PROPERTY MARKET TRENDS｜2023年第1季度

Property Market Trends 2023年第1季度

在人流復甦下，酒店及購物中心的發展呈上升趨勢引領市場 由於遠程辦公和物流的增加以及電子商務的興起，供過於求的感覺很強烈，因此供應疲軟 酒店‧購物中心：人流從冠狀病毒災難中復甦，繁榮景象 住宅:銷售公寓的供給減少價格上漲，但新建房和二手公寓、銷售及租賃狀況整體保持穩定

TEXT：ＩＢ研株式會社藤浪容子株式會社工業市場研究所川名透

住宅市場

在首都和近畿地區，市場規模都在縮小，但簽約狀況穩定在60%至70%之間。
新舊公寓和租賃公寓的價格預計將持續上漲。

■首都圈的新建公寓
・2023年5月，供應戶數為1,936戶，平均售價，面積和單價為8,068萬日元，66.87平方米，398.1萬日元/坪，月末庫存量為4,936戶，月初簽約率為74.3%，與上個月相比上漲0.6pt，與去年同月相比上漲4.1pt。東京都區的價格依然居高不下，與東京其他地區和三縣的房價相比，分別為1147.5萬日圓和578.2萬日圓/坪
■近畿地區的新建公寓
・2023年5月供應數量為1,024戶，平均售價，面積和單價為5,005萬日元，62.66平方米，263.6萬日元/坪，月末庫存量為3,405戶，月初簽約率為61.0%，與上個月相比下跌6.8pt，與去年同月相比下跌11.0pt。大阪市的銷售單價為每坪310.2萬日圓，神戶市每坪274.9萬日圓5月份雖然供應減少，但大阪市內銷售情況良好。
■首都圈的二手公寓
・2023年5月的成交量為2,737戶，與去年同月相比下跌4.9%，平均樓齡為23.50年。雖然成交量減少，但成交物件的平均價格和單價分別為4569萬日元（+9.5%）和70.95萬日元/㎡（+8.1%），連續37個月上漲。新登記的房屋數量為15,601戶，與去年同月相比增長15.3%，庫存量為45,779戶，與去年同月相比增長23.6%。成交數量減少與用戶預算不匹配，庫存也有所增加，未來市場將略顯弱勢。
■市場動向
・在首都地區和近畿地區的可售公寓價格方面，由於土地和建築成本的大幅上漲，目前很難降低價格。然而，從整體來看，隨着新建可售公寓價格的上漲，二手公寓和租賃公寓的市場價格也跟著上漲，簽約情況良好，價格和租金預計將繼續上漲。
・由於入境客的復甦，住房租賃市場需求持續上升，對於外國人的高級物件租賃市場有供不應求的現象。特別是東京都的市場價格達到13,322.1日元/坪連續8個月上漲，反映出強勁的需求趨勢。

數據來源=新建房地產經濟研究所 中古=東日本房地產流通機構

辦公室

空屋率的上漲雖有減緩，但新建建築的空屋率卻居高不下，
對適應新工作方式的工作人員優先辦公室的需求正在加速。

■「東京商務區(市中心5區)」的大規模辦公室
・2023年5月的空屋率為6.16%，與上個月相比上漲0.05pt，自2021年6月以來保持在6%左右。
・截至2023年5月，平均租金為19,877日元/坪，與上個月相比下跌19日元，與去年同月相比下跌442日元，持續下跌。
・從2022年6月左右開始新大樓的空屋率高度引人注目。僅新建樓房的空屋率4月份27.46%，5月份27.61%，租戶招募需要較長的時間。

■各地方主要城市2023年5月空屋率平均租金增減
・ 「札幌」2.30%，與上月相比下跌0.02pt，與去年同月相比上漲85日元(空屋率基本持平，平均租金上漲)
・「仙台」5.79%，與上個月相比上漲0.15pt，與去年同月相比上漲6日元(平均租金基本持平)
・「橫濱」6.67%，-0.06pt，+17日元(空屋率基本持平，平均租金略有上漲)
・「名古屋」5.44%，-0.10pt，空屋率增加18日元(平均租金略有上漲)
・「大阪」4.92%，-0.11pt，空屋率增加8日元(平均租金基本持平)
・「福岡」5.75%，-0.06pt，-12日元(空屋率基本持平，平均租金略有下降)
空屋率從持平走向改善，平均租金水平除福岡外均呈上升趨勢。

