PROPERTY MARKET TRENDS｜2021年第1季度

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  房地产市场寻求冠状病毒恢复后的复苏之机。

PROPERTY MARKET TRENDS｜2021年第1季度

即使有冠状病毒的影响，住宅市场和物流市场依旧保持良好势头，但在办公室和酒店市场，必须采取措施创造和扩大新的需求。

因为冠状病毒新增加的住宅市场需求、虽然繁荣但课题逐渐浮出水面的物流市场、依然处于低迷状态急需转换业态的SC（shopping center）市场、正在寻找大复苏机会的酒店市场等，各个市场在新常态这一变革局面下摸索措施。

常春藤总研株式会社 藤浪容子
株式会社工业市场研究所 川名透

J-REIT（日本房地产投资信托）

2021上半年，东证REIT指数和REIT总市值均呈回升趋势。REITs业绩反映投资标的类别市场情况

2021年3月底，东京证券交易所REIT指数为2013.08点，较2020年底上升12.8%，REIT总市值为1，603,484亿日元，增长13.6%。,年初由于疫情蔓延，重新发布了紧急情况宣言。然而，由于疫苗接种，人们对经济复苏的期待，奥运会举办的热烈氛围，以及由于日本央行继续放松货币政策使利率上升的风险降低，都是投资市场复苏的因素。因此，投资市场状况几乎恢复了冠状病毒灾难前2020年2月底的水平。

整体REIT管理资产余额为2，006，462亿日元，比2020年底增加3600亿日元。由三井不动产管理的最大型REIT日本大楼基金投资公司收购了新宿三井大楼（收购金额1，700亿日元），以及日本PrologisReit投资公司等物流设施REITs通过公开募股进行了增资，使写字楼和物流设施的数量有所增加。 2021年3月，商业系的日本零售基金投资公司与办公楼系的MCUBS MidCity投资公司合并，并更名为日本城市基金投资公司，作为一个资产规模为101,681亿日元的综合REIT重新起步。

REIT的业绩继续受到冠状病毒的影响，因投资标的不同而收益分明。虽然物流设施，住宅和郊区商业设施的需求强劲，但酒店和城市商业设施的租金因为重新发布紧急情况宣言所以减免措施仍在继续，。对办公室的需求，特别是对租金价格较高的大型物业的需求下降，出租率下降，空置期和免租期延长。

办公室 

在经济复苏的同时，市中心的大型再开发项目很受欢迎，市场有望出现V形复苏。冠状病毒结束后的上班率预测为冠状病毒前的8成左右

东京商务区（市中心五区）的大规模办公室空置率连续15个月上升，最近3个月分别为3月5.42%（环比+0.18点），4月5.65%（环比+0.23点）和5月5.90%（环比+0.25点）。5月平均租金为21，249日元/坪，连续10个月下跌，同比下降6.95%（-1587日元），环比下降0.78%（-166日元）。

5月份东京以外各地区的空置率为：札幌2.63%，环比-0.15点（恢复），仙台6.33%，环比+0.06磅（恶化），横滨3.63%，环比+0.08点（恶化），名古屋4.04%，无变动（持平），大阪3.99%，环比-0.02点（恢复），福冈4.41%，环比-0.06点（恢复），总体来看，空置率已经停止下降。关于“东京商务区”办公楼情况恶化的原因，是由于多次宣布紧急情况使避免三密办公、限制上班率、促进在家办公等，导致办公空间出现过剩，因此重新评估办公空间的企业增加。

特别是，过去为了确保工作人员，以“方便工作”为卖点的IT相关大企业及其相关企业入住了涩谷和六本木等地的智能大楼，，现在以远程办公为主，对办公空间的调整产生了很大的影响。办公数据主要是针对大型写字楼的走势，受新冠病毒影响最大的餐饮店和旅游行业入驻的主要是繁华地段的中小办公楼，这种大小的运转状况，一般比大型办公室更容易受到经济景气的影响，预计空置率也较高，对于中小办公楼业主来说，形势依然严峻。

2021年6月，写字楼市场总体上仍处于困难状态，似乎各公司都在努力争取租户，但与此同时，疫苗接种正在迅速进行，预计经济活动将恢复到与欧洲和美国相同的水平的情况正在逼近。正如上下班电车利用者的增加、不分日期繁华街的人流增加等所显示的那样，以服务业从业人员为中心的市中心工作者，比起在家远程办公，在市中心的办公室工作、在市中心的繁华街购物是以往的“日常”，所以想上下班在办公室工作才是真正的想法。

虽然冠状病毒结束后，推进远程办公的企业估计会很多，，但一般职员的上班率据说能恢复到8成左右，这也印证了市中心工作者想回归的想法。如果恢复到这个程度，冠状病毒后有望通过回归传统经济活动而快速恢复，因此办公室也有可能产生比削减面积更多的新需求。从2022年开始，以“东京站周围的大型办公室开发”为主导，“高轮Gateway站周围的办公室开发”和“虎之门塔周围的办公室开发”等，在市场上具有吸引力的大型办公室开发将不断展开。

