投资用房地产市场报告 ｜ 第一季度 2021年4月～6月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
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三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象地区

都心地区：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南地区：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西与城北地区：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东地区：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨与川崎地区：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2012年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2012年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－都心地区（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度1Q的交易件数与冠状病毒前的往年持平。在回报率率方面，平均销售毛回报率比上一财年上升0.2%（价格下跌），平均成交毛回报率比上一财年上升0.3%（价格下跌）。
与上一财政年度相比，成交毛回报率低于销售毛回报率，表明市中心房产任然是“卖方市场”。另一方面，由于两个毛回报率都略有上升，整体来说价格是下跌的趋势。主要是卖主虽然以强势价格挂出，但因销售困难而降低售价的待售物业略有增加。如果是优质的稀缺物业任然能以高价成交，预计未来各物业的成交情况和价格将出现进一步差异。
从中长期来看，市中心的房地产在今后一段时间内仍是能期待高价出售的“销售时期”。在本次调查中呈现的销售和成交毛回报率的上升（价格下降），是不是去年冠状病毒的“自我克制”模式的反弹而迅速恢复，一直保持“良好状态”的市中心市场的“转换期”，2Q以后还需要持续关注。

Pick Up Area－城南地区（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021本财年第一季度，该地区的平均成交毛回报率为5.6%（较上一财年下降0.5%），平均销售毛回报率为5.4%（较上一财年下降0.2%），均有所下降（价格上升）。平均销售毛回报率5.4%是2012年调查开始以来的最低水平。成交量方面，其他地区是比冠状病毒导致的交易减少的去年同期（2020财年1Q）要多，但该地区是低于去年同期和上一财年（2020财年4Q）的。平均销售毛回报率（5.4%）下降到低于市中心地区“5.5%”的水平（价格上涨），导致考虑购买的人与预期收益率的差距扩大，卖方和买方之间的匹配变得困难。
自2015年以来，该地区的平均销售毛回报率一直稳定在5.7%至6.2%的范围内，但随着该地区的平均销售毛回报率跌至5.5%以下的水平，我们担心该地区的成交量将继续停滞不前。我们需要密切关注未来供应市场的待售物业数量和销售毛回报率水平。

Pick Up Area－城西与城北地区（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021财年1Q，城西和城北地区的平均成交毛回报率约为6.3%（较上一财年下降0.3%），平均销售毛回报率约为6.2%（较上一财年下降0.2%），两者均有所下降（价格上升）。就平均成交毛回报率而言，这是自2012年调查开始以来的最低水平。2020财年3Q的平均成交毛回报率与平均销售毛回报率之间的差值约为1.1%，但这期的差值缩小至约0.1%。因此，城西和城北地区目前的投资性房地产市场表现出良好的势头，这是由于购买需求的增长。
然而，截至上季度连续三期增加的成交数量在本季度突然减少，因此我们需要密切关注未来市场状况的变化。此外，东京奥运会是在7月第四次发布紧急事态宣言的情况下举行了。在这种环境下，丝毫没有结束迹象的新型冠状病毒的感染扩大，今后将会对投资房地产市场会产生怎样的影响，我们也需要继续关注。
 

Pick Up Area－城东地区（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年1Q城东地区由于受第三次紧急事态宣言的影响较小，成交量超过去年同期。即使在冠状病毒疫情中，城东区的房地产市场也没有出现大的混乱，继续保持良好势头。平均销售毛回报率（6.2%，比上一财年下降了0.2%）和平均成交毛回报率（7.1%，比上一财年下降了0.2%）均高于前一期和去年同期，这是自2012年调查开始以来的最低水平。具有车站附近，一定规模和有标志性等特点的优质房地产将以“更高”的价格售出。
对不受冠状病毒影响的自住型房屋有着根深蒂固的需求，但在该地区，对于单身人士的1R和1K，有出现供过于求的趋势，需要延长招募期和重新评估租金水平。
对于商业投资性房地产，如商铺和办公室，普通投资者的购买情绪可能会因新租金下降而下降。我们需要继续关注包括高感染率突变株的出现和第四次紧急事态宣言的影响将对房地产市场产生什么样的影响。
 

Pick Up Area－横滨与川崎地区（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年1Q虽然横滨和川崎地区的成交量略低于上一期，但较上一财年同期大幅上升，继续保持上一财年下半年以来的高水平。
就毛回报率而言，成交项目和销售项目的平均收益率均较前一期略有上升（价格下降），显示投资房产市场仍然活跃。
然而，郊区房产或离车站较远或楼龄老的房产，为了快速成约大幅降价的结果是让 “回报率超过10%”的情况越来越多，两极分化的趋势变得更加明显。
在市场供求平衡方面，由于“投资资金的活跃流入”，购买需求仍然非常旺盛，而待售物业数量持续低迷。可以看到业主们在担心出租率和租金水平下降的同时，对办公室和商店的未来有更多的期望，但我们不能忽视这种供需不匹配对成交量和收益率趋势的影响。
包括疫苗接种进度在内的第五波疫情会在多大程度上收敛，包括实体经济的形势，都需要进一步关注。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按地区分类的平均销售毛回报率变化

本季度的交易总数较上一季度减少。
尽管如此，各年度的1Q是全年交易件数最少的时期，超过了未受冠状病毒影响的2019年度1Q的水平，因此可以说投资用房地产市场比去年的1Q大幅改善。
都心，横滨和川崎地区的平均成交毛回报率上升（价格下降），城南，城西，城北和城东地区的平均成交毛回报率下降（价格上升）。本财政年度的关注点是城南地区的销售毛回报率低于都心地区。只有城南地区的交易量低于2020年度第一季度的交易量，这表明卖方和买方的期望价格存在差异。
此外，在都心地区，与上一个季度相比，本季度的成交毛回报率低于销售毛回报率，保持了卖方主导的市场。由于收益率略有上升，表明价格有所下降，但成交收益率水平与2018年度和2019年度持平，可以说目前仍处于高位区间。
新型冠状病毒变异株的感染持续扩大，东京奥运会和残奥会闭幕的秋季以后，很难看到明朗的话题，经济形势也很可能增加不明朗感。由于投资用房地产的两极分化将进一步加剧，出售和购买都需要慎重考虑。