PROPERTY MARKET TRENDS｜2024年第1季度

Property Market Trends 2024年第1季度

為了應對急劇增長的市場，必須採取持續性措施

辦公室：需求回升，空置率下降，租金有上升傾向，辦公環境改善有所進展
商場：海外觀光客入境需求高，情況好轉，超過新冠疫情前的數據
物流：首都圈地區呈現供過於求趨勢，近畿、中部和福岡市場的需求過高，新的開發項目正在推進

TEXT：IB總研株式會社 藤浪容子 株式會社工業市場研究所 川名透

住宅市場

首都圈和近畿地區的可售新公寓供應量持續減少，價格持續上漲； 二手公寓和租賃公寓的需求也在上漲，整體市場活躍。

■首都圈的新建公寓
・2024年5月的供應房源為1,550戶，平均出售價格、面積、單價分別為7,486萬日元、65.64㎡、376.3萬日元/坪。1-5月累計供應7,404戶，僅為2023年全年供應26,886套的27.5%，供應速度放緩。月末庫存量為5,459戶，首月簽約率為56.0%，環比-6.4pt，同比-18.3pt，趨勢減弱。東京23區，按區域劃分的供給份額停在36.8%，與2023年全年平均44.3%相比有所下降。可以看出這導致了市場價格的下降。
・就像媒體報道的那樣，2023年的價格和單價達到了歷史最高值，從市場整體來看，2024年的漲幅趨於平穩。

■近畿地區的新建公寓
・2024年5月供應1,051戶，平均出售價格、面積和單價為5,750萬日元，67.09㎡，282.8萬日元/坪，月末庫存量為2,696套，首月簽約率為68.7%，環比+0.2pt，同比+7.7pt。保持在60%左右，發展趨勢良好。
・大阪城郊（大阪府中除市區以外的地區）和京都的佔有率上升，大阪市區和兵庫縣等則呈現下降趨勢，但是坪單價超過300萬日元的房產走勢良好，整體市場環境看好。

■首都圈的二手公寓
・2024年5月的成交量與去年同比+3.9%，達到2,845戶，連續12個月上升。成交物業的平均樓齡為24.41年，成交價格、面積和單價分別為4,834萬日元（同比+5.8%）、63.35㎡（同比-1.6%）、252.2萬日元/坪（同比+7.5%），單價連續49個月高於去年同月。新登記數為15,088戶（同比-3.3%），庫存數為45,603戶（同比-0.4%），庫存量時隔28個月首次低於去年同月。
・從地區來看，成交件數和成交單價的同比比率分別為：東京23區+4.0%和+8.6%；東京（23區以外）+18.3%和+4.7%；神奈川縣-2.7%和+8.7%；埼玉縣+8.9%、+5.3%；千葉縣+2.5%和+5.5%，首都圈整體呈活躍趨。
 

■市場動態
・在新建公寓市場方面，東京23區的供應量仍在減少，東京23區的平均價格為10,326萬日元，單價為536.9萬日元/坪，價格持續走高。雖然首月簽約率下降至42.7%，但近年來，高價房以回頭客和介紹客為主，經過一段時間后售出的房產越來越多，因此實際銷售情況良好的房產也很多。
・在近畿地區的可售公寓市場中，房源最多的大阪市區開始減少，大阪城郊則開始增加，神戶市區和京都市區則開始供應與大阪市區同水平的，每坪單價在300萬日元以上的房源。可以看到市場整體行情拉升，有穩固的需求，簽約情況也呈現不錯的結果。
・隨着可售新公寓的供給減少和高價化，二手公寓的登記數和簽約數增加，預計行情會持續上漲，加上東京都心附近的新房源少，2000年前後的房產作為二手商品進入容易出手的階段（樓齡），也是利好因素。
・租賃公寓市場方面，以東京都心部為中心，處於房源較少狀態，持續高運轉。日本人和訪日遊客的需求都持續走高，由於公寓價格大幅上漲，選擇租賃的用戶增加，隨之租金水平也在上升。

數據來源：新建=不動產經濟研究所 二手=東日本不動產流通機構

辦公室

在東京商業區，以現有大樓為中心，呈“空置率穩定”和“租金上漲”趨勢，市場狀況好轉，許多竣工新樓預計在2024年開業，屆時競爭將加劇。

■“東京商業區（東京都心5區）”的大規模辦公室
・截至2024年5月，空置率為5.48%，環比+0.10pt，自2024年1月以來一直低於6%。
・平均租金為19,944日元/坪，環比+119日元，同比+67日元，呈上升趨勢，預計將恢復到20,000日元/坪左右的水平。
・總出租面積為8,026,000坪，4月至5月新增3棟大樓，總增加24,000坪。
新建大樓（竣工不滿一年）的空置率持續看漲，高達25.8%，雖然比起最高30%的時期有所下降，但成交仍需花費較多時間，陷入苦戰的狀態仍在繼續。