受冠状病毒的影响，空置率上升，租金预计将下降，对处于“既然开发了就必须填补租户”立场的开发商来说，环境将持续严峻，但从租户的租客角度来看，租金下降也意味着入住高级智能大楼的可能性增加，如果能以较低租金入住优良办公室的企业增加，市场将恢复，也会导致空置率下降和租金水平上升。从这个观点来看，可以说冠状病毒后的办公室市场完全有可能出现V形复苏，其成功与否的关键在于控制冠状病毒对策的迅速进展，现在似乎已经有了穿过漫长隧道的曙光了。

旅馆

发展适应冠状病毒后变化的商业风格的需求是一个重要课题。恢复市场的关键是疫苗接种等冠状病毒对策和GoTo的重新启动

根据观光厅的“住宿人数及外国人住宿人数调查”，2021年4月，日本国内住宿人数为2，396万人，其中外国人24.2万人，商务酒店最多，为1402万人。比起1年前（2020年4月）的住宿人数为970万人，其中外国人为20.2万人商务酒店662万人住宿有所改善。

与上年相比有所改善，但与受冠状病毒影响前的2019年4月的住宿人数4,250万人，其中外国人887.9万人，商务酒店住宿人数为1,896万人的情况相比，还远未恢复。 根据观光厅公布的2021年4月客房入住率（括号内为2018年4月），旅馆为18.1%（30.3%），度假酒店为23.9%（42.4%），商务酒店为43.3%（68.0%），高级酒店为30.3%（69.4%），简易住宿场所为12.5%（28.3%），其他为15.4%（31.3%），情势依旧紧张。 Ota Publication公布的2021年2月度主要地区的入住率也低迷，札幌36.2%，东京39.1%，大阪27.5%，冲绳21.6%。

在此之后，由于各地相继发布了紧急事态宣言和防止蔓延等重点措施，预计入住率将进一步下降。在海外游客基本不能进入，加上国内出行也依然受到限制的情况下，目前市场恢复困难是实情。 然而，日本各地的疫苗接种正在迅速进行。如果疫苗接种全部结束，感染扩大的危险降低，会再次实施GoTo旅行等经济刺激措施。

希望政府能根据情况的改善，采取灵活、迅速的经济复苏政策。 另一方面，令人担心的是，作为酒店业，比例最大的“商务酒店”能否恢复到冠状病毒前的状况。商务酒店最初是以日本职员国内出差的住宿需求所产生出的商品，在作为冠状病毒灾难对策而普及的远程会议等普遍化后，预计国内外出差需求确实会减少，因此能够恢复到什么程度是一个大问题。作为住宿设施，只有转换成“除了住宿以外也想使用的酒店”，才能从严峻的淘汰局面中摆脱出来。

商业设施

为应对冠状病毒，宣布紧急事态限制消费活动的影响仍在继续。 SC（shopping center）转型开发地产

根据日本购物中心协会的数据，现有SC销售额（总体）约为3，728亿日元（同比-1.34%），恢复到宣布紧急情况前12月的水平。 2020年3月，4月由于第一次发布紧急情况宣言，许多商店停业，导致销售大幅下降。2021年3月和4月的销售额同比增长12.5%和141.2%。尽管如此，与冠状病毒前相比，销售额大幅下降，依然是严峻的情况。 5月，6月由于紧急事态宣言和防止疫情蔓延重点措施的继续经营业绩预计将恶化。

夏季以后，随着疫苗接种率的提高，预计会有所改善，但客流量似乎还需要一些时间才能恢复。 另一方面，与冠状病毒无关，日本SC行业早已因为电子商务的抬头而陷入苦战。但特别是“女性服饰的低迷”导致百货公司和SC的整体业绩下降。 面临重新评估业务类型的百货公司和SC正在进行“变革”，例如 由7＆I集团控股的“伊藤洋华堂”是近年来最具代表性的例子。同集团已逐步关闭了“以直营店为主，租户较少的门店”，并将其主要业务转移到SC“Ario”，该SC“Ario”由直营店加时尚和美食为主的租户组成。 伊藤洋华堂成为“Ario的房东”，在获得直营店收入的同时也有稳定的物业收入，实现了向开发商的转型。

三井房地产集团和永旺购物中心也广泛采用了这种方法，选择这种方法的原因可能是用户消费行为的巨大变化所导致。 近年来关闭的地方城市百货公司和SC等商店，在当地有一定历史，深受当地人的喜爱。然而，有许多商店具有“虽然位于站前，但停车场很少”等弱点，吸引顾客的能力往往被“交通不便，但停车场很大”的郊区大型商店所压倒。通过这样的形态转换，比起老店经营者更愿意开发能来客的新店铺，今后这种情况也会继续增加。

