PROPERTY MARKET TRENDS｜2024年第3季度

Property Market Trends 2024年第3季度

海外顧客(Inbound)的需求增長提振整體市場

酒店(飯店)：新酒店接連開業，供不應求
購物商場 (Shopping Center)：在綜合超市(GMS)業績不佳的情況下，海外顧客(Inbound)的消費持續成長
J-REIT(日本不動産投資信託)：外資投資基金增加投放資本
 

住宅市場

在首都圈，由於新房預售屋公寓價格上漲，以至購買簽約率明顯下降， 接連著導致中古房公寓的成交數量增加和租賃公寓的租金行情上漲。

■首都圈的新房預售屋(新建公寓)
・2024年供應房源為23,003戶（去年前年同月-14.4%），年底庫存數量為6,814戶（去年年末前年同月+531戶），平均出售價格、面積和單價為7,820萬日元（去年前年同月-3.5%）、66.42㎡（前年同月+0.5%）、389.1萬日元/坪（去年前年同月-0.4%）。平均價格時隔6年首次下跌，平均坪單價時隔12年首次下跌。首月簽約率為66.9%（去年前年同月-3.4 pt），自2020年以來首次超過60%。
・按區域劃分的價格平均：東京23區11,181萬日元(去年前年同月-2.6%)、東京（23區以外）5,890萬日元(前年同月+8.9%)、神奈川縣6,432萬日元(前年同月+6.0%)、埼玉縣5,542萬日元(前年同月+13.8%)、千葉縣5,689萬日元(+18.9%)。東京23區的價格略有調整，其他區域的價格均有所上漲。
 

■近畿地區的新房預售屋(新建公寓)
・2024年供應數為15,137戶（去年前年同月-1.6%），年底庫存數量為3,050戶（去年年末前年同月-411戶），平均出售價格、面積和單價為5,357萬日元（去年前年同月+14.8%）、59.10㎡（前年同月+0.1%）、299.8萬日元/坪（去年前年同月+14.8%）。首月簽約率為74.3%（去年前年同月+2.9 pt），連續3年保持在70%以上。
・按區域劃分的價格平均：大阪市區6,126萬日元(去年前年同月+45.7%)，大阪市區以外地區4,827萬日元(前年同月-2.4%)，神戶市區4,605萬日元(前年同月-7.1%)，京都市區5,610萬日元(前年同月-1.9%)。大阪市區價格的大幅上漲引人注目。
 

■首都圈的中古公寓（2025年1月）
・中古公寓成交數量3,242戶(去年前年同月+19.6%)，連續3個月超過前年同月平均，平均屋齡為25.73年。
・平均成交價格為5,147萬日元(前年同月+5.9%)、面積為62.86㎡(前年同月-1.7%)、坪單價為270.7萬日元(前年同月+7.8%)。雖然面積有所縮小，但成交單價已連續57個月高於前年同月平均。
・新登記數為15,459戶（前年同月-6.5%），庫存數為45,478戶（前年同月-4.2%）。庫存數已連續9個月低於前年同月平均。
・從地區來看，成交件數的前年同月比率為：東京23區+17.8%、東京（23區以外）+15.0%、神奈川縣+23.8%、埼玉縣+21.8%、千葉縣+20.0%。
 

■首都圈的出租公寓
・2024年10月至12月，成交數量為31,370戶（較上一季度+2.4%），東京23區的市場份額為61.7%。
・各地區的平均月租金(較上一季度)：東京23區11.5萬日元(+0.6%)、東京（23區以外）7.9萬日元(+2.6%)、橫濱·川崎9.0萬日元(+5.9%)、埼玉縣8.0萬日元(+5.3%)、千葉縣8.0萬日元(+6.7%)、神奈川縣7.4萬日元(+8.8%)，所有區域都有上升趨勢。
・在東京23區，由於出售公寓價格高漲，租賃需求增加，租賃房源短缺狀態持續，租賃需求逐漸擴大到郊區。
 

