投資用房地產市場報告 | 第四季度 2022年1月～3月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2012：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2012：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2021財年4Q都心地區的成交量較往年同期有所下降。此外，平均銷售表面投報率上升+2.5 pt（價格下跌），平均成交表面投報率上升+3.2 pt（價格下跌），顯示出抑制銷售價格的趨勢。
由於一些賣方根據房地產市場的現狀和前景判斷“現在是銷售的時機”，並制定合理的銷售價格，而另一些賣方則繼續在購買市中心房地產的需求旺盛的背景下制定強勢的銷售價格，因此，本財政年度的投報率上升並不是價格調整階段，即使在2021財政年度第四季度，市中心市場仍將呈現“繁榮”。
由於城市中心市場對外匯和金融市場的反應也很敏感，因此有必要密切關注市場狀況，以確定日本經濟如何反應，以及日本經濟如何受到影響，同時存在不安全因素，如美國減少貨幣寬鬆政策，利率上升，國內能源價格上漲帶來的部分通貨膨脹，以及對為結束新冠病毒而帶來的內在需求復蘇的預期因素。
 

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021年第四季度，該地區的平均成交表面投報為75，比上一財年增加1.2pt，連續第三個季度略有上升（價格下跌）。此外，平均銷售表面投報為76，較上一財年上升4.8pt（價格下跌）。此外，在成交宗數方面，連續第三個季度增長，較上季度增加約一成。成交套數增加的主要原因是待售房源供應數量增加導致選擇增加，銷售表面投報率上升導致意向購房者購買意願增加。
在該地區，最近的平均銷售表面投報和平均成交表面投報略有上升，但由於兩者之間的差異較小，我們認為這一情況仍相對容易匹配。在過去的一兩年裡，該地區用於投資的房地產市場相對穩定，但由於國內外價格和利率上升的壓力，賣方和買方的情緒可能會發生變化，因此我們需要密切關注待售物業的供應量和價格趨勢可能會受到何種影響。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021年第四季度，城西和城北地區的成交數量與上一財年基本持平，平均成交表面投報為77，比上一財年上升+3.8pt（價格下跌），平均銷售表面投報為73，比上一財年上升+5.0pt（價格下跌）。平均成交表面表面投報上升（價格下跌）為2020年3Q以來首次。
由於公布了四年土地價格公告，住宅區和商業用地的平均波動率在2021財政年度都有所上升，显示了2022財政年度的良好市場狀況。然而，在2022財政年度，全球經濟形勢瞬息萬變，包括美國提高政策利率以應對通貨膨脹，以及對俄羅斯的經濟制裁導致天然能源和資源昂貴。此外，日本國內也面臨着日元加速貶值，建築材料價格飆升，以及日本央行利率政策的趨勢等不明朗因素。日元貶值給海外投資者以對日本房地產的貶值感，因此一方面可以期待入境需求，但在實體經濟不穩定的情況下，有必要更加慎重地關注2022年度的房地產投資市場。
 

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2021財年4Q城東片區成交套數超過去年同期。平均成交表面投報為82（較上一財年+1.0pt，價格下跌），平均賣出表面投報為81（較上一財年+2.8pt，價格下跌）。自2021財年1Q以來，平均銷售表面投報持續上升（價格下降），可以說，在本財年中，賣方和買方的目光越來越接近。
從3Q的最後階段到4Q的初期，雖然也有“奧微米株”的流行，但是隨着疫苗的第三次接種，感染人數也開始穩定下來。烏克蘭問題和物價上漲會產生怎樣的影響，需要密切關注，如果新冠病毒就這樣結束，日元貶值也會影響入境再次啟動，有觀點認為，擁有“淺草”和“天空樹”等觀光地的城東地區的關注度可能會提高。
另一方面，在租賃市場，特別是針對單身人士的1R和1K繼續供過於求，租金單價下降。這幾年支撐土地價格上漲的公寓開發商處於所謂的“觀望”狀態，因此有必要密切關注其動向。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

截至2021年第四季度，橫濱和川崎地區的成交量較第三季度略有下降，但較上年同期有所上升，預計市場仍處於活躍狀態。
從價格角度看，成交項目和待售物業的表面收益率均低於上一財年的平均水平，該地區用於盈利的物業價格也表現出強勁的價格走勢。
但兩極分化的趨勢沒有改變，郊區，有車站距離的物業，以及高年限的物業，銷售周期明顯拉長，為了成交，需要降低價格，作為高利貸物業的宣傳。
在新冠病毒漩渦繼續拖尾的情況下，由於4Q也是所謂的“結算期”，有些行業急於將資金化的法人忍受大幅限價，但投資資金持續流入房地產市場，購買需求旺盛，高價行情持續。
預計2022財政年度的短期市場狀況不會有太大變化，但由於烏克蘭局勢導致資源價格上漲導致成本上升，美國和歐洲的利率趨勢以及日元持續貶值，實體經濟仍有許多不確定因素，因此需要密切關注，更不用說冠狀病毒漩渦的趨勢了。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

本季度的交易總數與上一季度相比基本持平，但與上一季度相比有所增加。在個別地區，城南和城東地區的交易量有所增加，其他地區的交易量有所減少，但總體上，這是2021年度最高的交易量。
橫濱和川崎地區的平均成交投報率和平均銷售投報率均下跌（價格上漲），但東京所有地區的平均成交投報率和銷售投報率均上漲（價格下跌）。雖然有必要密切關注東京投資房地產市場是否會發生變化，但由於目前維持較低投報率水平的情況沒有改變，成交量也沒有下降，城南地區出現了平均成交投報率低於平均銷售投報率的逆轉現象，房地產投資市場將繼續“繁榮”。
在上一次的調查中，城西和城北片區的銷售投報率急劇下降，城西和城北片區的銷售投報率首次低於城南片區的銷售投報率，本期也是如此。我們認為，廣域搜索物業的趨勢仍在繼續，以尋找有收益的物業。
在日本國內，由於日元快速貶值和股票市場動蕩，經濟形勢前景不明朗，但日元貶值也有刺激海外投資者需求的一面。