PROPERTY MARKET TRENDS｜2021年第3季度

Property Market Trends 2021年第3季度

住宅市場：新成屋、中古屋市場均持續看好
商業辦公樓市場：市中心和地方空置率均有改善趨勢
物流市場：雖需求緊張，但市場空間進一步擴大

TEXT：常春藤總研株式會社 藤浪容子 株式會社工業市場研究所 川名透

住宅市場

首都圈新建的公寓平均坪單價都維持在300萬日元以上的高價格，二手交易也市況熱絡，住宅市場總體來說很好。

■首都圈的公寓新建案
・2022年1月平均售價，面積和坪單價為6157萬日元，65.04平方米，312.4萬日元/坪，月末庫存量為6437套，供應戶數為1,128套，比上年同月-14.9%，但橫濱站前的大型公寓建案的供應不包含在公告內。1月的首月合約率雖低於60%，但推測2021年10月～12月保持在70%以上。
■近畿地區的新建公寓
・2022年1月的平均銷售價格，面積和坪單價為3,992萬日元，53.57平方米，245.9萬日元/坪，月末庫存量為4083套，供應戶數比上年同月增加14.0%。自2021年12月以來，簽約率一直保持在70%以上。
■首都圈的中古公寓
・2022年1月，由於庫存數量的逐漸減少和2021年上半年成交量的停止走高，成交數量最後落在2760套（同比-20.7%）。成交物件的平均建築年限為22.72年，平均價格和坪米單價為4149萬日元（+10.0%）和64.18萬日元/㎡（+11.5%），均有所上升，庫存為36632套，新登記數量為12597套。
・隨着新建案公寓價格的上漲，中古物件的需求也在增加，預計今後物件的銷售情況仍將持續看好。
■市場動向
・新型冠狀病毒的影響使租房市場發生了變化。隨着遠端辦公的普及，大企業“廢除調職和單身赴任制度”的增加，導致面向調職者的借入公司住宅需求銳減，合同也隨之減少。
・由於包括機場相關工作人員在內的旅遊相關從業人員減少，新冠肺炎前吸引大量客戶的大田區蒲田周邊、江東區清澄白河周邊的1Room戶型（25～26平方米，月租10萬日元以上）空置情況變得明顯。作為投資用主力的這一戶型，與為了節稅對策而進行房地產投資的人的增加相配合，新冠病毒前也處於供給過剩的狀況，今後嚴峻的狀況將持續下去。

數據來源：新建案=房地產經濟研究所 中古=東日本房地產流通機構

辦公室

隨着工作方式的變化和未來的大量辦公室供應，對需求進行詳細的分析和對策是必不可少的。

■“東京商務區（市中心5區）”的大規模辦公室
・截至2022年1月，空置率為6.26%，環比為-0.07pt，呈改善趨勢。
・平均租金從2021年11月20,686日元/坪下降到2022年1月20,508日元/坪，連續18個月下降，同比下降6.12%。

■各地方主要城市2022年1月空置率、平均租金增減
・札幌2.37%，比上月-0.24pt，比上月+17日元（空置率和平均租金均有所改善）
・仙台6.09%，-0.50pt，-4日元（空置率改善，平均租金略有惡化）
・橫濱：4.86%，+0.09pt，+4日元（空置率持平，平均租金略有改善）
・名古屋：5.60%，-0.04pt，+63日元（空置率持平，平均租金改善）
・大阪4.75%，+0.22pt，+72日元（空置率惡化，平均租金改善）
・福岡：4.45%，-0.08pt，+30日元（空置率持平，平均租金改善）
　　空置率上升已過峰值，平均租金水平也在改善方向。

■未來預測
・關於東京市中心新建建築的趨勢，預計在2021年至2022年的供應抑制期之後，2023年將在虎之門和麻布台地區大規模供應，2024年將在赤坂，六本木和濱松町地區大規模供應，2025年將在八重洲，日本橋和京橋地區大規模供應。
・在東京商務區中，“東京站附近”的評價是另一個很好的評價，我們是以成為一個一流的公司，使公司能夠承擔昂貴的租金為預想。然而，目前，這些辦公室的開發主要考慮“布局的自由度”，“內部溝通的活力”和“招聘戰略上的優勢”。最近，隨着越來越多的公司採用遠端辦公，辦公室規模越來越小，如何根據新的需求調整這些辦公室的特點將是確保租戶的未來課題。

飯店

在市場狀況緩慢復蘇的情況下，期待已久的全面復甦
新冠疫情後，迫切需要的需求獲取方案。

■觀光廳統計
・2021年12月，日本國內共有3900萬人次過夜，其中外國人32萬人次過夜。2021年的全年住宿人數與2020年基本持平，大約是2019年的一半。
・從住宿類型來看，商務酒店1,885萬人泊，度假酒店539萬人泊，城市酒店595萬人泊，與新冠肺炎前的2019年同月相比，商務酒店和度假酒店的住宿比例下降到85%左右，城市酒店下降到75%左右。

