PROPERTY MARKET TRENDS｜2021年第2季度

Property Market Trends 2021年第2季度

・住宅市场：在二手市场过热的同时，新房市场也呈现出良好的势头
・写字楼市场：市中心和地方空置率长期持续上升
・酒店市场：高级酒店相继开业，国内游需求回暖

虽有新型冠状病毒的长期影响，日经平均股价回升到3万日元，景气动向指数（先行指数）大幅增长等复苏迹象也出现。

TEXT：ib总研株式会社  藤浪容子，株式会社工业市场研究所  川名透

住宅市场

在首都地区，无论是新建公寓还是二手公寓，都保持着稳定的销售，对应对远程办公的产品正在成为主要的畅销商品。

■首都圈新建的公寓

・9月份的平均销售价格，面积和单价为6,584万日元，66.57平方米，326.9万日元/坪，月末库存量为5,614套，供应数量与去年同月相比为-6.7%，但已恢复到2000套左右，首月签约率保持在70%±3%左右。

■近畿地区的新建公寓

・9月份的平均售价，面积和单价分别为4,757万日元，62.34平方米和252.2万日元/坪。供给户数和签约率都有一点减少，呈现走弱态势。

■首都圈的二手公寓

・9月份成交3176套（同比-4.6%），成交物业平均楼龄22.83年，平均价格和单价分别为3,985万日元（环比+5.6%）和205.3万日元/坪（环比+4.9%），价格和单价均有所上升，但成交数量，新登记数量和库存数量均呈下降趋势，尽管需求很大，但由于市场价格上涨，还是可以感受到购买意愿下降和库存不足。

■市场情况总结

・2020年上半年的销售疲软在当年秋季有所恢复，新建公寓的平均价格将超过6584万日元（2021年9月在首都地区）。
・无论是新房还是二手房公寓，都是从最重视生活便利性的面积压缩型，向便于远程办公等的“稍微宽敞一点能获得工作空间的公寓”转变，随着近郊地区价格较低的宽敞房源的供应，即使离车站有一些距离，也会有签约的情况。

办公室

远程办公加速回归办公室办公； 大型建筑和中小型建筑的租户竞争日趋激烈。

■“东京商务区（市中心5区）”的大规模办公室

・截至9月，空置率为6.43%，环比+3.00点，连续19个月上升。
・平均租金从7月21,045日元/坪下降到9月20,858日元/坪，连续14个月下降，同比下降8.25%。

■各地方主要城市的9月空置率

・札幌 2.89%，环比-0.18点（略有恢复）
・仙台 6.51%，环比-0.17点（略有恢复）
・横滨 4.38%，环比+0.17点（恶化）
・名古屋 4.92%，环比+0.74点（恶化）
・大阪 4.33%，环比+0.06点（恶化）
・福冈 4.55%，环比+0.02点（持平）

■中小型写字楼

・作为解决新型冠状病毒影响下业态缩小导致空置增加的措施，在位于大路一步之遥的、拥有50年以上房龄的私人中小楼一并改建为中大型楼等的事例颇为引人注目。
・预计未来，“高租金的大型优质建筑”的供应将会增加，这些建筑的空调设施将通过再开发和改建而得到改善，设计安全可靠，能够满足包括远程办公在内的各种工作模式，而“旧的中小型建筑”的经营环境将会变得更加困难，因为这些建筑无法重建的话，必须降低租金。

■未来市场预测

・可以推测，以2021年10月1日解除紧急事态宣言为契机，市场趋势将会有较大的变动。
・根据对远程办公环境的调查，“虽然认为远程办公是今后的工作方式之一，但无论是工作方还是经营方，都还是想去上班（继续远程办公会带来很多不便）”这样的意向很明显。
・虽然有NTT集团这样致力于加强远程办公的公司，但中小企业的主流的做法是重新审视远程办公方式，并鼓励大家去办公室工作。
・随着城市中心的再开发，大型建筑供应的增加及市场份额的提高，预计大型建筑之间争夺租户的竞争将会加剧，对于中小建筑来说，需要在夹缝中创造生存策略。

旅馆

随着GoTo运动的复苏，期待旅行需求的增加及瞄准外国人入境需求，高级酒店相继开业。

■观光厅统计

・2021年8月，日本国内共有3047万人次住宿（约为2019年8月的50%），其中外国人有61.5万人次住宿（约为2019年8月的7.5%）。
・按住宿类型划分，最多的商务酒店仅有1,131万人次住宿（约为2019年8月的50%）。

■在冠状病毒的灾害中，接连不断有新开业

・在东京、京都、大阪、九州等地，由知名酒店品牌运营的高级酒店相继开业。这些都是新冠病毒之前就已经规划好的物业，虽然开业有些晚，但没有修正当初的目标客户就开业了。
・Foshion：日本第一家、世界第二家酒店“Foshion Hotel京都”
・万豪国际：高级品牌的“W大阪（首次进入日本）”和“Moxie京都二条”（日本第四家）开业
・希尔顿：高级品牌“ROKU KYOTO，LXR Hotels&Resorts”（京都鹰峰三山麓）开业

