投資用房地產市場報告 | 第3季度 2023年10月～12月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產Realty決策事業總部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第三季度市中心地區的收益率趨勢顯示，無論是成交還是銷售，表面報酬率上漲，(價格下跌)。特別是成交表面報酬率方面，自2021年第四季度以來，基本價格一直下跌，但本季度的價格為80(比上一季增加 2.1pt)，轉為上漲。
市中心的平均銷售表面收益率也同樣有所上升，這使得市場持續看漲，但我們正在等待下一階段的結果，看看是否是市場的一個轉折點。雖然待售房產的價格繼續上漲，但賣方和買方在價格方面的差距正在縮小，成交件數與前年與去年同期相比都略有增加。
由於日本央行決定維持寬鬆貨幣政策，日經指數創下年初以來新高，而10年期國債收益率則處於上升通道，有跡象表明日本央行正尋求取消負利率政策的時機，因此需要密切關注利率動向。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城南地區在2023年度3季度的平均成交表面報酬率為93，雖然與上一季度（2023 年第二季度）相比，略有上升（價格下降），而上一季度是本匯編開始時的 2017 年第一季度，記錄了最低的水平，但價格仍然很低。另外，平均出售表面報酬率為90，與上一季相比也略有上升。平均成交表面報酬率與平均賣出表面報酬率之差為3pt，偏離幅度繼續縮小。
此外，截至上一季，已連續四個季度的成交量低於去年同一季度業績，成交量持續下降，但這是五個季度以來首次略高於去年同一季度業績。然而，庫存房數量仍然較少，而且供不應求，再加上價格上漲，使得銷售房產與購買需求難以匹配。  
城南地區房地產市場保持盛況，但未來成交量可能難以提升，因此需要密切關注待售房源數量和成交數量的走勢。
 

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西、城北地區在2023年第三季度的平均成交表面報酬率與上一季保持不變，平均銷售表面報酬率為89，與上一季基本保持不變。成交量與上一季持平，但與去年同一季度相比大幅增長。
上一季2023年第2季度的平均成交表面報酬率是自2017年第1季度開始統計以來的最低收益率，但本季度的收益率也是相同的，這表明該地區的房地產投資市場保持了良好的勢頭。在日元貶值趨勢下，以市中心為主的外國投資者踴躍，也被認為是市場活躍的一個因素。
儘管有良好的區域和物件，但在郊區和車站距離等地理位置困難的物件，由於長期停留在市場上的物業隨處可見，房地產市場的兩極分化仍在繼續。
由於影響經濟的各種國內外話題，如海外形勢，日本銀行的貨幣政策，持續的物價上漲，2024年與《勞動方式改革法》有關的問題等，我們需要密切關注這些因素對國內房地產投資市場的影響。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第三季度，城東地區的平均成交表面報酬率為96，平均表面報酬率為93(比上一季增加1.7pt)。平均銷售表面報酬率在過去一年基本呈持平趨勢，與平均成交表面報酬率的差距也很小，保持穩定。
雖然該地區的房地產市場繼續保持強勁，但以高價格(低利率)獲得物業的投資者和運營商每年都很難在相對較短的時間內找到投資出口。「雖然想買，但負擔不起。」的聲音比以前有所增加，同時也擔心風險，「除非迫不得已，否則不會購買。」這一政策可能導致未達到買方期望水平的物業在市場上停留或長期銷售。
房地產價格波動的因素錯綜複雜，包括最近由於建築材料價格上漲和建築行業勞動力短缺而導致的新建築價格上漲和居高不下，利率上升時對融資的擔憂，以及消費者信心變化的可能性，需要進一步調整形勢和確定市場方向，以評估市場。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第三季度的橫濱・川崎地區成交數量遠高於去年同一季度，但低於上一季第二季度。這是自 2022 年第二季度以來的五個季度中首次出現與上一季相比的數量下降。因此有必要觀察下一季度的情況，以了解市場是否已因過熱警告而進入平穩期。
另一方面，交易收益率基本與上一季持平，投資者對收益地產的價格感本身不會有太大變化。
然而，從個別交易的內容來看，市中心和繁華地區與郊區便利性較差地區的成交時間和價格交涉上存在顯著差異，兩極分化的趨勢更加明顯。
此外，建築成本的高價水平仍在持續，隨處可見其他成本削減無法跟上而擠占土地購置費的交易。這一影響在郊區特別大，郊區的土地單價相對較低，預計商業用地的價格可能會暫時穩定下來。
雖然由於股票價格企穩，預計收益性房地產市場短期波動的可能性不大，但我們仍有必要密切關注利率趨勢和投資者情緒的變化。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2023年度第3季度各區域收益率走勢，城北·城西、城東和橫濱・川崎地區成交表面報酬率基本持平，市中心和城南區域略有增長。雖然也有上漲的區域，但區域整體持平，維持在2017年以來的最低水平。市中心地區收益率的上升被認為，因上一季度是過去紀錄中最低收益率的影響。
城西，城北和橫濱・川崎地區銷售表面報酬率基本持平，其他三個地區的銷售與上一季相比略有增加。由於成交和出售報酬率之間的差距在2pt至3pt之間，這兩個地區的收益率都是均衡的，因此可以說，用於投資的房地產市場繼續保持強勁。
成交量方面，與上一季相比，市中心和城東地區有所增加，城南和城西、城北地區略有增加，橫濱・川崎地區有所減少，但該地區的成交量仍為2017年以來歷史第三高。
年初以來，國內外股票行情保持良好，日銀短觀行業狀況判斷D.I.和景氣動向指數等各項指標也顯示出經濟強勁，但由於負利率政策的解除時期成為話題等，對房地產市場產生重大影響的利率動向等也會引起關注。