■市場動向
・首都圈新房預售屋(新建公寓)市場規模不斷縮小，2024年供應量僅為2.3萬戶。隨著東京23區供應數量的減少，平均價格有所下降，但從具體劃分區域來看，價格仍在持續上漲的地區正在增加。同時，建築成本持續高漲，價格調整陷入困境，對於首次購房的家庭來說，購買公寓的困難狀況將持續下去。
・近畿圈的新房預售屋(新建公寓)市場，2019年以後每年供給約15,000~19,000套，中心區域的大阪市區供給明顯減少。大阪市區以外的地區出現了價格調整，簽約狀況良好。有通過壓縮專有面積來應對建築費用的高漲的跡象。
・中古公寓市場，隨著新房預售屋(新建公寓)的供給減少和高價化，雖然賣房新登記數量減少了，但成交件數增加了。整體價格也呈上漲趨勢，但受歡迎程度因地區而異。
・租賃公寓市場，每月成交量在10,000戶左右，其中6成在東京23區，考慮到通勤和生活的便利性，選擇東京都心的人增加。再加上公寓價格高漲，以年輕一代為首的租賃需求增加，處於慢性租賃房源短缺狀態。
 

數據來源：新建房產=不動產經濟研究所二手房產=東日本房地產流通機構
 

辦公室

新冠疫情的影響基本消除，市場表現良好； 2025年大量供應後空房消化的進展左右著今後的市場走向。

■“東京商務區（東京都心5區）”的大規模辦公室
・截至2025年1月，空室率為3.83%，環比指數-0.17 pt，自2024年8月以來一直低於5%，本月空室率為3%-4%，空室消化順利進行。
・平均租金為20,368日元/坪，環比指數+72日元，前年同月+638日元，2024年7月以來持續超過20,000日元/坪，呈上漲趨勢。
・總出租面積為8,021,814坪，前年同月增加6,448坪，新建大樓增加了8棟。
・東京都心5區的空室率均呈下降（回暖）趨勢，千代田區、澀谷區的空室率低於3%。除中央區外，其他4區的租金呈上漲趨勢。出租面積較少的澀谷區環比指數大幅上漲456日元。 
 

■Net Absorption(租用面積與空室面積的差值)
・東京23區1月單月Net Absorption(租用面積與空室面積的差值)為+16,556坪，連續7個月正增長，去年同月為-3,183坪，前年同月大幅增加。
・新建大樓（竣工未滿一年）的空室率為29.0%。去年同月為30.2%，雖然有所改善，但仍處於高位。

■各地區主要城市2025年1月空室率、平均租金增減情況
・札幌：3.82%（環比指數+0.12 pt），10,717日元/坪（環比指數+28日元），空室率略有上升，平均租金改善
・仙台：5.89%（環比指數-0.02 pt），9,406日元/坪（環比指數+13日元），空室率基本持平，平均租金改善
・橫濱：6.85%（環比指數-0.49 pt），12,919日元/坪（環比指數+1日元），空室率改善，平均租金基本持平
・名古屋：4.41%（環比指數-0.13 pt），12,581日元/坪（環比指數-3日元），空室率略有改善，平均租金基本持平
・大阪：4.04%（環比指數±0pt），12,217日元/坪（環比指數+47日元），空室率持平，平均租金改善
・福岡：5.24%（環比指數-0.32 pt），11,878日元/坪（環比指數+7日元），空室率、平均租金均有所改善
札幌空室率上升。仙台、橫濱、名古屋、福岡則有下跌傾向。大阪持平。橫濱和福岡的流轉率正在改善。札幌和大阪的租金大幅上漲，其餘4個地區小幅上漲，進入穩定期。
 

■現狀分析與今後預測

・大部分地區的平均租金持續上漲，表現良好。另一方面，近年來“新建大規模辦公樓”大量供應，租金平均較高，招租所需時間較長。雖然後新冠疫情結束之後，交易呈現回暖趨勢，但考慮到近年來供應的新建大樓的"量"，嚴峻的狀況似乎還會持續一段時間。
・辦公室需求方面，雖然不固定座位等"營造更容易工作的環境"的風潮仍在繼續，但不固定座位的弊端也漸漸顯現出來。重新為全體員工準備“專用辦公桌”的情況也在增加，租賃企業的布局選擇開始多樣化。
・根據Sanko Estate的數據，2025~2027年，中型建築（50坪以上/層）以上的新供給面積：東京都心5區約為44.1萬坪，大阪市3個主要區約為4.0萬坪，札幌市約為3.3萬坪，仙台市約為5000坪，名古屋市約為4.6萬坪，福岡市約為4.9萬坪。
東京23區從2022年到2024年將有超過54萬坪的新供應，預計今後將維持供應過剩的狀態。新建大樓能在多大程度上吸收需求，將備受關注。 
 

酒店(飯店)

