投資用房地產市場報告 | 第4季度 2024年1月～3月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產RealtySolution事業本部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第4季度都心區域的回報率走勢為，銷售表面回報率持平，成交表面回報率下跌1pt（價格上漲）。成交表面回報率在2023年第3季度時，時隔約兩年來首次上漲（價格下跌/上一季度比+2pt），而本季度為69（上一季度比-1pt），繼續維持上漲傾向。　此外，儘管已售物業的價格持續高漲，但成交件數走向與2023年第3季度相同，無論是與上一季度相比，還是和去年同期相比，均呈上升趨勢。
今後的風險包括利率動向（日本央行進一步加息）、海外經濟下行、金融市場波動等。雖然我們需要密切關注這些風險，但在利率保持水平推移的前提下，租賃市場中，住宅、辦公室和零售（店面）的空置率有所改善，租金也有上升的趨勢。因此，預計東京都心區域的房地產投資市場繼將保持穩定或溫和上升的良好市場。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第4季度城南區域的平均成交表面回報率為76，與上一季度相比大幅下跌-8pt（價格上漲），創下自2017年第1季度開始統計以來的最低水平。此外，平均銷售表面回報率為82，與上一季度相比大幅下跌-7pt，該區域自上述統計以來首次降至最低水平。
此外，成交件數連續五個季度處於橫盤狀態，但本季度大幅增加，這表明雖然價格在高漲的同時交易活躍。　
雖然有影響經濟的國內外話題，如海外形勢和物價持續上漲等，但房地產價格大幅下跌的因素較少，如持續低利率的貨幣政策，以及日元歷史性貶值導致的入境需求和建築成本上升，預計房地產市場將持續穩固。
城南區域房地產市場保持繁榮，但下一期是進一步加速，還是反轉，需要密切關注走勢。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西和城北區域在2023年第4季度的平均成交表面回報率比上一季度下降3pt（價格上升），平均銷售表面回報率比上一季度上升3pt（價格下降）。本季度的平均成交表面回報率為86，這是自2017年第1季度開始統計以來的最低值，平均銷售表面回報率時隔3個季度後轉為上升，達到92，平均成交表面回報率低於平均銷售表面回報率，時隔約2年各回報率逆轉。
成交件數也比上一季度大幅增長，達到2023年度的最高水平，可以說該區域的房地產投資市場表現良好。
在上述因素下，在強勁的房地產市場中，被認為是“銷售時機”的銷售需求推高了銷售回報率，在日元貶值和美元升值的背景下，入境投資上漲帶來購買需求的活躍，以及供求平衡良好等因素，導致成交件數增加。
2024年將是持續已久的寬鬆貨幣政策的轉折之年。日本央行在2024年3月19日的貨幣政策決策會議上決定解除負利率政策，房地產市場也意識到了借款利率上升。此外，由於物價和勞動力成本上漲，以及日元貶值導致建築成本上漲，對新建和翻修工程產生了影響。雖然目前國內外投資資金旺盛，但我們需要密切關注今後利率、匯率和物價趨勢對房地產市場的影響。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東區域在2023年第4季度的平均成交表面回報率為86（上一季度比-3pt），平均銷售表面回報率為90（上一季度比-3pt）。平均成交表面回報率和平均銷售表面回報率都下降了一個台階（價格上升）。
此外，自2017年開始統計以來，成交件數每季度的區域數量方面，創下了本區域歷史最高紀錄，這是一個交易活躍的時期。
房地產市場表現良好的因素包括：由於建築材料價格上漲和建築行業人手短缺導致新建築價格上漲且居高不下，部分投資者和業者考慮將現有物業和已竣工物業作為交易對象，而不是從土地開始購買開發新建築；從銷售方的角度出發，由於建築成本上漲，無法實現收支平衡而不考慮重建，有一定數量的物業轉為出售；在日元貶值的背景下，入境需求增加。今後的房地產市場能否繼續維持上漲傾向，我們將從各個角度密切關注。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2023年第4季度，橫濱和川崎區域的成交件數比上一季度和去年同期都要高得多。儘管上一季度（第3季度）出現五個季度以來首次下降，成交件數走高可見市場的持續活躍程度。
另一方面，交易回報率的平均值幾乎與上一季度持平，但在個別案例中，即使在相同價格範圍內的交易中，由於地點、樓齡和其他條件的不同，交易回報率也有很大的差異，從4%到7%不等。此外，成交所需的時間和價格（優惠）談判水平也出現明顯差距，市場兩極分化趨勢更加明顯。在收益性房地產市場過熱的情況下，投資者的篩選變得更加嚴格。
此外，當我們把目光轉向開發用地的交易，建築成本的飆升正在進一步加劇，其他費用的削減和銷售價格的轉嫁都跟不上，因此擠壓土地進價的情況也屢見不鮮。比起市中心地區，這一影響在土地單價相對較低的郊區尤其明顯，公寓和獨棟住宅的商業用地，價格走勢的預估仍不明朗。
雖然股票價格走高，預計收益性房地產市場短期波動的可能性不大。但由於匯率趨勢，利率看漲的勢頭仍未消除，因此有必要密切關注投資者的動向。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2023年第4季度各區域回報率走勢，成交表面回報率除橫濱和川崎區域外，所有區域均呈現下降走勢。區域整體上一季度比為-4pt，創2017年觀測開始以來新低。銷售表面回報率方面，城西・城北區域為+3pt，都心區域持平，其他三個區域呈下降趨勢。特別是在城南區域，成交和銷售的回報率都大幅下降。
成交件數方面，各區域均有增加，整體上僅次於2018年第4季度的歷史最高值。
從新冠疫情轉換為後新冠時代約一年來，首都地區的市場表現強勁，投資者的購買需求活躍。今後不僅要關注匯率、利率和物價的動向，11月還將迎來美國總統大選，我們將密切關注其對市場的影響。