投資用房地產市場報告 | 第二季度 2022年7月～9月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2012：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2012：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2022年度2Q市中心地區的成交數量遠高於上年同一季度。此外，平均成交表面投資報酬率為81(與上一季度比-4.3pt)，平均出售表面投資報酬率為83(與上一季度比1.6pt)，出售價格和成交價格均有所上升。2017年度1Q以後，近幾年來看，成交和出售的報酬率都是低水平(價格上漲)，交易件數也在增長，可以說市中心區域的交易持續活躍。
儘管對經濟趨勢感到擔憂，美國貨幣寬鬆政策和減少，以及日本國內物價上漲和日元貶值導致的通貨膨脹，但市中心的不動產投資市場在這近一年來，表現穩定，報酬率沒有明顯的波動，因此本季度低報酬率水平的成交和交易量的增長。
此外，在市中心，日元貶值導致入境需求復甦，推動了低報酬率(高價格)的市場交易，這可能是目前維持低報酬率水平的一個因素。
另一方面，由於美國和中國4-6月的GDP與上一季度相比成負數，加上美國持續大幅加息，全球經濟前景不明朗，我們需要敏感地觀察匯率狀況和經濟環境的變化，並持續關注出售物件的供應量等。
 

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2022年度2Q城南地區的平均成交面報酬率為98，較上季度下跌-5.2pt，為五個季度以來首次下跌，價格上漲。另外，平均出售表面報酬率為93，價格也比上季度下跌了-3.0 pt。此外，平均出售表面回報率為2017年度1Q以來的過去第二低收益率水平。此外，成交宗數較上季度約為110%，連續五個季度上升。
近一年來，平均成交表面收益率和平均出售表面收益率持續上升，價格呈下降趨勢，但本季度這兩種收益率與上季度相比均為負數，而有所價格上升。儘管報酬率下降，但成交件數仍有所增加，因此被視為在需求的旺盛之下，成交活躍。此外，由於看好良好的市場，推出的房屋數量也有增加的趨勢，我們認為正在形成一個供需平衡的良好市場環境。
然而，隨着對全球經濟衰退的擔憂加劇，我們需要密切關注利率趨勢和投資情緒變化對房地產市場的影響。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西、城北地區2022年度2Q的成交數量較上一季度大幅增長。此外，平均成交面收入較上一季下跌-3.9pt，平均出售面收入較上一季下跌-2.6pt。截至上一季，平均成交面收益率連續兩季度上漲(價格下跌)，但本季隨着成交數量的增加，價格轉為上漲。
該地區的市場略有下降，但在本季似乎有所回升。其主要原因是長期擱置的物件，出售報酬率不斷調整，原本態度較謹慎的買家，購買慾望回升，轉而積極購買物件。
但是，有吸引力的報酬率房產短期內會出現買家，而報酬率較低的房產卻很難找到買家，長期滯留市場的傾向沒有改變，兩極分化的狀況仍在持續。
烏克蘭衝突長期化導致能源資源高漲，日本國內物價持續上漲，日美利率差導致日元貶值也加劇了日本國內通脹趨勢，日本國內實體經濟不能不說是一個不透明化的狀況。我們需要密切關注這種情況將如何影響國內的不動產投資市場。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東地區2022年度2Q成交數量遠超上年同一季度。平均成交表面報酬率為101(與上一季相比-4.1點，價格上漲)；平均出售表面報酬率為94(與上一季相比-0.7點，價格上漲)平均成交表面報酬和平均出售表面報酬均處於2017年1Q以來的最低水平，說明區域交易的活躍程度。
雖然我們需要密切關注烏克蘭問題，美國利率上升和日本國內能源價格上漲導致的部分通貨膨脹等不安因素的影響，但為了應對該地區市場情況強勁下，目前似乎有越來越多應對來解決一段時間以來一直備受關注的各種不動產問題(消除共同所有權・解決老朽化政策)
由于日元貶值，預計海外投資者的入境需求将變得更加明顯。與新冠病毒前入境需求高漲時一樣，預計這趨勢將從市中心的塔樓公寓開始流動，也有望蔓延有「淺草」「上野」和「晴空塔」等觀光地的城東地區。看來有必要繼續密切關注市場的動向。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2022年度2Q的橫濱・川崎地區成交數量雖然低於1Q，但與前年同一季度相比仍大幅上升，市場的活躍狀況仍將持續。從案例來看，已成交的表面投報率低於上一季(而價格持續上升)，價格走勢持續強勢。
另一方面，郊區和車站距離較遠的物件、屋齡較高的物件，為了提前成交，以降低售價格(出售表面投報率上升)的方式，因此出售物件的整體平均投報率與前一年相比是有所上升。
在第一季度和第二季度，成交和出售的數量都有所增長，投報率持續下降，這表明，儘管經濟形勢不穩定，但資金仍然流入不動產市場。
預計2022年度下半年市場不會有大的變化，但需要密切關注實體經濟中的不明朗因素，包括冠狀病毒漩渦的趨勢，資源價格上漲導致的成本高企，美國和歐洲的利率趨勢，以及日元貶值的增加。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2022年度2Q的交易量是自2019年度4Q宣布新冠肺炎大流行以來最多的一次。按地區劃分，雖然橫濱・川崎地區與上一季度相比有所下降，但東京都內所有地區與上一季度相比均有所上升。與前年同季度相比，所有地區的交易件數都超過了前年同季度的交易件數，明確推測出冠狀病毒災害后的市場狀況復甦。
至於投報率，在市中心地區，成交和出售表面投報率均下降(價格上升)。在市中心地區，成交投報率低於出售投報率，這被認為是由於旺盛的需求壓低了成交投報率。另外，城北、城西地區成交表面投報率下跌(價格上漲)，其他地區投報率上漲(價格下跌)。然而，從2017年度1Q以來的平均成交和出售表面投報率的變化來看，本季度的投報率水平處於過去最低水平，鑒於本季度投報率水平和交易筆數的增長，可以說不動產投資市場將繼續「活躍」。
雖然全球都在控制通貨膨脹和收緊貨幣政策，但日本國內仍維持寬鬆的貨幣政策和低利率政策，這可能對日元貶值和物價上漲產生影響。此外，今年秋季房貸利率上調，對不動產市場影響較大的利率走勢也值得關注。