投資用房地產市場報告 | 第1季度 2024年4月～7月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

三井不動產Realty
Solution事業本部
■電話　 中國大陸 400-120-1319｜香港 800-93-3060｜臺灣 00801-81-2728 ｜日本 0120-923-431｜
其他地區 +81-3-6758-4072　　　　　　　　　　　　
■營業時間／9:30~18:00　休息日/周三、周日
■郵遞區號100-6019　東京都千代田區霞之關3-2-5 霞之關大廈
 

我們三井不動產RealtySolution事業本部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2024年第1季度都心區域的平均出售表面回報率和平均成交表面回報率均持平，繼續維持上漲傾向。此外，成交件數自2023年第4季度以來略有下降，但與去年同期相比呈上升趨勢。
東京都心部的租賃市場，從上一年度開始有改善住宅、辦公室的空置率以及上漲租金的趨勢，預計此趨勢將持續。另外，零售(店鋪)也因入境遊客消費的迅速恢復而對業績產生積極影響，尤其以知名區域的路麵店鋪為中心，呈現租金上升的趨勢，也是投資用房地產流通市場的積極因素。
另一方面，今後的風險包括持續的通脹、利率動向（日本央行在2024財年下半年可能會進一步加息）以及金融市場波動性等因素，給投資回報率帶來上行壓力，需要繼續密切關注。
總體而言，東京都心區域的房地產投資市場，以空置率的改善和租金的上升為支撐，基盤較為穩固，預計未來將維持現狀或者呈緩慢上升的趨勢，繼續維持良好狀態。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2024年第1季度城南區域的平均成交表面回報率指數為76，與上一季度（2023年第4季度）持平，後者創下了本統計開始以來的最低水平。另外，平均出售表面回報率指數為83，也與上一季度持平。
此外，成交件數雖然與大幅增長的上一季度相比有所下降，但仍超過去年同期水平。儘管價格處於高位，但交易傾向仍為上漲趨勢。
因歷史性的日元貶值和隨之而來的物價上漲現象，日本銀行為了消除風險而採取了加息政策。但因此引發了日元急劇升值、股價暴跌，此後波動劇烈。房地產價格與股價的聯動影響往往會稍晚出現，因此需要密切關注今後金融市場的動向。話雖如此，即便是在峰值時採取了政策，日元貶值和低利率的情況也沒有改變，建築成本仍然在持續上漲，今後一段時間內，房地產市場仍將處於穩固狀態。
城南區域的房地產市場保持繁榮，但下個季度將是進一步加速，還是反轉，需要密切關注走勢。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西和城北區域在2024年第1季度的平均成交表面回報率指數比上一季度上漲1pt（價格下跌），平均出售表面回報率指數比上一季度下跌5pt（價格上漲）。各自的回報率差為0pt，可以看出市場維持在需求和供給的平衡點附近。
成交件數方面，緊接上一季度，維持高水平，可以說該區域的房地產投資市場表現良好。
在市場強勁的同時，建築工程費用持續高漲，出現了重新評估新開發案件和工程推遲的事例。
由於現有房產的翻修工程費用高漲，許多企業正在考慮處理掉所持房產，因此目前穩定的供需平衡有可能發生變化。
除了建築工程費用之外，目前還有很多因素可能會影響房地產投資市場，例如匯率、股價走勢以及日本央行提高利率的政策等，今後也需要密切關注市場走勢。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東區域在2024年第1季度的平均成交表面回報率指數和平均出售表面回報率指數均持平，市場繼續維持上漲傾向。
縱觀過去一年的市場情況，雖然國內外利率動向、建築建材成本的大幅上漲等變動因素隨處可見，但是現階段並沒有出現價格和回報率的急劇變動。可以看出的是，平均成交表面回報率正在緩慢下降(價格上升)。但是，基於這種狀況，今後在投資行為中，積極推進和暫時觀望的兩極分化將會進一步加深。
房地產市場可以說是維持了良好的環境，但是投資和購買事業用房地產、持有及管理、最終處理(出售)的一系列投資行為，不管是從其中哪一部分進行分析，與前幾年相比，難度都正在提高。7月31日，日本央行在金融政策決策會議上決定，將政策利率上調至0.25%左右，這可能會對今後的前景產生影響。另外，進入8月後，全球股價同時下跌等事件，將對房地產市場狀況以及投資者、經營者的心理產生怎樣的影響，我們將拭目以待。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

橫濱和川崎區域在2024年第1季度的成交件數，同比與環比均大幅上升，可見市場繼續維持活躍狀況。另一方面，從回報率的平均值來看，雖然沒有大的變化，但成交和出售都比上一季度有所上升(交易價格下跌)。以上僅從平均值分析，也就是說並不意味着價格將會下跌。雖然成交件數本身在增加，但根據條件的不同，成交回報率會出現相當大的差異，這也是事實。市場兩極分化的趨勢更加明顯，在房地產投資市場過熱的情況下，投資者的篩選變得更加嚴格了。
另一方面，拆除、新建、改建等建築工程費用進一步高漲，在開發用地的交易中打壓土地價格的情況正在增加。與東京都心相比，郊區的土地單價相對較低，因此商業用地的價格變動將繼續存在不確定性。
由於金融政策的轉變，“有利率的世界”成為現實，今後融資方面的難度上升，預計將對買方的投資決策產生不小的影響。另外，由於匯率的影響，持續的股票上漲趨勢也出現了調整局面，預計房地產投資市場的不透明因素將會增加，有必要進一步關注。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2024年第1季度，各區域的平均成交表面回報率方面，東京都心、城南、城東區域持平，城西·城北區域、橫濱·川崎區域呈上升趨勢。整體比上一季度+1pt，依然在低水平徘徊。平均出售表面回報率方面，東京都心、城南區域持平，城西·城北區域下跌，城東、橫濱·川崎區域上漲。
成交件數方面，橫濱·川崎區域增加，城西·城北區域持平，東京都心、城南、城東區域下降。
與上一季度相比大幅下降的區域引人注目，但整體仍繼續維持高水平的推移。
8月份日經平均指數創下歷史最大跌幅，可見金融政策的轉變對投資者產生了巨大影響。此舉對房地產投資市場產生的餘波會有多大，我們將拭目以待。