物流设施

在电子商务需求的支持下，物流市场的需求持续大幅超过供应。在新开发数量不断增长的背后，确保人力资源成为一个重要问题

根据世邦魏理仕的数据，2020年第三季度，首都地区大型多租户物流设施(LMT)的空置率为0.5%，再次创下历史新低。实际租金为4，420日元/坪，第四季度（10月至12月）空置率为0.5%，实际租金为4，460日元/坪有所上升。2021今年第一季度（1月至3月）空置率为1.1%，实际租金为4，460日元/坪，空置率略有上升，但需求仍然强劲。在2020年第四季度，新供应的6栋建筑已全部出租，其中3栋建筑由物流公司整栋租用。

这一情况不仅在首都地区，在近畿地区等也是如此。2021年第一季度，近畿地区的空置率为1.9%（环比-1.8点），中部地区为8.6%（环比-1.7点），福冈地区因为是这次新增所以空置率表示为0.0%。正如我们在2020年第四季度在首都地区看到的那样，在电子商务需求强劲的背景下，大型物流仓库设施的成交持续不断，持续着“只要开发就能吸引顾客”的需求过剩的状况。特别是靠近市中心的地区（东京湾区等），对开发商来说很有吸引力，因为可以定较高金额的租金。由于土地开发困难，实际开发往往在远离城市中心的地区（如圈央道地区）进行，但因为合同的签订容易，所以销售问题较少，反而许多设施在运营方面（确保人力资源）面临困难。即使是机械化程度较高的物流设施，维护和运营也需要一定数量的人员。

虽然租金水平较高，但在靠近人口稠密（市中心）的地区，确保人员相对容易。然而，由于越到郊区，能工作的人越少，因此，如果不提高工资或提高工作环境满意度，就很难确保人员，而且固定率往往不会提高。这就需要采取各种措施来保证员工对工作环境的满意度。例如，在通勤方面，无论是市中心还是郊区，因为物流设施往往远离最近的火车站，所以到设施的接送巴士已经成为“理所当然”，。

除此之外，为了改善工作环境，准备休息室、淋浴间等的事例也增加了。此外，在人口较少的地区发展设施时，当地家庭主妇是重要的人力资源。在这种情况下，还需要考虑提供托儿所。为了确保稳定的人力资源，通过创造一个比其他物流设施更容易工作的环境来增加吸引力是必不可少的。在电子商务需求不减的背景下，预计物流市场将继续增长，为了市场持续扩大，运营方面的发展程度也受到关注。

住宅市场

2020年即使在新冠状病毒的情况下，住房市场也继续保持活力。二手公寓的趋势和出租公寓的运作都很好

根据房地产经济研究所的数据，2021年3～5月首都圈的预售公寓供给数为3月3，103套（首月签约率73.6%），4月2，089套（同73.6%），5月2，578套（同69.3%）。5月的供给同比去年样品房关闭时增长了556.0%。2021年5月的平均价格为5,908万日元，平均面积为63.4平方米，单价为308.1万日元/坪，5月底的库存为6，789套（与上月末相比-228套），虽然每户价格和单价均有所下降，但签约率保持在70%左右。

前一个月4月的平均价格为7,764万日元，单价371.9万日元/坪，这是由于东京23区供应了大量高价房产（东京23区4月的平均价格为1亿180万日元，单价494.8万日元/坪），东京23区占首都地区供应的近一半。在近畿地区，3月1，815套住宅（首月签约率74.8%），4月1，093套住宅（同62.0%），5月1，321套住宅（同78.3%），5月平均价格3,828万日元，平均面积54.7平方米，单价231.4万日元/坪，单价连续两个月上涨，签约率也有所改善。5月末的库存量是3，438户。根据东日本房地产流通组织的数据，2021年3-5月，东京地区的二手公寓成交量为3月4，228套（同比+16.1%），4月3，428套（同比+110.4%），5月3，297套（同比+94.9%）。

5月份的成交房的平均建筑年限为22.69年，平均价格为3，813万日元（同比+15.7%），成交单价为193.7万日元/坪（同比+12.6%），价格和单价均呈上升趋势，显示出强劲的需求。2021年5月，库存量为33，801套，新登记13，003套，新登记数量和库存均呈下降趋势，二手公寓市场开始出现缺货的迹象。在租赁住房市场，租金继续上涨，东京23个区的平均租金为12,767日元/坪，大阪市为8,324日元/坪，名古屋市为6,400日元/坪，持续了高水准。新冠肺炎疫情影响，在2020年上半年，销售（新建和二手）和租赁都面临困难，但从2020年黄金周后，市场就开始复苏，让在过去几年由于用地价格上涨和建筑成本上涨导致的新房难开发终于可以恢复供给数，签约率也有提高。

特别是从2021年春天开始，离市中心较远，但是住宅环境良好，价格比较便宜的郊区房面向第一次购房者正在热销。由于木材价格升高等各种因素，也有人预测新屋的供应将减少，但在少子老龄化和家庭数量减少的情况下，甚至在冠状病毒影响的情况下，市场整体住房保持了稳定销售的状态。今后以品质为导向的商品供应，在挖掘市场一直疲弱的潜在需求的同时，将会朝着供应数量增加的方向发展。

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