投资用房地产市场报告 ｜ 第二季度 2021年7月～9月的趋势

简介

非常感谢您平日的关照。
为了解决拥有不同资产的客户的焦虑和烦恼，三井不动产Realty公司不仅为自用和投资房地产的交易提供中介服务，而且还为继承和税务措施以及利用房地的有效利用提供广泛的帮助。
为了让您了解不动产现状，我们制作了“投资用房地产市场报告”。投资用房地产市场容易受到经济趋势等外部因素的影响，因此需要从客观的角度来把握现状。如果本资料能对大家的投资有所帮助。
今后，我们将继续以我们积累的专业知识，经验和客户的信任为动力，“一对一”地对待各种需求，实施规划，执行到后期服务的一条龙服务。
如果您对这份资料有任何感想或要求，或对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。
今后也请多多关照。

三井不动产Realty
解决方案事业本部
■电话: 大陆 400-120-1319 | 香港 800-93-3060 | 台湾 00801-81-2728 | 日本 0120-923-431 | 
其他地区 +81-3-6758-4072
■办公时间：10：00-18：00（日本时间）休息日：周六，周日和日本法定假日
■邮编100-6019　东京都千代田区霞之关3-2-5 霞之关大厦

三井不动产Realty公司解决方案业务总部编制了一份房地产投资市场报告，以帮助我们的客户考虑中长期资产投资。
在我司网站上，有各种出售房产的信息，各种咨询和服务，专家专栏等有用的信息，请您参考。

数据计算对象地区

都心地区：港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区
城南地区：品川区、目黒区、世田谷区、大田区
城西与城北地区：杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区
城东地区：江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区
横滨与川崎地区：横滨市、川崎市

各内容的说明

Pick Up Area：按地区划分的投资房地产的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势用图　表表示。可以了解周围市场价格的变化，以及正在销售和成交的详细情况。　

Market OverView：作为整个区域的总结，您可以查看从过去到本季度的趋势。    　    
您还可以比较按区域划分的平均成交毛回报率，平均销售毛回报率和成交件数的趋势。
 

【数据来源】三井不动产realty的销售与成交信息数据库（整栋公寓，整栋栋大楼，出租公寓）。
・成交件数、平均销售毛回报率……季度（3个月）内成交件数及其平均毛回报率（含假设值）
・平均销售毛回报率...成交物业销售时的毛回报率的季度平均数
*各指数表是以2012年1Q为“100”的指数的变化。
 （平均成交毛回报率是2012年1Q平均销售毛回报率为100时的指数变化。）
【注意事项】因为我们随时会对数据进行更新所以会有变动。
 

Pick Up Area－都心地区（港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度2Q的交易件数与冠状病毒前的2019年度2Q相比减少。在收益率方面，平均销售净收益较上一财年下跌6.0点，平均成交表面回报率较上一财年下跌6.4点%。 
在上一个季度，成交出售表面回报率继续低于卖出净收入，这两个净收入在第一季度略有上升，但再次转为下降。成交表面回报率指数为60，再次显示了市中心市场的强劲势头，适合出售的市场仍在继续。外资基金公司和房地产公司的购买热情依然旺盛，这些旺盛的购买需求集中在部分有限的优质待售房源上，高价成交推高了整体成交价格。
另一方面，随着冠状病毒情况的稳定，待售房源略有增加的趋势，但由于成交量同比也有所下降，购房者挑选房源的眼光更加严格。市中心优质物业的成交价格未来可能会进一步上涨，但个别成约回报率的差距可能会拉大。
从本次调查可以说，市中心市场持续“良好”，但由于对经济和各种因素特别敏感的市中心市场可能会改变风向，因此有必要继续关注第三季度及以后的市场状况。
 

Pick Up Area－城南地区（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度第2季度的该地区的平均成交表面回报率为72点，比上一财政年度（2021年第1季度）增加1.5 点，基本持平。另一方面，平均出售表面回报率为73点，比上一季度上升了5.6点（价格下跌）。此外，在成交件数方面，上期大幅下降，本期较上期增加约四成。本财政年度成交套数增加的原因，除了销售房源供应数量增加外，由于售价向下修正的推进，销售收益率上升，达到接近考虑购买者预期收益率的水平，匹配机会增加。
2015年以来，该地区的平均出售表面回报率一直保持在70点左右。除非未来市场环境发生变化，如租金水平出现较大波动，新房供应激增等，否则预计今后的市场行情将在同等收益率水平下形成，但仍需密切关注市场供应的房源数量和收益率水平。