部分地區的外國住宿者人數超過日本本地住宿者， 來自歐洲的遊客數量顯著增長，長期滯留的遊客也有所增加。

■海外顧客(Inbound)持續增長
・2024年12月，日本住宿總量為5,461萬人次（前年同月+6.3%）。其中，外國住宿者1,541萬人次（前年同月+22.9%），日本住宿者3,920萬人次（前年同月-1.9%）。
・2024年11月，住宿人數（5,711.7萬人次）按設施類型劃分，渡假酒店為626.7萬人次（前年同月-5.3%）、商務酒店為2,779.7萬人次（+3.2%）、綜合酒店為889.8萬人次（-7.5%）、旅館為744.9萬人次（+0.7%）。如果僅看外國住宿人次的前年同月數據，渡假酒店+13.2%、商務酒店+24.8%、綜合酒店+1.7%、旅館+11.7%，所有類別的住宿需求都在增長。
 

■海外顧客(Inbound)趨勢
・2024年11月外國住宿者總數（針對員工人數超過10人的設施）排名靠前的國家和地區中，中國191.2萬人次、台灣150.9萬人次、美國146.7萬人次、韓國140.2萬人次。前年同月增長率較大的國家：俄羅斯+113.1%、西班牙+90.1%、中國+69.3%、意大利+60.9%，雖然也有時機方面的因素，但來自東南亞的遊客數量增長乏力。
・訪日遊客的觀光需求中，針對日本文化的“體驗型消費”的比重增加。從一開始的“在城市可體驗到的文化消費”，回訪遊客開始著眼於中“在當地(地方)的文化體驗”，海外顧客(Inbound)的目的地選項也在擴大。
 

■現狀和今後的預測
・為了應對海外顧客(Inbound)住宿需求的增長，2024年，希爾頓、萬豪集團、雅高集團、星野渡假村等的新開發酒店和重塑品牌酒店陸續開業。2025年各地也將維持這個趨勢，不僅是高端品牌，Route Inn、東橫Inn、APA Hotels&Resorts等也將開設很多新酒店，預計市場規模將會擴大。

商業設施

海外顧客(Inbound)消費對商場整體銷售額的貢獻； 對應休閒需求的大規模商圈型商場也表現良好。

■購物商場 (Shopping Center)銷售和現狀
・2024年，購物商場 (Shopping Center)銷售額（整體）達到32.1254億日元（前年同月+5.8%），蓬勃發展。主力租戶的前年同月增長率+3.7%，主力租戶以外+6.4%。從地區來看，所有城市和地區的前年同月皆為正增長，大阪市和神戶市的增長率超過了10%。
・根據日本百貨商店協會的數據，2025年1月的銷售額為4,805億日元（前年同月+5.2%），繼續維持上漲趨勢。由於日元貶值和春節休假等因素，海外顧客(Inbound)的消費額為619億日元（前年同月+54.9%），連續34個月正增長，對營業額的增長做出很大貢獻。
  

■今後預測
・7&i HD對伊藤洋華堂的裁員計劃提前完成，由於經營不善，百貨店大量關店。為了改善現狀，2025年2月將減少至92家店鋪，將其中49家店鋪集中在東京都內和神奈川縣內。在繼續營業的店鋪中，基本上以主力租戶的連鎖超市品牌“Ario”為中心，可預見食品超市化的進度將會加快。
・2024年一年新開業的購物商場 (Shopping Center)數量為38家。店鋪面積1萬㎡以上的有13家，包括奧特萊斯購物中心、居家建材販賣店在內，比如長崎STADIUM CITY、澀谷Sakura Stage等引起話題的綜合設施。
・觀光廳公布的海外顧客(Inbound)消費動向調查顯示，2024年訪日外國人旅遊消費額約為8.1兆日元，創歷史新高。平均一個人購物支出額為6.6萬日元，平均金額最高的是中國。

物流設施

首都圈預計新增供給減少，空室率有望下降； 近畿、中部、福岡圈新的供給都十分活躍。

■2024年第四季度首都圈不同區域的狀況
・東京灣區域：空室率9.7%(上一季度比-2.7 pt)，實際租金7,590日元/坪(+0.1%)。隨著空室消化的推進，持續了約1年的租金疲軟趨勢也在逐漸消除。
・外環道區域：6.6%(-0.8 pt)，5,260日元/坪(持平)。以現有物業為中心消化空室，預計竣工物業出現具體詢價，需求上漲傾向。數個新物業出現大量空室的情況，所以需要密切關注租金動向。
・國道16號區域：8.8%(持平)，4,520日元/坪(持平)。新供應2棟物業，其中1棟竣工時滿租運轉，現有物業的空室也在消化。神奈川縣內成交和解約的事例都有，空室面積微增。預計2025年新增供應量為20.3萬坪，2024年全年新增需求為25.5萬坪，因此空室率有望下降。
・圈央道區域：14.8%(-0.6 pt)，3,550日元/坪(-0.3%)。埼玉縣的1棟新物業竣工，留下了大量空房。千葉、茨城的現有物業空室消化中，避免了大幅下跌。2025年預計將供應8棟（23.8萬坪），空室率將上升。埼玉縣的空室情況影響了空室率的改善。
 

