投資用房地產市場報告 | 第3季度 2024年10月～12月的趨勢

簡介

非常感謝您平日的特別關照。 為了解決擁有不同資產的客戶的不安和煩惱，三井不動產提供了廣泛的説明，從客戶"靈活運用"寶貴資產的角度出發，不僅為商業和投資房地產的交易提供仲介服務，還為繼承和稅務措施以及房地產資產的有效利用提供了廣泛的説明。 在這些報告中，我們編製了"投資用房地產市場報告"，作為客戶瞭解擁有的房地產狀況的材料。 投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從客觀的角度來把握現狀。 如果本報告能對大家的資產形成戰略有所幫助，也是我等榮幸。 從現在起，我們將繼續以長年積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，"一對一"地對應各種需求，並規劃與執行滿意的計劃以及後續持續追蹤等方面提供長期的支援。 如果您對這本報告有任何感想或意見，或對房地產有任何疑問，請隨時與我們聯繫，我們的網址如下。 今後也請多多指教。

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我們三井不動產RealtySolution事業本部編製了一份房地產投資市場報告，以幫助我們的客戶考慮中長期資產形成。 在我們的官方網站上，我們提供關於房產出售的資訊，各種諮詢和服務，專家專欄等對我們的客戶有用的資訊，請多加活用我們的網站。

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2024年第3季度都心區域的平均出售表面回報率指數和平均成交表面回報率指數均較上一季度有所下降（=房價上漲）。此外，成交件數與去年同期相比有增加的傾向，保持着上升趨勢。東京都心部的租賃市場，呈現出以下動向。
 

■公寓：以樓齡淺的物件、專有面積大的物件為中心，租金持續上升。
■辦公室：因解約率下降和擴張合同，空置率有所下降，租金也轉向回升與上漲趨勢。
■零售（店鋪）：入境遊客消費繼續對業績產生利好影響，尤其以知名區域的路面店鋪為中心，租金持續上漲、呈恢復趨勢。
 

從上圖的情況來看，在投資用房地產市場中，從上一季度開始，無論資產類型如何，只要是租金有上漲趨勢的房產，即使回報率相對較低，也能成交。東京都心區域的房地產投資市場的今後趨勢，預計會受利好的租賃市場和旺盛的入境消費影響。同時由於建築材料的價格高漲和人手不足導致新建房屋的供應被抑制，多數人認為未來將維持現狀或者呈緩慢上升的趨勢。另一方面，今後的風險與上一季度相同，包括持續的通脹、加息、金融市場的波動性等在內的因素，給投資回報率帶來上升壓力，因此有必要繼續關注。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2024年第3季度城南區域的平均出售表面回報率指數和平均成交表面回報率指數分別為83和76，與上一季度的歷史最低值相比，分別反彈了2pt至3pt，但仍處於較低水平。成交件數繼續維持良好表現，即使本季度也將持續成交和賣出的平均表面回報率的相差幅度較小的趨勢，城南區域也將在價格處於高位的情況下，維持買賣雙方的平衡，繼續房地產市場交易的穩固狀態。
從今後房地產市場的環境來看，有物價上漲帶來的個人消費抑制風險和日本銀行將政策利率提高到0.5%帶來的利率上升風險。此外，除了建築材料價格上漲外，由於勞動力短缺和工作方式改革導致的工作時間限制而產生的工期延長和建築成本的上升・居高不下的情況也越來越顯著。在優質二手房備受關注的同時，選房變得更加嚴格，房地產價格的兩極分化可能會進一步加劇。
隨着川普第二任期的開始，今後的世界經濟也變得越來越不明朗。關注股價和匯率的動向的同時，看清市場動向變得極為重要。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城西和城北區域在2024年第3季度的平均成交表面回報率指數和平均出售表面回報率指數均較上一季度有所下降（=房價上漲），皆為2017年開始統計以來的最低水平。
以樓齡低的物件和離東京都心近的物件為中心，雖然成交物件和出售物件的回報率都較低，但成交件數繼續維持高水平，可以說目前該區域的房地產投資市場的走勢非常好。
2024財年以來，日圓貶值推動導致入境消費需求旺盛，市場持續向好，今後前景可持樂觀態度。但另一方面，建築行業中建築材料價格上漲和勞動力短缺等問題變得更加突出，建築成本給新開發項目的收支帶來壓力，一些項目正在重新評估開發價值。此外，日本央行上調政策利率也可能影響房地產投資市場。
因此，應當配合市場條件和時機的變化，從價值最大化角度出發，在密切關注市場動向的同時，提前考慮“投資退出戰略”。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東區域在2024年第3季度的平均成交表面回報率指數為85，平均出售表面回報率指數為90，從上一季度來看皆為上漲（價格下跌），但從最近一年左右的趨勢來看，大致處於同一水平。另外，和上一季度一樣交易件數非常多，交易市場持續活躍。
該區域內的購買需求穩定上升，但呈現兩極分化的傾向。一方面，靠近東京都心附近的較為繁華的車站的房產、離車站的距離近等地理位置好且樓齡低的房產，吸引了許多買家。另一方面，離車站很遠，難以融資的樓齡老的房產處於長期滯留狀態。特別是，對於樓齡較老、本來可以考慮重建的房產，因建築材料的價格高漲，在取得土地、重建的情況下，核實收支后也沒有得出積極結果的情況越來越多。如前所述，市場繼續活躍，目前，土地價格大幅降價的情況較為少見，但由於建築成本進一步上漲和貸款利率上升等因素，今後可能會發生變化。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

橫濱和川崎區域在2024年第3季度的成交件數與上一季度基本持平，但遠高於去年同期，與第2季度一樣，是2017年開始統計以來的最高水平。另外，回報率的均值在成交和出售都幾乎跟上一季度數值維持在同一水平，可見市場持續活躍。
但是，從個別交易內容來看，根據房屋條件的不同，成交達成所需的時間和成約回報率（價格）也有相當大的差異，中心部和郊外部的兩極分化的趨勢更加明顯。可以推測，在房地產投資市場過熱的情況下，投資者的篩選變得更加謹慎。
建築材料的價格暴漲趨勢仍看不到抑制的動向，在開發用地和以改建為前提的舊房交易中，建築成本擠壓房產價格的情況劇增。與東京都心相比，橫濱和川崎區域的土地單價相對較低，因此，更受到建設成本高漲的影響，特別是對於建築成本負擔率較高的小型商業用地，今後價格下落的可能性越來越大。
在利率上行已經成為現實的情況下，投資者購買意願的變化對市場的影響等，經濟環境變化帶來的不透明因素正在增加，有必要進一步關注今後的形勢。

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2024年第3季度，各區域的平均成交表面回報率指數與上一季度相比，東京都心、城西城北、橫濱川崎區域分別下降1pt~2pt，城南和城東區域上升了2pt，綜合分析整體下降了2pt。平均出售表面回報率指數也和平均成交表面回報率指數的走勢大致相同，整體下降了1pt。
成交件數方面，雖然低於上一季度，但是統計以來的歷史高值中的第二名，預計將會繼續維持良好的市場趨勢。
綜合來看，房地產投資市場仍然呈現上漲傾向，如前述各區域分析員的說明，建築費等帶來的建築成本的上升和國內外的利率動向等，存在幾個對房地產投資市場造成影響的因素，需要持續從各個角度觀察市場變動的情況。三井不動產Realty solution事業本部為您定製成功戰略，以應對不斷變化的市場。請隨時與我們聯繫。