Pick Up Area－城西与城北地区（杉并区、中野区、练马区、丰岛区、板桥区、北区、台东区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

城西和城北地区2021财政年度2Q的成交量与上一财政年度基本持平，但平均成交表面回报率为74点（比上一财政年度下降3.3点），价格下降。平均出售表面回报率略降至76点（比上一财政年度下降0.1点）。另一方面，本季度的平均成交表面回报率低于平均出售表面回报率2点，这是自2012年研究开始以来这个收益率首次逆转。城西和城北地区的投资性房地产市场继上一季度继续强劲。 此外，令人担忧的新型冠状病毒疫情正在逐渐平息，以9月30日解除紧急事态宣言为契机，放松了对社会经济活动的管制，这对蓬勃发展的投资性房地产市场也起到了有利的作用。 如前所述，当前市场可以说是抛售的好时机，但如果收益率继续下跌，价格继续上涨，成交数量可能会受到阻碍。今后，我们必须密切关注市场上供应的待售物业数量和出售表面回报率的水平，并密切关注市场趋势。

Pick Up Area－城东地区（江东区、墨田区、荒川区、江户川区、葛饰区、足立区）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年度2Q城东片区成交量略低于去年同期。平均出售表面回报率为75点（比上一财年+3.7点），平均成交表面回报率为77点（比上一财年减4.0点），是2012年研究开始以来的最低水平。2021第2Q年是“奥运后”的市场，成交价格上涨，显示城东片区房地产市场情况良好。 在该地区，冠状病毒的影响也是暂时的或有限的，如车站附近，有规模的或各主要街道沿线的物业等具有吸引力的房产继续价格升高。另一方面，对于车站距离较远或房龄较长的物业，成交的天数比以往任何时候都要长，两极分化的色彩变得更加明显。 对于单身人士的1R和1K，供应过剩的情况正在出现，经常出现需要延长招募期和重新评估租金水平的情况。单身人士租赁市场的发展将对城东片区的房地产市场产生怎样的影响，似乎还需要持续关注。

Pick Up Area－横滨与川崎地区（横滨市、川崎市）－

◆每季度平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量的变化

◆用于周边投资的房地产中介分销交易趋势

2021年第二季度，横滨和川崎地区的成交数量略低于上一财年，也略低于上年同期，成交数量自上一财年下半年以来的高水平暂时得到了喘息。 在价格方面，成交房产和出售房产的平均表面收益率比上一财年略有下降（成交价格上升），投资房地产市场继续活跃。 在本财年度，继上季持续增加的“回报率超过10%”的条件不好的房产并没有引起人们的注意，两极分化的情况没有改变，长期积压的库存仍在增加。 在市场供求平衡方面，投资资金的积极流入造成购买需求仍然非常旺盛，但出售房产的数量仍然很少，这一供求不匹配在一定程度上导致了当期成交量的轻微下降。 尽管新感染人数急剧下降，取消紧急事态宣言和放松对餐馆的限制让情况发生了很大变化，但实体经济仍有许多不确定因素，如资源价格上涨和美国利率趋势，我们需要密切关注这些经济形势。

Market Overview

◆5区域合计的平均成交毛回报率、平均销售毛回报率和成交数量趋势

◆按区域划分的成交件数变化

◆各区域平均成交毛回报率走势

◆按地区分类的平均销售毛回报率变化

本季度的总交易量较上一季度有所增加，但较去年同期和前年同期有所下降，这反映了市场出售物业的供应较少的情况。 除城南以外，其他区域平均成交表面回报率均下跌（价格上涨）。城南地区平均成约回报率较上一财年上涨了1.5 点（价格下跌），但由于上一季的平均成约回报率低于市中心地区，是调查开始以来的最低水平，因此可以判断城南地区的市场状况将继续活跃。 此外，在本季度，不仅市中心区域，城西和城北区域的成约表面回报率也低于出售表面回报率，市场继续保持卖方优势。 如果把目光转移到受金融市场影响较大的REIT市场，可以看到有些公开发行股票后投资单位价格不振的股票，能感受到市场对办公室市场的前景和利率上升的警戒感。 众议院选举结束后，受新政府出台带来的经济对策的期待感和良好的企业业绩的支持，11月上旬股市活跃，但由于原油高、日元贬值、利率高等国内外经济形势的前景不明朗，房地产投资有必要慎重判断。