PROPERTY MARKET TRENDS｜2022年第2季度

Property Market Trends 2022年第2季度

住房市場：入境客復甦，回升趨勢明顯
飯店：海外奢華酒店和新風格酒店開業，與酒店需求復甦相輔相成
物流：對日益增長的物流需求感到喘息，採取措施改善物流效率和就業保障是未來的關鍵

TEXT：ＩＢ研株式會社藤浪容子株式會社工業市場研究所川名透

住宅市場

在首都地區，市場規模和簽約情況都有所下降，反之近畿地區的情況穩定，入境客需求增加，市中心高價物業（分戶銷售和租賃）情況都很好。

■首都圈新建的公寓
・2022年9月平均供應戶數，售價，面積和單價為2036戶，6653萬日元，65.74平方米，334.5萬日元/坪；月末庫存量為4797戶，首月簽約率為61.6%，與前一個月相比為-0.4點，與前一個月相比為-6.1點。東京23個區的平均單價為458.8萬日元/坪，比東京都內的280.3萬日元/坪、神奈川縣的264.4萬日元/坪、埼玉縣的251.5萬日元/坪、千葉縣的206.6萬日元/坪要突出。

■近畿地區的新建公寓
・2022年9月，平均供應戶數，銷售價格，面積和單價為1332戶，4698萬日元，62.28平方米，249.2萬日元/坪，月末庫存為3396戶，簽約率為71.5%，相比上個月為-5.5點，前年同月相比為12.1點，主要地區平均簽約率為4,000萬日元以上，夏季前雖然一度出現銷售堪憂，但仍保持穩定。

■首都圈的二手公寓
・2022年9月，由於庫存數量的逐漸減少和2021年上半年成交量的持續走高，成交數量僅為2990件（前年同月相比-5.9%）。成交物業的平均樓齡為23.11年，平均價格和單價為4421萬日元（+11.0%）和69.10萬日元/㎡（+11.2%），均有所上升，庫存為39274件，新登記為15512件。
・成交件數與去年相比持續減少，東京都區、多摩、琦玉縣連續9個月低於去年同月。我們認為成交價格持續上漲，價格的上漲會影響成交量。

■市場動向
・住房租賃市場，入境客明顯復甦，而對外國人的高級租賃市場，有市場短缺情況。在外國人的需求減少時期，因靠著日本富裕階層維持營運，隨着入境限制放寬，外國人的需求也增加了。　　　　　　
・在新公寓和二手公寓中，外國人的購買也在增加，特別是山手線以內地區的公寓，儘管從國內的角度來看，這些公寓的單價很高，但由於日元貶值的影響，從海外購買的數量也在增加，這在海外房地產流通中引起了很大的關注。

數據來源：新建案=房地產經濟研究所 中古=東日本房地產流通機構

辦公室

雖然市中心5區的租金持續下跌，但主要區域城市的空置率穩定，以辦公便利性為優先，實現適宜工作的環境。

■東京商務區（市中心5區）的大規模辦公室
・截至2022年9月，空置率為6.49%，與上個月相比0.00pt，自2021年6月以來一直保持在6%左右。
・截至2022年9月，平均租金為20156日元/坪，與上個月相比下降94日元，與去年相比下降702日元，連續26個月下降。

■各地方主要城市2022年9月空置率及平均租金增減
・札幌2.22%，與上個月相比-0.01點，與上個月相比+5日元（空置率基本持平，平均租金改善）
・「仙台」　4.7%，同-0.05 點，同0日元，（空置率和平均租金基本持平）
・「橫濱」5.11%，同-0.15點，同＋20日元（空置率和平均租金均有所改善）
・「名古屋」5.77%，同-0.10點，同+9日元（空置率和平均租金均有所改善）
・「大阪」5.08%，同-0.04點，同＋7日元，空置率基本平持、平均租金有所改善
・「福岡」5.08%，同-0.15點，+23日元，空置率和平均租金均有所改善 　　空置率趨於穩定，平均租金水平止跌。

■未來預測
・空置率趨於穩定的主要原因是，即使是推動居家辦公的企業也開始鼓勵員工到公司上班，在對員工進行的問卷調查中，回答“一周到公司上班2-3天比較好”的人也有所增加，也有很多人回到了商業區。
・很多企業採用的“非通勤的工作方式”，預計今後也會繼續採用，“工作方式的改變”辦公室的功能將會為了符合需求而加速改變更具體地說，無固定辦公系統化，網路辦公和安全性的強化，隨着系統DX化（文件縮減和數碼化）的推進，不再需要庫存空間，預計將進行重組包括減小辦公室規模。
位於主要車站附近的大規模S級大樓，意識到便利性高的特點及建築構造，制定了應變政策，不只考量到大型企業也顧慮到以外的企業，將樓層分割租賃(小規模化)

旅館

除了昂貴的高級奢華型酒店外，相繼出現一系列以純住宿為目的的新概念商務酒店。

■旅遊局統計數據和入境多需求
・2022年8月，日本國內總住宿人數為4,745萬人次，其中外國人73萬人次，為2020年3月以來的最大值。9月份，國內總住宿人數為3,914萬人泊，與去年同月相比增加71.9%，與冠狀病毒災害前的2019年同月相比增加19.7%，恢復到80%的水平

