PROPERTY MARKET TRENDS｜2022年第1季度

Property Market Trends 2022年第1季度

住房市場：高價租賃需求擴大，新建商品房持續火爆
辦公樓市場：市中心和地方空置率均有改善趨勢
百貨公司·SC：新冠肺炎擺脫期需求顯著回升

TEXT：常春藤總研株式會社 藤浪容子 株式會社工業市場研究所 川名透

住宅市場

首都地區新建預售公寓保持穩定；
雖然二手房價格上漲帶來的不透明跡象顯現，但高價租賃房需求回升。

■首都圈新建的公寓

・2022年5月，平均銷售價格，面積和單價為6,088萬日元，67.09平方米，299.4萬日元/坪，月末庫存為5,346戶，首月簽約率為70%左右，市場規模保持穩定。然而，由於土地價格和建築成本上漲以及建築材料短缺等因素，一些項目的開發出現了延遲。

■近畿地區的新建公寓

・2022年5月，平均銷售價格，面積和單價為4,853萬日元，60.61平方米和264.2萬日元/坪，月末庫存量為3,609套房屋，簽約率保持穩定，超過70%，但市場平均超過4000萬日元，未來銷售情況堪憂。

■首都圈的二手公寓

・2022年5月，由於庫存數量的逐漸減少和2021年上半年成交量的持續走高，成交數量僅為2877手（同比-12.7%）。成交物業的平均樓齡為23.26年，平均價格和單價為4174萬日元（+9.5%）和65.61萬日元/㎡（+12.0%），均有所上升，庫存為37,039套，新登記為13,527套。
・隨着新建商品公寓價格的高漲，二手商品的價格也持續上漲，但是由於開始出現過高的感覺，庫存數也有增加的傾向。

■市場動向

・東京市中心面向外國人的高額租賃公寓，由於新型冠狀病毒的影響，轉向面向國內富裕階層，以滿足日本人的需求。由於最近放寬了入境政策，在外國人需求復蘇的情況下，沒有可供外國人出租的房產。　　　　　　　　　　　　
・對於呈現出這種蓬勃發展態勢的高額租賃公寓，國內不需要留下資產的高收入家庭對市中心的高檔住宅--寬敞、安全、管理周到的住宅的強烈追求，在此背景下推動了需求的增加。

數據來源：新建案=房地產經濟研究所 中古=東日本房地產流通機構

辦公室

必須努力建立一個靈活的辦公室，以滿足遠程工作和辦公室混合工作的需要。

■“東京商務區（市中心5區）”的大規模辦公室

・截至2022年5月，空置率為6.37%，與上月相比為-0.01pt。
・截至2022年5月，平均租金為20319日元/坪，環比下降0.04%，同比下降4.38%，連續22個月下降。

■各地方主要城市2022年5月空置率、平均租金增減

・札幌2.29%，環比-0.13pt，環比+21日元（空置率和平均租金均有所改善）
・仙台5.02%，-0.24pt，-9日元（空置率改善，平均租金略有惡化）
・橫濱5.5%，+0.75pt，+26日元（空置率惡化，平均租金改善）
・名古屋：5.93%，-0.13pt，+21日元（空置率和平均租金均有所改善）
・大阪4.99%，-0.19pt，+13日元（空置率和平均租金均有所改善）
・福岡：5.03%，+0.06pt，+20日元（空置率略有惡化，平均租金改善）
　　空置率、平均租金水平都有改善趨勢。

■未來預測

・以新型冠狀病毒為契機，越來越多的企業將許多企業採用的遠程工作等不通勤的工作方式，改為辦公室上班型或辦公室上班+遠程工作的混合型。這種傾向會導致“辦公室縮小吧？”的擔憂有所減弱，但似乎還不能成為辦公室需求急劇恢復的決定性因素。
・通過充分利用不可避免地產生額外空間的辦公空間，包括高度靈活的辦公空間，多個會議亭和會議室，以及股票空間等，高度的熱情和創造力受到重視，預計這將提高公司活力和運營效率，並有助於吸引優秀的人力資源。

飯店

在新型冠狀病毒后需求有望恢復的同時，商務酒店市場急需通過業務轉型等開拓需求。

■觀光廳統計數據和較高的入境需求

・2022年4月，日本國內共有3363萬人次過夜，其中外國人53.1萬人次過夜，新冠肺炎疫情自3月份以來呈下降趨勢，呈上升趨勢。通稱“全國旅行支援”的旅行支援政策即將啟動，預計2019年月平均住宿人數將恢復到約5000萬人泊的水平。
・在日本政策投資銀行和日本交通公社對亞洲居住者進行的“新型冠狀病毒疫情結束后，希望觀光旅行的國家和地區”調查中，日本獲得第一名，在歐美澳居住者中，僅次於美國位居第二，作為外國人的觀光旅行地，日本的人氣很高。

