投資用房地產市場報告 | 第三季度 2022年10月～12月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2012：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2012：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2022年第三季度，東京市中心地區的平均成交表面報酬率為81(與上一季度相比增長0.2pt基本持平，平均銷售表面報酬率下降0.15pt(價格上漲)，為82。自2017年度第一季度以來，成交和銷售的收益率仍然處於較低水平(價格繼續上升)，儘管投資者和其他購買者群體在市中心的預期收益率沒有上升，但成交數量遠低於去年同一季度和上一季度。雖然每年的第三季度都是交易量增長的時期，但與成交和出售報酬率的趨勢相比，很難籠統地認為市場仍然活躍。成交件數減少的主要原因可能是市場參與者對美國抑制通膨的持續加息以及日本央行跟隨加息的實際行動反應過度。由於預計市中心市場將對未來不明朗的經濟環境作出敏感反應，因此有必要密切關注該地區交易數量的變化，以及市中心外圍地區的市場狀況。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城南地區2022年度第三季度的平均成交表面報酬率為97，較上一季度年下跌1.3pt，平均成交價格繼續上漲。另外，平均銷售表面報酬率為91，這也比上季度下跌了1.2 pt，價格上漲。此外，平均銷售表面報酬率已降至2021年度1Q水平，這是自2017年度1Q以來的最低水平。平均成交表面報酬率和平均銷售表面利率都在下降，這表明物業價格維持在較高水平。另一方面，銷售套數和成交套數略有下降趨勢，待售房源不足可能導致成交套數增長乏力。此外，如果未來貸款利率上升，市場利率與潛在購買者的預期利率之間的差距可能會擴大，這將使匹配變得困難，從而導致成交數量增長困難。我們要持續關注利率走勢和投資者投資情緒變化對房地產市場的影響。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西、城北地區2022財年3Q的成交量較上一季度年大幅下降，降至接近冠狀病毒初期的2020年1Q的水平。此外，平均成交表面報酬率與平均銷售表面報酬率均有增長(價格下跌)，平均成交表面報酬率103(比上一季度增長7.3pt)，平均銷售表面報酬率91(比上一季度增長1.0pt)，平均成交表面報酬率達到2021年第一季度以來的最高水平。本季度平均成交表面報酬率與平均銷售表面報酬率的差距為2020年第4季以來最大，買賣雙方的期望價格似乎出現了差距。開差的主要原因是買家對低水平的出售報酬率更加謹慎。因此，長期停留在市場上的物業數量增加，這表明該地區價格調整的跡象已經顯現。在國內經濟形勢中，價格持續上漲，匯率不穩定，日本央行修正寬鬆貨幣政策導致長期利率上升，4月日本央行行長交替等，前景不確定，人們擔心這些不安全因素會影響買家的購買情緒。除了收益率變化，我們還需要繼續關注經濟形勢。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東地區2022年度第3季度成交數量遠低於前年同一季度。平均成交表面報酬率102比上一財年增加0.8 pt，價格下跌；平均銷售表面報酬率97比上一季增加2.5 pt，價格下跌。平均成交表面報酬率和平均銷售表面報酬率均比2022年第二季度略有回落，這是2017年第一季度以來的最低水平。海外投資者的入境需求正從市中心逐漸蔓延到該地區，目前的投資性房地產市場總體上看仍然強勁，沒有出現重大動蕩。然而，對於郊區的房地產，已建成的老舊房地產，以及位於與車站相距較遠位置的房地產，投資者的預期收益率正在上升。雖然目前的市場狀況和價格水平沒有受到影響，但隨着待售物業的長期滯留，預計將出現調整階段。由於烏克蘭問題長期化、美國利率上升、國內能源價格上漲、物價上漲等不穩定因素，今後房地產價格是「維持」還是「下降」的轉折點可能即將到來。我們需要密切關注這個地區的房地產市場。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2022年第３季度，橫濱・川崎地區成交大幅超過1.2季度，與前年同一季度相比也大幅增長。此外，從成交案例和待售物業的收益率來看，價格上漲水平均低於上一季的水平，這表明市場的活躍狀況仍在繼續。然而，這一數字只是整體的“平均值”，從單個交易來看，中心區域的價格波動較高，而郊區，車站距離較遠的物業和舊物業的表面收益率上升趨勢明顯，以實現早期成交。因此，即使在同一區域內，兩極分化的趨勢也變得更加明顯。儘管實體經濟中仍存在許多不確定因素，包括資源價格高企導致成本高企，匯率不穩定導致消費價格上漲，以及利率趨勢，但國內外投資資金仍然旺盛，預計第四季度橫濱・川崎地區收益和房地產市場不太可能出現劇烈波動。然而，根據未來貨幣政策的變化和消費者的趨勢，實際需求居住市場可能會出現一些軟化，因此有必要密切關注。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2022年度第3季度的交易數量比上一季度大幅下降錄得2019年度第4季度以來最多交易筆數，跌至接近2021年度第1季度的水平。從區域來看，橫濱・川崎地區增加了，但東京都內各區域減少了。交易件數減少的主要原因，與其說是出售房產的市場供給減少，不如說是因為擔心市場周期的未來，觀望的市場參與者有增加的傾向。在收益率方面，城南，橫濱和川崎地區的成交和銷售表面報酬率均下降(價格上升)。在市中心地區，成交表面報酬率為81，基本持平，但銷售表面報酬率下跌1.5 pt，成交收益率與銷售收益率基本持平，預計市場將繼續保持強勁。另一方面，城北，城西和城東區域的成交和銷售表面報酬率均下跌，價格上漲。特別是在城西、城北地區，成交表面報酬率與銷售表面報酬率之差從上一年度的6pt擴大到12pt，我們將關注下一次及以後的研究，以確定這是否會成為該地區投資房地產市場的轉折點，該市場在過去一年中一直保持穩定。在日本國內，由於日本央行於去年12月下旬實際加息，因此有必要謹慎判斷未來利率走勢將對房地產市場產生何種影響。