■分類趨勢
・住宿者使用情況如下：商務酒店約47%，旅館14%，度假酒店+城市酒店約30%，受冠狀病毒禍害影響急劇減少的出差需求也在恢復中。關於商務酒店的描述，2022年9月的住宿人數為1,478萬人，而2019年9月的住宿人數為2,250萬人。

■未來預測
・「全國旅行補助」開始實施，預計2022年10月以後住宿人數也會增加。隨着入境遊客的增加，市場狀況有望恢復。 除了不斷開業的高品牌酒店外，新概念的酒店也在增加，有多種類型的酒店正在運營，包括多語言商務酒店，與愛犬一起入住的酒店，專門提供電子付款的酒店，以自願學習和成長為理念的酒店，專門提供辦公空間的酒店，以及提供豪華早餐自助餐的酒店。

商業設施

由於冠狀病毒禍害的限制放寬，雖然銷售額正在恢復中，但為了儘早實現結構變革而努力是迫在眉睫的。

■SC銷售和現狀

・2022年9月的現有SC銷售額（總銷售額）約為4,454億日元（去年同月比增長12.7%），連續9個月高於去年業績，但與2019年同月相比為-18.6%。2022年9月，市場復甦狀況減緩，部分原因，因每周末都受到颱風的影響，但進入10月，隨着放寬外國遊客入境限制，復甦趨勢上升。
・由於目前日元貶值的狀況，日本國內的購物相對便宜，外國遊客的購買慾望高漲，這也是進一步的助力。

■未來預測

・2019年入境外國人總數3,188萬人中有959萬人，30%來自中國大陸，入境人數最多，也為入境銷售額做出了貢獻，現在由於中國大陸清零冠狀病毒政策，海外旅行困難，銷售額數值較低。希望中國入境人數早日恢復。
・百貨公司和SC，不只是將恢復新冠病毒之前的來店顧客作為首要解決問題，而且要意識到改變經營模式是不可避免的時機，例如發展無庫存的輕化業態，以及重新審視偏重來店的經營模式等，並尋求解決辦法是當務之急。

物流設施

在首都地區，大量供應持續，需求明顯緩和，同時，物流成本增加等結構性問題也浮出水面。

■首都圈的狀況

・2022年第三季度，大型多租戶物流設施(LMT)的空置率和實際租金為5.2%比+0.8%，4550日元/坪比+0.7%，空置率上升，長期持續的需求過剩狀況有望得到解決。

・在第三季度，新需求為14.8萬坪，而新供應為19.9萬坪，這是空置率上升的一個因素，8個新物件中有4個空置。此外，新房源多在租金水平相對較高的外環道區域，也是空置率提高的主要原因。

・按區域劃分，“東京灣區域”的空置率下降，較上季度下降2.3 pt，但其他“外環道區域”和“國道16號區域”的空置率有所上升。

■第三季度各地情況

・近畿地區的空置率為1.7%，實際租金為4130日元/坪，緊迫需求的地區帶來了上升趨勢。

・中部地區的空置率為11.0%，實際租金為3590日元/坪，需求由製造業拉動。

・福岡地區的空置率為0.9%，實際租金為3370日元/坪，新需求和新供應均為歷史最高季度。

■未來預測

・可以說，地方物流市場的需求已經從過去的過剩轉變為通過大量供應而達到供需平衡。然而，首都地區的略有供過於求的狀況，因此，除了通往高速公路的通道等基本區位外，更傾向於選擇物業，例如確保就業的便利性等因素也是選擇物業的因素。

・由於烏克蘭局勢的惡化和燃料費的上升，物流量的下降和成本的上升問題已經浮出水面，盡管近年來開發的許多房產都是為了滿足日益增長的網路交易平台的需求，但需要采取緊急措施來解決運輸成本上升問題。

J-REIT

新冠病毒導致了股票的強勢和弱勢的出現，以及重新配置投資組合的進展

■J-REIT市場狀況變化

・截至2022年9月底，東證REIT指數為1945.25點，較3月底下跌-2.89%，REIT總市值為16.1430萬億日元，較3月底減少2.86%，管理資產餘額為21.6493萬億日元，較3月底增加1067億日元。由於1月至3月公開發行股票數量較多，以及年初以來投資單位價格暴跌，2至3季度 4月至9月6個月內公開發行股票數量大幅減少，REITs外部增長略顯停滯。 　　

・歐洲和美國相繼宣布收緊貨幣政策以抑制通脹，由於對利率上升的警惕，東證REIT指數6月暫時跌破1900點，但在日本央行繼續放鬆貨幣政策的背景下，總體穩定在1950點至2050點，平均分配金收益率保持在3.5%至3.7%的水平。 按用途劃分，酒店和商業地產股因入境限製放寬而上漲，而盈利穩定性較高的住宅股則表現穩定，辦公和物流股則表現疲弱。

■現狀

・REIT物業收購放緩，出售增加。意識到低利率情況下房產價格飆升是一個出售的好時機，市場繼續用出售房產的收益來填補因辦公室租賃市場惡化而導致的租金收入下降。

・在綜合REIT中，出現了重新評估投資組合配置的趨勢，出售受冠狀病毒災害影響較大和利潤波動較大的辦公室，城市商業設施和酒店，而收購受冠狀病毒災害影響較小且利潤穩定的住宅和郊區商業設施的情況正在增加。