■各地情況
・近畿地區：空室率為3.7%(前年同月-0.3 pt)，實際租金4,210日元/坪(+0.2%)。與2024年全年22.9萬坪的新增需求相比，新增供應量僅為19.2萬坪，空室率穩定在低位。2023年竣工的物業中有一半仍處於空室狀態，需要注意今後的動向。預計2025年新增供應量為41萬坪，創歷史新高。今後竣工物業的租賃情況良好，中心部的高規格商品拉高了租金行情。
・中部地區：13.4%(-0.4 pt)，3,670日元/坪(+0.3%)。1棟新物業在有空室的情況下竣工，但多個現有物業順利消化空室，空室率降低。2025年預計將有8棟共19.7萬坪的大規模新供應，預租情況良好，將會進一步消化空室。租金方面，隨著選址和商品篩選的推進，預計會上漲。
・福岡地區：5.1%(-0.3 pt)，3,540日元/坪(+1.1%)。沒有新物業，正在消化上一季度竣工的物業空房。2024年全年新增需求為9.7萬坪，創歷史新高，2025年的新增供應為5.1萬坪，空室率呈下降趨勢。租金方面，福岡市周邊幾乎沒有空房，上漲趨勢正在加強。
 

■今後預測
・2025年的新供應預估：首都圈約為45萬坪，近畿地區約為40萬坪，中部地區不到20萬坪，福岡地區約為5萬坪。
・在首都圈，在過去的兩年里一直維持大量供給的狀態，每季度有6次15萬坪以上的新供給。從以海灣區域為中心的空室減少和租金平均持續上升的現狀來看，2025年下半年將穩定在良好平衡的狀態。
・在近畿地區，消費品的保管需求和電子商務相關的物流需求持續存在，2025年供應部分約有7成的租賃被內定，空室率不會大幅上升。
・中部地區和福岡地區對於2025年的新供給的需求量也很大，空室率不會大幅上升。
・上述以外的市場(札幌、仙台、岡山、廣島)由於穩固的需求和新供給少的狀況，預計將繼續高度運轉的狀態。
 

J-REIT(日本不動産投資信託)

日美政治體制的變換是指數下跌的主要原因。 外企投資基金增加投入資本。

■J-REIT(日本不動産投資信託)市場趨勢 
・截至2024年第4季度末（10月至12月），東證REIT指數為1,652.94點，較第三季度末（7月至9月）下跌-4.25%。REIT整體市值為14兆2,949億日元，前年同月下跌4.19%，與同期TOPIX上漲+5.25%的股市形成鮮明對比。 第4季度是日美政治體制的轉換期。在金融政策方面，美國連續3次在議息會議後決定降息，日本雖然沒有加息，但加息預測根深蒂固，利率提升的預測是東證REIT指數下跌的主要原因。 
・REIT整體管理的資產餘額截止第4季度末為23兆6,253億日元，比上一季度增加了1,496億日元。辦公室減少-549億日元，另一方面，物流設施增加705億日元，酒店增加430億日元。 
・在投資口市場長期低迷的背景下，第4季度的公開增資招股公告只有Nippon Hotel&Residential Investment Corp的1件，相比第3季度的7件，大幅減少了。另一方面，利用剩餘資金購買自社股票的有10件，比第3季度的5件翻了一倍。將出售所持房產獲得的資金，用於收購和填補自社股票，將利潤返還給投資者，從而提高資本效率和資本收益，擺脫長期低迷的投資市場狀況。

■現況
・外企投資基金開始參股REIT的投資方。主要動向有GLP投資公司的實際保薦人從中國投資公司變更為美國投資公司Ares Management Corporation，亞洲投資公司Capitaland Investment Limited成為Japan Hotel REIT Investment Corporation 的主要保薦人之一，Samty Residential投資公司的主要保薦人Samty Co.,Ltd.投入亞洲投資公司Hillhouse Investment Management的旗下。外資公司開始參与J-REIT的運營，體現了對期待通脹的日本房地產的投資的積極導向。