■各地主要城市2024年5月空置率、平均租金增減
・札幌：3.24%（環比+0.29pt），10,418日元/坪（環比+45日元），空置率惡化，平均租金上升
・仙台：6.54%（環比+0.06pt），9,361日元/坪（環比+5日元），空置率基本持平，平均租金略有上升
・橫濱：8.80%（環比-0.44pt），12,779日元/坪（環比+14日元），空置率改善，平均租金上升
・名古屋：5.63%（環比+0.09pt），12,437日元/坪（環比+21日元），空置率略有惡化，平均租金上升
・大阪：4.38%（環比-0.09pt），12,097日元/坪（環比+36日元），空置率基本持平，平均租金上升
・福岡：5.43%（環比無變動），11,673日元/坪（環比+25日元），空置率持平，平均租金上升
儘管空置率呈惡化趨勢，但所有區域的平均租金水平都在上升，市場趨於穩定狀態。
 

■現狀分析和今後預測
・隨着員工出勤率的提高，已建成的大型和中型建築中，從待重建的大樓搬遷入駐的需求，以及增加樓面面積的擴建需求正在上漲。新大樓的空置率長期居高不下，租金水平較高的新建樓和大型物業面臨着明顯的苦戰。
・對現有辦公條件進行調整，比如辦公室採取自由座位，增加會議空間、強化安保環境等，創造更便於工作的環境的需求正在上升。這一趨勢在中小辦公樓中也有所體現，預計辦公室機能的提升需求今後也將持續增加
・2024年，東京商業區預計將供應28棟新辦公樓，面積23.3萬坪，大阪商業區預計將供應9棟辦公樓，面積23.3萬坪。大阪市場的建築數量和建築面積相比2023年將大幅增加，這將是1990年以來最大的供應量。

飯店業

住宿需求回升至每月5,000萬人次； 受益於日元貶值，訪日遊客在這一年大幅增加。

■訪日遊客激增帶動住宿人數增長
・2024年4月日本國內住宿為5,190萬人次（去年同月4,554萬人次，+10.1%）。
其中，外國住宿者為1,450萬人次（去年同月952萬人次，+46.9%），日本住宿者為3,739萬人次（去年同月3,602萬人次，+0.3%）。
新冠病毒感染的定位下調為“5類”已經過了1年，住宿需求每月超過5,000萬人次，回到新冠疫情前的水平，外國住宿者超過1,400萬人次，是歷史最高水平。

■分類趨勢
・2024年4月，住宿人數按設施類型劃分，商務飯店2,565萬人次（同比+10.7%），旅館585萬人次（同比+1.0%），渡假飯店559萬人次（同比+1.3%），綜合飯店823萬人次（同比+56.0%），商務飯店和旅館呈增長態勢。

■入境動向
・2024年4月，外國人總住宿人數排名靠前的國家與地區中，中國為178.6萬人次，台灣為142.0萬人次，韓國為134.6萬人次，美國為141.3萬人次，中國遊客人數的回升是入境遊客增加的主要原因。
・訪日遊客的觀光需求（特別是歐美遊客），除了購物，針對日本文化的“體驗型消費”的比重增加，目前為止未被認定為是旅遊勝地的地區，住宿需求增加，國際知名飯店品牌開始進駐。

■現狀和今後的預測
・日元貶值，Cool Japan戰略等的推進，造成了入境觀光刺激經濟的效果，預計今後對飯店的需求也將增加。新冠疫情后，客群發生了變化，長期停留的歐美客人增加，飯店也開發了豐富的類型方案和匹配各種不同住宿風格的房型。IHG、希爾頓、凱悅、萬豪、星野度假村等公司計劃飯店新開業，雅高酒店與大和度假村聯名創造新品牌，將有23家飯店新開業等。針對訪日遊客的高級飯店的開發正在持續進行中。

商業設施

由於入境消費需求的上漲，百貨公司和商場行業的銷售額大幅增長，並蓬勃發展； 以居民區為中心的商店面臨的挑戰是開發商場沒有的服務，以防止其街區購買能力的下降。

■商場銷售和現狀
・截至2024年4月的商場銷售額（整體）約為5,804.3億日元（同比+4.8%）。自2022年3月以來，同比銷售額一直處於增長狀態。
主要客群為遊客和上班族的「大型車站附近商場、百貨公司和車站大樓」等商業設施，因入境遊客的增加，帶動了高單價商品有良好的銷售及銷售額增加。黃金週的休假期間，交通方便商圈裡的大型商場也針對節慶進行的促銷活動，呈現了良好效果。

■今後預測
・根據觀光廳發布的訪日遊客旅行消費額（最終版），2023年訪日遊客旅行消費額總計為5兆3,065億日元，創下歷史新高。消費中，住宿佔比34.6%，購物佔比26.5%，餐飲佔比22.5%，娛樂及服務費佔比5.1%。與上次調查相比，比起購物，遊客重視體驗消費的傾向越來越強。
・計劃2024年新開業的商場有20個，按地區劃分，東京都4個（23區內3個，23區外1個），神奈川縣3個，愛知縣和大阪府各2個。按開發商劃分，有4家是永旺系列，其他有三井不動產，中電不動產，東急不動產，野村不動產等。
・服飾品牌ONWARD KASHIYAMA通過開設一系列對該品牌產品回收再利用的環保型折價商店，旨在為保護地球環境做出貢獻。迅銷有限公司至今為止持續進行了衣物的“回收”活動，今後將在此基礎上開始追加“再次販賣”的企劃等，名為“RE.UNIQLO”。在物價持續高漲的情況下，製造商們致力於提高對回收再利用產品的需求，這是值得肯定的。

