投資用房地產市場報告 | 第2季度 2024年7月～9月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產RealtySolution事業本部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2024年第2季度都心區域的平均出售表面回報率和平均成交表面回報率均持平，繼續維持上漲傾向。此外，成交件數的環比和同比數據，均呈上升趨勢。
東京都心部的租賃市場，住宅租金持續上升。辦公室市場因空置率改善和租金停止下降，部分寫字樓租金有上升傾向。零售(店鋪)也因入境遊客消費而對業績產生積極影響，尤其以知名區域的路面店鋪為中心，呈現租金上升的趨勢。由於市場回暖，在投資用房產的流通方面，回報率較低但租金上升潛力較高的各種類型的房產，都有成交的案例。
對東京都心區域房地產投資市場的今後的趨勢，許多人持樂觀態度。認為在空置率改善、租金呈上升傾向以及強勁的入境需求的支撐下，預計未來將維持現狀或者呈緩慢上升的趨勢，繼續維持良好狀態。但另一方面，今後的風險與上一季度相同，包括持續的通脹、利率趨勢（可能會進一步加息）、金融市場的波動性等在內的因素，給投資回報率帶來上行壓力。如果本次眾議院選舉和美國總統大選后國內外形勢和經濟趨勢發生變化，則這些因素很可能會受到影響而產生波動，需要繼續密切關注。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2024年第2季度城南區域的平均成交表面回報率指數為80，創下本統計開始（2017年第一季度）以來的最低水平。此外，平均成交表面回報率指數為74，同樣是統計開始以來的最低水平。
成交件數繼續維持良好表現，與上一季度、去年同期相比也有所上升。成交和賣出的平均表面回報率的相差幅度出現縮小的情況。考慮到已經連續兩個季度出現同樣的趨勢，可知城南地區雖價格處於高位，但維持買賣雙方的平衡，房地產市場交易處於穩固狀態。
10月份，多家金融機構上調了浮動利率，出現了利率上升的跡象。在日本眾議院選舉中，自民黨和公明黨組成的執政聯盟議席不過半，政權運營變得困難。但另一方面，也可期待在野黨對於政策的積極討論。
另外，需要密切關注這次美國總統選舉的結果對股價和匯率的動向產生的影響。重點是不受限於短期的動向，而是冷靜地看清市場狀況。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西和城北區域在2024年第2季度的平均成交表面回報率指數與上一季度持平，平均出售表面回報率指數比上一季度上漲2pt（價格下跌）。
各自的回報率差距變小，與上一季度相同，市場維持在需求和供給的平衡點附近。2023財年以來，平均成交表面回報率與平均出售表面回報率之間的差異持續維持較小的情況，可以看出供需達到平衡，正在形成良好的市場環境。
在穩定的市場環境的積極影響下，成交件數也比上一季度增長至122%，創下了2017年開始統計以來的最高記錄。　綜上所述，可以說目前該區域的投資房地產市場的走勢非常好。
在市場表現良好的同時，存在建築工程費用持續高漲、日本央行提高利率的政策等因素，今後也需要密切關注。重要的是，在密切關注投資思維變化對市場的影響的同時，不要錯過“賣出、買入”的時機。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東區域在2024年第2季度的平均成交表面回報率指數為3pt，平均出售表面回報率指數為2pt，與上一季度相比皆為下跌狀態（價格上升)。城東區域的平均成交表面回報率指數為83，創下了本統計開始（2017年第1季度）以來的最低值。
在交易方面，成約回報率和出售回報率差異較小的情況下，買賣雙方達成了價格協議，交易數量也比去年同期有所增加。可見，目前買方能夠遵循賣方設定的價格。城東區域的房地產市場維持上漲傾向。
從房地產環境的變化來看，“五大銀行將從10月起將抵押貸款基準利率上調0.15%”、“2024年上半年，首都圈新建待售公寓發售戶數將創歷史新低，而因建築成本和人工費的上漲，均價將創歷史新高。（不動產經濟研究所發表）”“在第50屆眾議院選舉中，自民黨的議席大幅減少，在自民黨和公明黨組成的執政黨聯盟的議席低於半數。”“特朗普在美國總統大選中當選”等需要密切關注的新聞接踵而來。這些事件對於投資、事業用房地產市場的影響程度雖然有所差別，但或多或少都會造成市場波動。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

橫濱和川崎區域在2024年第2季度的成交件數，同比與環比均大幅上升，繼第1季度之後再次刷新了統計以來的歷史件數。另一方面，在第1季度中有略微下降傾向的回報率的均值，成交和賣出都比上一季度有所下降（成交價格上升），可見市場繼續維持活躍狀況。
但是，從個別交易內容來看，根據房屋條件的不同，成交達成所需的時間和成約回報率（價格）也有相當大的差異，市場兩極分化的趨勢十分明顯。在投資性房地產市場過熱的情況下，投資者的篩選變得更加嚴格。
另一方面，拆除、新建、改建等建築工程費用的高漲難以遏制，在開發用地的交易中，建設成本擠壓土地價格的情況頻繁出現。與東京都心相比，橫濱和川崎區域的土地單價相對較低，因此，更受到建設成本高漲的影響，以開發為前提的因此商業用地的價格變動將繼續存在不確定性。
今後的日、美政權的政策變動，將對匯率和股價等造成巨大的波動。在這種情況下，如果市場的不透明因素增加，對買方的投資決策將產生不小的影響，有必要進一步關注。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2024年第2季度，各區域平均成交表面回報率指數，各區域均持平或下跌0.1 pt~0.2 pt，整體與上一季度持平。平均出售表面回報率方面，與平均成交表面回報率走勢大致相同，區域整體也持平。
成交件數方面，上一季度中，同比大幅下降的區域引人注目，但本季度中，所有區域的環比和同比成交件數均為上升，特別是城西城北區域、
橫濱川崎區域，成交件數是自2017年第1季度開始統計以來的歷史最高值。
綜合來看，房地產投資市場仍然呈現上漲傾向，如前述各區域分析員的說明，存在幾個對投資房地產市場、金融市場會造成不小影響的因素，需要持續從各個角度觀察市場變動的情況。