■現狀分析和未來預測
・隨着新型冠狀病毒影響的降低，公司職員的出勤率上升，另一方面，在家辦公、遠程辦公也成為新的工作方式。工作人員工作方式的多樣化創造了辦公室的多樣化，例如為遠程會議留出空間，為自己的座位創造一個遠程環境，如半私密空間，為員工提供在家和上班的場所，以及加強安全的需求不斷增加。今後，由於少子化的影響，在勞動人口不斷減少的日本，重視工作人員的辦公室建設將受到重視。
・在辦公室選擇方面，從冠狀病毒發生之前的「位置/站前/規模/樓層面積/新建建築面積/管理狀況」等，轉變為以員工的工作環境為優先考量。在辦公室開發中包含哪些理念，將「工作場所」轉變為「積極工作場所」的計劃，這些都會提高辦公室的評價。

旅館

包括入境客在內的住宿人數已恢復至新冠病毒爆發之前的水平。
與其他行業合作的住宿計劃正在推動酒店市場的發展。

■日本人住宿人數復甦趨勢明顯
・2023年3月，日本國內住宿人次為5,067.8萬人次，(與前年相比增加3,318.4萬人次，增長52.7%)。外國人住宿755萬人，(住了33萬人，是23.2倍)，接近冠狀病毒禍前2019/3的952萬人。除了入境游需求復甦外，國內遊客人數從2月份增加到3月份增加了792萬人。
■分類趨勢
・按設施類型劃分，商務酒店住宿人數和客房入住率分別為2397萬人，(與上個月相比+19%)69.5%，旅館705萬人，(與上個月相比+35%)38.2%，度假酒店692萬人，(與上個月相比+24%)54.0%，城市酒店878萬人，(與上個月相比+20%)70.9%。
占市場份額48%的商務酒店的住宿人數超過了冠狀病毒災害前（2019/3）的2,310萬人宿，入住率居高不下，保持良好勢頭。
■未來預測
・ 3月，入境客住宿人數最多的是美國，其次是韓國和台灣。這3個國家共計256.6萬人泊，冠狀病毒發生前(2019/3)，中國、台灣、韓國為422.6萬人泊，如果中國的遊客數量恢復，將達到完全復甦的狀況。
・酒店業在客房運轉方面受到了冠狀病毒的影響，但最近將「推活需求」納入住宿計劃等舉動受到好評。例如，池袋陽光城市王子酒店的「IKEPRI25」、東急EXCEL酒店和新大田酒店的動畫合作計劃，旨在通過基於客人興趣和偏好的高附加值產品來增加客人。

商業設施

由於行動限制的放寬和入境客需求的復甦，4月份的銷售額超過5000億日元。GMS推動了國內消費，正在對商品進行審查，食品專業化的趨勢正在發展。

■SC銷售和現狀
・2023年4月的現有SC銷售額（總銷售額）約為5,224.6億日元（與上年同月相比增長10.4%）。主要增長因素包括放寬口罩佩戴，支持全國旅行，春假假期，報復性消費增加，新生活需求導致服裝，包，鞋等時尚雜貨的高產量，以及入境客需求復甦。
■未來預測
・Ito-Yokado 和Aeon等綜合超市(GMS)正在減少服裝銷售，吸引租戶。由於顧客購買GMS PB(自有品牌商品)，以及租戶PB商品和國家品牌商品的機會增加，商店預計参觀人數將增加。
・ 國內消費形式正在向目的型消費轉變，因為門店業態的增加帶來了更多的選擇，GMS的集中度正在放緩。偏好度高的商品，如服飾相關產品，需要更好地抓住用戶心理的戰略。