■商務酒店的發展趨勢
・在市場規模較大的商務旅館方面，2019年的平均入住率為75.8%，2020年1-6月的平均月度入住率為41.5%。此後到2021年10月為止，持續保持在30～40%的水平，在緊急事態宣言解除後的11～12月，住房率終於超過50%，開始恢復。

■未來預測
・海外高級品牌飯店進軍日本的熱情非常高漲，預計2022年也會有多家1晚10萬日元以上的高級飯店開業。開業地點不僅包括東京，大阪，名古屋和福岡等城市類型的地理位置，京都和沖繩等全球旅遊地理位置，還包括輕井澤，箱根，別府和霧島等老牌度假勝地。
・很多外資飯店開發商都認為是“新型冠狀病毒的未來”，在這種情況下也在進行開發。日本公司今後也必須制定積極有效的措施，以確保市場份額。

商業設施

隨着新型冠狀病毒的長期影響和電子商務的興起，購買行為的變化促進了銷售政策的轉變。

■SC銷售和現狀
・截至2021年12月的現有SC銷售額（總銷售額）約為6,064億日元（同比增長6.0%），這是由於新冠肺炎感染人數呈下降趨勢，聖誕節和年底等活動刺激了購買活動，各SC都採取了積極的促銷措施。
・消費者的家庭年收入自2015財年以來轉為增加，自我克制的生活和遠端辦公所帶來的時間富餘強化了“堅持意識”，如何把握為自己中意的附加價值付出代價的“溢價消費”不斷增加的趨勢，是擺脫現狀的一條線索。

■日本百貨公司·SC的再生策略
・對於許多來訪者來說，在百貨公司和SC的消費活動是一段愉快的時光，在商品展示和包裝中加入活動感，以增加滿足感和周到的接待方式是非常重要的。
・百貨公司有外銷系統等其他業態所沒有的銷售方法，也有積累的銷售訣竅。通過利用這些優勢的形式，開發定製和定製產品的專門商店，我們期待通過創建吸引新顧客的商店來實現復甦。

物流設施

首都地區的需求強勁，近畿地區和福岡地區的需求持續萎縮，以及未來日益增長的電子商務進一步擴大了市場規模。

■首都圈的狀況
・大型多租戶物流設施(LMT)的空置率在第三季度為2.6%。儘管多個大型物業竣工的影響令人擔憂，但需求強勁，預計將繼續維持在2%左右。
・實際租金為4470日元/坪，與第二季度相比保持不變。
・在“東京灣區”，物流以外的需求（車站步行區利用天花板高度作為演播室使用）也在不斷多樣化。

■第三Q各地情況
・近畿地區的空置率為1.6%，實際租金為4100日元/坪，空置率連續五個季度下降，新增需求超過9萬坪，供求狀況相當緊張。
・中部地區的空置率為7.9%，實際租金為3590日元/坪，需求持續增長。
・在福岡地區，自2019年第二季度以來，空置率為0.0%，實際租金略增至3230日元/坪，2023年後的發展計劃正在具體化。

■未來預測
・根據經濟產業省的公布，日本物流市場的电子商務化率（电子商務銷售額佔總零售銷售額）為8.08%。按類別劃分的電子商務化率中，“食品，飲料，酒類”僅為3.3%，今後該領域電子商務化率的增長將進一步激活物流市場。
・隨着包括永旺在內的大型超市以及亞馬遜和樂天在內的進入者的蜂擁而至，“最後一英里物流”的建設將成為未來電商化率提高的決定性因素，預計未來對小型和城市型設施的需求將比傳統物流設施的需求更大。

JREIT

儘管REIT指數和總市值小幅下跌，但由於公募穩健的增持，管理資產餘額增加。

■J-REIT市場狀況變化
・2021年12月底，東證REIT指數為2066.33pt，較半年前下跌3.9%，REIT總市值為169,957億日元，減少3.0%。
・隨着delta病毒感染的擴大，在7月中旬至9月底第四次宣布緊急情況的背景下，辦公室市場狀況不明朗，以及美國迅速減少量化貨幣寬鬆政策和預期加息的背景下，投資單位價格持續低迷。
・另一方面，在上半年投資單位價格上漲的背景下，REIT的公開發行繼續穩步進行，12月底，REITs管理資產餘額為21.239萬億日元，較半年前增加4078億日元。

■未來預測
・10月份，在宣布緊急情況後，辦公室租戶重新開始行動，以改善地點和規格，但租賃市場仍然困難。雖然有跡象表明，由於搬遷面積的減少和優先運營的租賃，出租率可能會觸底，但隨着空置期和空置期的延長，以及由於租金缺口的縮小而導致的租金增加幅度的縮小或減少，盈利改善需要更長時間的預期進一步增強。
・從市場走勢來看，REIT帶來的物業更迭正在加速。由於房地產交易市場仍然活躍，我們傾向於出售具有隱含收益的物業，並利用出售收益來避免由於租金收益減少而導致的分配減少風險，或將出售收益留存在內部以穩定未來的分配。