物流設施

由於網絡購物的興起而不斷擴大的首都圈的大型物流設施市場， 在部分地區出現了供應過剩的苗頭，對選址的要求將會越來越嚴格。

■首都圈不同區域的狀況
・東京灣區域：空置率為11.3%，比上一季度-0.8pt，7,630日元/坪（-0.1%）。由於現有空置物業減少，空置率有所好轉，租金略有下降。消化空置需要花費時間的情況仍在持續。
・外環道區域：4.4%（+1.5 pt），5,190日元/坪（+0.2 pt）。新物業引起空置率上升。區域內預計有兩個新項目，令人擔心空置率將進一步上升，但租金水平仍呈上漲傾向。
・國道16號區域：9.6%（+0.2 pt），4,520日元/坪（-0.2%）。在新供應的6棟建築中，有2棟在有空置的情況下迎來竣工，再加上現有物業的空置情況，導致空置率惡化。租金方面，千葉縣和神奈川縣有疲軟傾向。
・圈央道區域：13.7%（+0.2pt），3,570日元/坪（-0.6%）。新增的3棟樓中，有2棟在仍有空置的情況下已經竣工。3.6萬坪新增需求無法填補，空置率惡化，租金連續4個季度下跌。
・雖然有地區差異，但總體上是供應過剩的狀況。剛性需求得到認可的另一方面，各地都有新建未入駐的物業，即使進行價格調整，成交也需要時間。

■各地情況
・近畿地區：空置率為5.3%，實際租金為4,160日元/坪。新供給3棟樓順利被填滿，原有的空置物業也減少了，新需求為8.6萬坪。許多今後即將建成的物業正在逐步簽約，空置率將有所改善，租金水平預計將繼續上升。
・中部地區：空置率16.5%，實際租金3,630日元/坪。新增2棟樓留空竣工，空置率上升。名古屋的新物業集中在海灣區域，由於競爭較多，成交所需時間較長。雖然租金變動較小，但上漲的可能性會增加。
・福岡地區：空置率為4.9%，實際租金為3,470日元/坪。新供應的4棟樓都順利逐步簽約，空置率大幅改善。新增需求6.9萬坪是歷史最高，由此可知當地物流企業的需求之大。今後預計維持低空置率，租金水平也有望上升。

■今後預測
・2024年第2季度～2025年第1季度的新供給預估，首都圈約62萬坪，近畿地區約21萬坪，中部地區約2萬坪，福岡地區約5萬坪。雖然這一数字相比去年有所下降，但在首都圈，有供應過剩和租金疲軟的現象，而在近畿地區、中部地區和福岡地區，儘管供應地點的受歡迎程度存在差異，但預計都將因需求過剩而上漲租金。

J-REIT

由於日本銀行的金融政策不明朗，指數持續低迷， 但也能看到部分穩定和加強股市的舉措。

■市場趨勢
・截至2024年5月底，東證REIT指數為1,741.01點，較2023年底下跌3.65%，REIT總市值為14兆8,859億日元，較2023年底下跌3.41%。同期TOPIX上升17.16%，表現活躍。而東證REIT指數低迷的主要原因是，由於預期日本央行將轉向貨幣政策正常化，利率看漲情緒增強。利率上升將導致房地產價格調整、支出的利息增加，REIT的分配利率上升等，短期內可能對REIT的增長不利。
・截至5月底，REIT管理的資產餘額為23兆1,879萬億日元，比2023年底增加了3,718億日元。然而，與住宅和物流設施活躍的收購活動相比，辦公大樓和城市商業設施的出售的金額大於收購的金額，因此資產餘額下降，交易的傾向根據屬性不同出現顯著差別。
・低迷的投資股權市場也影響到REIT的運營。2024年上半年公開招股的股票共6隻，較去年同期的12隻大幅減少。另一方面，由於公開招股很難進行，越來越多的股票通過第三方配售的方式，以保薦人作為配售對象，實現外部增長，同時抑制投資單位價格的波動。

■現狀
・一些商業辦公樓股票，出售因租戶退出而收益下降的辦公室，並從保薦人那裡收購樓齡淺的物業作為替代。通過更換物業來提高投資組合的質量，同時將出售的收益作為企業利潤，強化企業年中收益的穩定性。
・作為資本政策的一環，股票回購的案例越來越多。在外部增長如此困難的情況下，各股票採取了各種措施。比如，通過利用部分剩餘資金，以較低的價格收購投資單位，並通過減少投資單位的數量來提高單位股息和單位NAV（現行價格基礎的凈資產），從而實現未來的增長。