物流設施

各地區新建房空屋率明顯上升，首都圈郊區佔10%以上。
由於未來供應過剩，持續走向低迷。

■首都圈的狀況
・2023年第一季度，大型多租戶物流設施(LMT)空屋率為8.2%(與上一季之比+5.6%)。空屋率上漲的主要原因是新供應32.4萬坪，創季度供應量新高，以及竣工時開工率較低。新需求為15.4萬坪，高於正常月份，但仍處於供過於求的狀況。
・第一季度各地區的空屋率分別為，東京灣地區上一季比為-0.6 pt 4.7%，外環道地區為-0.8 pt 0.5%，國道16號地區為10.1%+4.0 pt，圈央道地區為10.7%+3.0 pt。雖然租金上漲有所緩解，但郊區的空屋率明顯上漲。
■第一季度各地情況
・近畿地區的空屋率為4.6%，實際租金為4110日元/坪。12.1萬坪的大量供應提高了空屋率。
・中部地區的空屋率為6.2%，實際租金為3590日元/坪，雖然有新的空置空間，但由於現有物業的空置空間減少，空屋率有所下降。
・福岡地區的空屋率為1.8%，實際租金為3380日元/坪，與熊本縣半導體製造工廠相關的需求繼續構成潛在需求。
■今後的預測
・預計2023年第二季度至第三季度的供應預計為首都圈約46萬坪，近畿圈約4萬坪，中部圈約13萬坪，福岡圈約4萬坪，預計首都圈和中部圈的供應將大大超過每個季度的平均需求量。最近「竣工時尚未有租戶的空屋」也很多，有點供過於求的感覺。
・為了應對2024年卡車司機工作時間限制將變得更加嚴格的問題，預計司機短缺將導致供應鏈的強化，預計物流需求將擴大到仙台和廣島等地方都市圈。

J-REIT

2023年末，指數和市價總額都下降，但收益率上升。
通過合併向綜合型REITs轉型的事件接連不斷。

■J-REIT市場狀況變化
・2023年3月底，東證REIT指數(無股息)指數為1,785.77點，較去年年底下跌5.72%，同期TOPIX上漲5.91%，與股票市場的強勁表現形成鮮明對比。與此同時，房地產投資信託總市值為14.9781萬億日元，較去年年底下降5.42%，自2021年1月以來兩年來首次降至15萬億日元以下。歐洲和美國長期緊縮貨幣政策的預期，以及3月美國銀行倒閉導致對金融體系的擔憂加劇，被認為是下跌的主要原因。與此同時，隨着投資端市場的低迷，3月底REITs整體平均分配收益率為4.23%，較去年末上升0.32個百分點。
■現狀
・通過同一發起人內的房地產投資信託合併，綜合轉型的行動仍在繼續。3月，由森信託集團贊助的「森信託綜合REITs投資公司」和「森信託酒店REITs投資公司」合併，成為以辦公和酒店為主的綜合類REIT。此外，由 Kenedix贊助的三家公司--「 Kenedix辦公室投資公司」「Kenedix Residential Next 投資公司」和「Kenedix商業REIT投資公司」計劃於11月合併，成為一個綜合REITs。到目前為止，它是按用途管理的，但通過合併，資產規模擴大，增加了REIT整體存在的價值。此外，由於可以獲得任何用途的REIT，投資的自由度增加，預計將實現進一步增長。
・截至3月底，REIT的總管理資產餘額為22兆1977萬億日元，比去年年底增加3246億日元。贊助商收購了一系列大型新辦公樓，包括日本建設基金投資公司收購了飯田橋Grand Bloom(收購金額254億日元)「豐洲Bay Side Cross Tower」(收購金額216億日元)，Activia物業投資公司收購了「霞關東急大廈」(收購金額306億日元)，日本房地產投資公司收購了「ARGYLE aoyama」(收購金額239億日元)。贊助商通過新開發，收購一系列規模較大，相對較新的辦公樓，以提高投資租合的質量，並通過投資組合置換實現為實現收益。