投資用房地產市場報告 | 第1季度 2023年4月～6月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第一季度，東京市中心地區的平均成交表面報酬率連續第四個季度基本持平為81，(與上一季相比為-1.0pt)。
此外，平均銷售表面報酬率比上一季下跌0.7pt(價格上漲)至79。雖然由於2020年度的冠狀病毒災難，收益率上升，但自2017年度第1季度以來，成交和銷售的收益率(價格上升)仍保持在較低水平，強勢市場持續。
另一方面，成交件數是自2017年度第1季度以來，除受冠狀病毒禍害影響較大的2020年度第1季度外的季度最少的件數。　　　　
隨着物業價格的上漲，賣方的期望價格與買方的期望收益率之間的差距變大，賣方與買方難以達成價格協議，成交數量停滯不前。
儘管由於建築成本居高不下，消費價格上漲，利率看漲等因素，不僅在實體經濟上，而且在房地產市場上也存在一定的不確定性，但國內外投資者的投資慾望仍然旺盛。由於投資者在賣方市場的銷售諮詢不斷增加，我們需要密切關注國內外投資者的動向將對市場產生何種影響。
 

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城南地區2023年第一季度的平均成交表面報酬率為95，與上一季沒有變動，保持在2017年第一季度以來的最低水平。此外，截至表面報酬率，平均銷售上一季連續四個季度下跌，但在2023年第一季度，比上一季上升3.4pt，達到88pt（價格下跌）。
雖然平均出售報酬率較上一季略有上升，但成交和出售報酬率均處於較低水平，這表明今年經濟狀況仍將持續。
此外，在收益率保持較低水平的同時，成交筆數連續第三個季度低於去年同一季度業績。由於平均成交表面報酬率與平均銷售表面報酬率的偏離幅度擴大，我們推測賣方與買方之間出現了價格缺口，價格居高不下和優質待售物件的市場供應減少導致成交套數增長乏力。我們將繼續密切關注收益率和成交數量的趨勢，並努力了解用於投資的房地產市場。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西、城北地區2023年第一季度的平均成交表面報酬率為98，比上一季高1.4pt，平均成交價下降。此外，平均銷售表面報酬率為93，比上一季上漲4.1pt，銷售價格也有所下降。上一季上升的成交數量轉為下降，該地區的市場勢頭略顯暗淡。
我們認為本期成交筆數減少的主要原因是上一季成交收益率和出售報酬率均下跌價格上漲，買方對賣方的強勢態度表現出謹慎態度。
雖然該區域內的購買需求仍然強勁，但買家對位置較好的物件的反應集中在靠近車站附近，而一些位置較差的物件，如距離車站較遠的物件，則會長期滯銷，呈現兩極分化的趨勢。
人們對以市中心為中心的訪日外國遊客增加和日元貶值帶來的入境需求復甦的期待感高漲，但物價高企，國際局勢動向烏克蘭局勢，美歐貨幣政策，中國經濟復甦等前景不明朗，這些因素將對國內房地產市場產生怎樣的影響，我們需要拭目以待。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第一季度城東地區的平均成交表面報酬率為99(比上一季增長2.2pt，價格下降)平均表面報酬率為93(比上一季增長2.2pt，價格下降)。平均成交表面報酬率和平均銷售表面報酬率均較2022年第四季度略有上升，這是自2017年第一季度以來的最低水平，但仍處於較低水平。
在年度初的第1季度，往年都是成交量下降的時期，但由於該區域的收益率與市中心區域和城南區域相比相對較高，供需平衡和買賣雙方容易達成價格協議的環境持續，本季度的成交量超過了上一季，也是2017年度以來第1季度的成交量創下新高。
除非國內外社會和貨幣政策發生重大變化，我們預計該地區的房地產投資市場將在一段時間內保持不變，但也有一部分的投資者已經表現出謹慎的態度。我們將核實房地產相關的各項指標，把握投資者情緒，隨時努力把握情況。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第一季度，橫濱・川崎地區的成交數量遠遠超過上一季，與去年同一季度相比也大幅增長。繼上一季之後，交易量創下本調查開始以來（2017年度）的最高紀錄，成交案例的收益率也持續小幅下降的趨勢。投資資金仍然旺盛，用於盈利的房地產價格總體上保持強勢。
從交易內容來看，中心區和繁華區與郊區和車站相距較遠的區域，成交時間的長短和價格往往存在較大差異，兩極分化的趨勢更為明顯。
此外，在周邊環境中，由於材料，能源和勞動力成本都在飆升，建築成本持續上升，並出現了對土地負擔造成壓力的情況。因此，除部分黃金地段外，用地價格可能暫時趨於穩定。
據推測，在第2季度，橫濱・川崎地區收益和房地產市場出現劇烈波動的可能性不大，但根據未來金融環境的變化和投資者的趨勢，仍有可能出現輕微軟化，因此有必要密切關注市場。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2022年度第4季度各區域收益率走勢：市中心和城南區域成交收益率與上一季基本持平，城西/城北和城東區域成交收益率較上一季為正比，橫濱區域成交收益率下跌。市中心地區出售表面投報率下跌(價格上漲)，其他四區略有上漲，出售價格下跌。由於東京的收益率仍處於較低水平，預計東京的投資房地產市場將繼續強勁。
就成交件數而言，繼上一季之後，東京都內四個區域的成交件數與去年同一季度相比均有所減少，城東區域的成交件數與上一季相比有所增加，但其他三個區域的成交件數則有所減少。
另一方面，橫濱・川崎地區繼上一季之後，創下2017年度以來的最高交易量，兩地區的交易量分化明顯。本季度所有區域的成交收益率和出售報酬率的差距縮小，買賣雙方價格分歧也有所改善，但可以說是物件價格的高漲導致了交易件數的減少。　　　
雖然因新冠疫情的結束，消費活躍化、入境客復甦、日經平均股價穩定表現，但未來經濟形勢也存在不確定性，如日本國內物價上漲和日銀金融政策變更等。我們需要仔細觀察經濟趨勢對房地產投資市場的影響。