。此外，销售与成交平均表面投资报酬率之间的差距仍维持在较小幅度，且自2024年以来持续呈现相同趋势，显示根据交易资料观察，城南地区市场维持稳定发展。在城南地区，兼具地段、物件属性及未来发展潜力三大要素的物件，持续受到国内外高资产族群稳健需求支撑，预期未来仍将在较为强势的价格水准下维持稳定交易。
另一方面，2026年第一季在市场持续关注货币政策动向及追加升息预期之际，随着最低税负制受关注，与不动产持有、资产传承及出售相关的咨询需求有所增加。此外，受人事成本及建材价格持续维持高位影响，建筑成本持续攀升亦持续成为市场关注的隐忧。预期未来城南地区优质资产的需求仍将维持稳健，另一方面，投资人对物件的筛选标准将进一步趋于严格，未来将更加重视地段、收益性及未来资产潜力等面向进行投资决策。
 

Pick Up Area－城西城北区域（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　2026年第一季城西及城北地区投资用不动产市场方面，平均成交表面投资报酬率为5.6%（较前期上升0.3个百分点，价格下跌），平均销售表面投资报酬率为5.4%（与前期持平）。销售价格及成交价格于近一年间大致维持稳定，未出现明显变动。
成交件数自2024年第二季高点以来呈现缓步下滑，且此趋势于本季仍持续。研判除了新供给减少之外，由于出售所需较长时间的物件持续增加，整体市场成交件数正逐步缩减。
利率上升亦对不动产市场造成显著影响。对于仰赖金融机构融资进行不动产投资的族群而言，受现金流恶化等因素影响，进一步投入新的不动产投资将变得更加困难；另一方面，资金充裕的投资人则仍持续维持对不动产市场的投资意愿。
此外，就有意出售不动产者而言，由于今年4月1日通过的2026年度税制改革规定，针对高额资本利得加强课税的最低税负制将自明年1月1日起适用，因此市场上亦出现部分屋主为避免适用新制而赶在今年内完成出售的现象 不动产市场中，积极追求投资机会的投资人与优先规避风险的投资人，其投资态度已呈现明显分化。在此环境下，持续掌握市场变化趋势，并依据自身投资目的制定合适策略，且贯彻执行相关投资方针，将成为重要关键。鉴于不动产相关税制持续变动，为掌握最新市场及税务资讯，建议可先咨询不动产专业人士的意见，作为未来规划的参考。
 

Pick Up Area－城东区域（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　2026年第一季城东地区投资用不动产市场，平均成交表面投资报酬率为5.9%（较前期增加0.1个百分点），平均销售表面投资报酬率为5.6%（较前期下降0.1个百分点）。尽管成交表面投资报酬率与销售表面投资报酬率之间仍存在一定程度的落差，但差距相对有限，显示目前市场供需结构及整体市场环境尚未发生显著变化。此外，成交件数虽自2025年第三季起呈下降趋势，但仍维持在一定水准，整体市场表现大致稳定。
另一方面，投资人对物件的筛选标准趋于严格，投资决策已不再仅以投资报酬率为依据，而是综合考量租金水准、出租率、修缮履历及未来收益性等因素后进行判断。此情况主要受到升息环境持续推升资金调达成本，以及建筑成本居高不下等因素影响。
即使在此市场环境下，邻近车站、屋龄较新或位于再开发区域内等具备稳定租赁需求与未来成长潜力的物件，即使处于较低投资报酬率区间，仍有不少案例能在相对短期内顺利成交。另一方面，屋龄较高、缺乏区位优势，或开价与市场行情落差较大的物件，其市场询问度相对有限，销售周期有逐渐拉长的趋势。
整体而言，市场虽维持稳定的交易环境，但个别物件因竞争力不同而产生的评价差距已较以往更加明显，投资人选择投资标的的标准也日趋严格。预期未来城东地区的投资用不动产市场仍将维持稳健发展，惟仍需密切关注利率走势及建筑成本变化等外部环境因素，而具备合理价格设定及稳定收益性的物件，预计将持续受到投资人青睐。
 

Pick Up Area－横滨，川崎区域（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

　横滨・川崎地区2026年第一季成交及开价投资报酬率平均值双双上升（价格则下跌）。此前虽整体维持平稳，仍呈现缓步下滑走势，并于前期降至统计开始以来最低水准，但本季已转为回升。尤其成交投资报酬率上升0.4个百分点，达到7%区间。然而，就成交件数而言，虽然前期为近两年来最低水准，但本期已再度回升。整体市场持续维持活跃态势。与其他区域相比，本区域的交易件数仍相对较多，但相较于东京都心地区单价较低，且可望获得较高投报率，因此被视为较易进行投资的区域。
尽管2026年春季因石化原料价格飙升（Naphtha Shock）所引发的原物料价格急升已大致趋于平稳，但建筑成本仍持续显著上升，依区域及区位条件而异，部分开发业者已面临难以推进开发计画之情形。由于新建开发案推动难度提高，屋龄较新且维护状况良好的既有建物，其价格相对容易维持强势。
此外，随着利率上升，投资人所期待的收益率亦逐渐提高，因此对于租金无法提升的不动产，未来恐将面临较不易获得投资人青睐的疑虑。因此，依据车站距离、周边环境等立地条件所产生的市场两极化现象，预期将进一步加剧。
 

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按区域分类的平均销售毛回报率变化

　2026年第1季投资用不动产市场的平均收益率水准大致维持稳定，整体市场仍维持稳健发展。另一方面，成交件数因区域不同而有所差异，反映出投资人对投资标的选择趋于审慎，物件筛选倾向进一步加深。尤其是位于都心地区及热门住宅区、具高度稀缺性的物件，以及可望维持稳定租赁需求的物件，仍持续受到市场热烈追捧；另一方面，对于收益性或区位条件存在课题的物件，则可见销售期间拉长等情况，显示市场两极化趋势持续加剧。 此外，外部环境方面，受日本银行货币政策及追加升息预期影响，利率上升压力持续存在；同时，建筑资材价格及人工成本居高不下，推升建筑成本，并持续对整体不动产市场带来影响。
此外，随着市场对预计于2027年1月起实施之最低税负制度的关注升温，与资产继承及不动产出售相关的咨询需求亦呈增加趋势。在此环境下，市场参与者除表面投资报酬率外，亦更加重视包括实质收益性、未来租金成长空间，以及持有成本增加风险等因素在内的综合投资判断。预期未来对于区位条件良好且具高度竞争力的物件，市场需求仍将维持稳健。
三井不动产Realty解决方案事业本部将凭借精准掌握市场环境变化的资讯与提案能力，贴近每位客户的资产运用方针，提供从出售、购入、有效活用到资产传承等广泛且完善的解决方案。如对投资用不动产有任何相关需求，欢迎随时与本公司联系洽询。