■未来趋势预测

・虽然仍处于难以预见的复苏中，但随着日本国内冠状病毒疫苗接种率的上升，新感染者大幅减少，政府也开始致力于重振经济（重启GoTo运动等）。
・有报道称，在宣布取消前后，旅行社的住宿预订量有所增加，即使还没有到可以期待大量入境游客的时期，国内旅游的意愿也有所上升，市场总体上确实处于恢复阶段。
・在商务酒店市场上，在线会议等变得普遍的情况下，过去占很大一部分的商务旅行需求的恢复程度是值得关注的点。

SC

期待购买机会增加的秋冬季节的恢复，时尚类别应尽快着手寻找解决措施。

■SC销售和现状

・8月份现有SC销售额（总销售额）约为3926亿日元（同比-11.6%），主要原因是由于新冠肺炎导致外出限制，游客和探亲人员大幅减少，导致暑假期间消费活动减少。
・从10月份开始，随着疫苗接种率的上升，销售活动也将同时进行，以缓解行动限制。期待万圣节，圣诞节和新年的需求，以及在做好预防感染措施后的人流都会得到改善。

■日本百货店呈现出来的课题

・泡沫经济崩溃后的20年左右，商品销售的主导权从百货公司转移到SC和GMS（综合超市）。
・单凭百货店本身的名气已很难卖货，百货店经营正在向确保有实力的租户的房地产业转变。
・在作为销售主流的服装领域，近年来，由于用户口味的多样化，向小批量多品种的供应转换反应迟缓，导致无法摆脱大量剩余库存的严峻经营环境。
・在充分利用地点优势和品牌力的同时，将店铺发展为以展示商品为主（无库存的形式），配上充分跟踪需求的EC体制，以接近顾客定制化来提高顾客单价。

物流设施

虽然首都地区的供应增加，但近畿地区、中部地区和福冈地区的需求却很紧张。
在需求过热的情况下，成本开始受到重视。

■首都圈的状况

・大型多租户物流设施(LMT)的空置率在第二季度（4月至6月）达到1.5%，继第一季度（1月至3月）之后也超过了1%。由于16号国道地区的大量新供应，地点和规格较弱的物业的询价略有减弱。
・实际租金为4470日元/坪，比第一季度每坪上涨了10日元。
・总体上没有太大的变化，这一两年新增供应的增加加剧了竞争，定价让人感觉较高的物业需要较长的时间来进行招租。

■第2Q各地情况

・近畿地区创下了2015年1Q以来的1.7%的空置率。
・虽然中部地区的空置率高达6.5%，但与上一财年相比下降了2.1点。
・福冈地区自2019年第二季度以来一直保持0.0%的空置率。
・总体而言，各区域需求过剩的情况仍在继续。

■前景
・一项针对使用物流设施的公司的调查显示，超过60%的公司表示“从中期来看，营商环境的前景将好转”，82%的物流公司表示，基于对货物量增长的预测，“物流面积将扩大”。
・除了“城市中心型物流中心”外，“紧邻大都市区的城市中心”和“装运侧分拣仓库”的需求也很高，要求提供“空调”，“应急发电安装”和“高环境性能的可持续设施”等条件。
・使用物流设施的公司预测“建筑成本”，“运输和配送成本”和“人工费”的成本将会上升，而且“引进机械化和自动化设备”的呼声很高，这将促进成本的进一步上升。
・选择物流基地的时代已经到来，需要同时考虑到设施现代化建设所需的成本增加，和选址、租金之间的平衡。

J-REIT

REIT的总市值达到历史最高值；
各类别的下降趋势也通过收益补充措施予以恢复。

■J-REIT上升
・2021年6月底，东证REIT指数为2150.73点，较3月底上升6.84%，整体REIT管理资产余额为2,008,374亿日元，较3月增加1912亿日元。
・因为疫苗接种的推进产生的对经济正常化的期待，以及美国通货膨胀的担忧加剧，让海外投资者注意到J-REIT的延迟，导致投资单位价格上涨。
・由于一年半以来首次公开召集增资，REIT总市值达到1,705,282亿日元，超过了新冠病毒爆发前2020年2月的1,703,879亿日元的历史最高值。

■话题
・东海道REIT投资公司（6月22日上市）定下了对静冈县，爱知县和三重县的投资比率达到60%以上的投资方针，是继阪急阪神REIT投资公司和福冈REIT投资公司之后又一个以地方投资为特色的地方型REIT。
・Inbesco office Jerrito投资公司被美国投资基金发起了一项旨在非上市的敌意TOB计划，因为防御TOB的成立，该公司避免了被收购，但也展示了上市REIT运营困难的一面。

■总结
・由于投资单位价格正常化，在物流设施和住宅之外，办公楼和商业设施
也进行了增资，多样化的用途也增加了。
・REIT业绩方面，由于远程工作的普及，企业整合导致的办公室空置率上升，
以及在紧急事态宣言下酒店和商业设施租金减免而导致的收益率下降，运营公司采取了通过扩大资产规模和出售物业来补充收入的战略。