■商務酒店的發展趨勢

・就市場規模較大的商務酒店而言，2019年3月的住宿人次為2,310萬人宿。2020年3月為1,373萬人過夜（減半）至2022年3月1724萬人過夜（同比增長18%），但住宿數量仍在下降，部分原因是由於使用“遠程”的普遍性服務減少了出差，因此商務酒店必須從住宿專門化轉變為業務類型。

■未來預測

・在入境需求有望迅速恢復的背景下，海外高品牌酒店紛紛進駐。預計2022年~2023年將有“杜西塔尼京都”、“東京保加利飯店”、“東京edition銀座”、“福岡麗思卡爾頓飯店”，2025年將有“JW萬豪飯店東京”，2026年將有“沃爾多夫阿斯托里亞東京日本橋”開業。日本是世界超一流飯店關注的市場。

商業設施

在日元貶值、物價飛漲的逆境下，需要構築有效的銷售措施和顧客關懷。

■SC銷售和現狀

・2022年5月財政年度的現有SC銷售額（總銷售額）約為4782億日元（同比增長29.9%），連續第三個月超過上年業績。在全國範圍內，由於行動限制的放寬，外出機會增加，而且許多SC恢復正常營業，遊客增加，銷售額增加。
・雖然由於中國上海的封鎖，服裝庫存不足，但夏季服裝銷售穩步增長，娛樂和電影院銷售強勁，回鄉探親和旅遊旅行增加，紀念品銷售強勁，消費迅速復蘇。

■未來預測

・由於日元貶值，隨着外國遊客的恢復，入境需求的復蘇是一個很大的預期點。然而，由於日元貶值對進口成本和原材料成本造成壓力，烏克蘭局勢不容樂觀。
・在關於物價飛漲的強烈報道中，關於獎金和其他收入恢復的新聞也被大書特書所關注，這似乎是一個真正的消費恢復的分水嶺，因此，百貨公司和SC需要採取有效的銷售措施，照顧正在恢復的顧客，並建立一種不像入境時那樣隨波逐流的銷售方式。

物流設施

首都地區需求強勁，近畿地區和福岡地區需求持續緊張；
不斷增長的電子商務將進一步擴大市場規模。

■首都圈的狀況

・大型多租戶物流設施(LMT)的空置率在2022年第一季度為4.4%。儘管有26萬坪的大量供應，但旺盛的需求緩解了空置率的增大。雖然擔心多個大型物業竣工的影響，但需求強勁，預計未來將繼續維持在2%左右。
・實際平均租金為4520日元/坪。多個竣工地點位於租金水平較高的市區附近，推高了租金。
・按地區劃分，只有“外環道地區”的空置率下降至0.9%（與上一財年相比-1.5pt），而其他“東京灣地區”，“國道16號地區”和“圈央道地區”的空置率則因新增供應而上升。

■第一季度各地情況

・在近畿地區，空置率為2.1%，實際租金為4110日元/坪，儘管新供應面臨困難，但過度的需求正在緩解空置率。
・中部地區的空置率為4.6%，實際租金為3590日元/坪，沒有新的供應，保持穩定。
・福岡地區的空置率自2019年第二季度以來繼續保持在0.0%，實際租金為3260日元/坪，需求緊張導致租金上升。

■未來預測

・受新冠肺炎疫情影響，电子商務處理量增加的影響，物流設施市場表現良好。2022年春季以來，儘管新冠肺炎疫情威脅降低，行為限制有所放寬，但處理量仍在增加，這是一個具有較大穩定性和增長空間的市場。
・由於入侵烏克蘭對物流的影響，化石燃料價格上漲，日元因美國利率政策而急劇貶值，以及國內外經濟中存在的各種問題，都可能成為對物流流動的關注點，因此運營的穩定性和靈活性將受到越來越多的關注。

JREIT

在全球經濟前景不穩定的情況下，對日本房地產的計劃投資保持穩定。

■J-REIT市場狀況變化

・截至2022年3月底，東證REIT指數為2,003.04點，較2021年底下跌3.1%，REIT總市值為16.6184萬億日元，下降2.2%。
・東證REIT指數在三周內較年初大幅下跌11.6%。此外，由於俄羅斯2月入侵烏克蘭，全球前景變得更加不明朗，該指數一直徘徊在1900點左右，直到3月中旬。
・2022年1月至3月，共有10個辦公室，物流設施和住宅品牌被宣布公開募股，整個REITs的管理資產餘額為21.5426萬億日元，比2021年底增加2994億日元。
・利用手頭資金收購私人投資單位的情況也在增加，特別是在由於租賃市場狀況惡化而導致投資單位價格低迷的辦公室品牌。我們的目標是增加分配，提高投資單位的價格，並再次實現未來的外部增長。

■未來預測

・外資投資基金重組REITs的動作正在推進。大江戶溫泉REIT投資公司的實際發起人已由美國基金貝恩資本變更為龍星集團，日本城市基金投資公司和產業基金投資公司的發起人已由三菱和瑞銀變更為美國基金KKR。在日元貶值和低利率的背景下，由於相對貶值的感覺，不僅收購日本房地產，而且收購REITs資產管理公司的舉動被認為是為了長期管理日本房地產。