投資用房地產市場報告 | 第1季度 2025年4月～6月的趨勢

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　市中心區域2025.1季度的平均銷售表面回報率指數較上一季度度+2Pt，平均成交表面回報率指數較上一季度+2pt，略有上升。但成交件數方面，與去年同期相比略有減少。其次，關於東京都中心的租賃市場，如下所示。

■住宅：面向富裕階層的高檔物件（專有面積大、可使用停車場等）為中心，租金持續上漲。
■辦公樓：由於企業改善選址等需求旺盛，以大型辦公樓為中心，現有和新建大樓的空置率都在下降，租金持續上升。
■店鋪：以東京都中心品牌區域的路面店鋪為中心，租金呈上升趨勢，但主要品牌的新店開業已基本完成，需求略有放緩趨勢。
　租賃市場的景氣亦為投資物件市場帶來了利多因素。另一方面，在上一季之前就被指出的加息影響，以及第二屆川普政府和參議院選舉結果帶來的政治不確定性日益顯現，人們的警惕情緒越來越高。
　本季的主題是相關的再開發計劃的延期和修改。雖然這均源於近年來建築成本的飆升，但隨着影響已波及到中野、新宿、池袋等車站前的主要地段，此問題的嚴重性愈發凸顯。由於新物件的供應減少，預期現有物件的稀缺性將會提高。另一方面，再開發計劃破插地價上升的地區，計劃的不透明化可能成為房地產價格下行的因素，也有必要充分繼續關注。
 

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

 城南2025.1季度的平均銷售表面回報率指數為81（較上一季度度+3pt），平均成交表面回報率指數為76（較上一季度度+3pt）。雖然也是較上一季度度有所上升，但從最近一年的推移來看，收益率總體有持平的傾向。
　雖然成交件數相對上一季度有所下降，但下降幅度有限，與最近一年各季度的成交件數一樣，仍維持較高水平。綜合來看，城南市場保持穩定。
從整個東京23區來看，包括城南在內的投資性房地產市場並未出現大的變化，強勁的首都圈租賃市場和日元貶值背景下的外國資金購買需求也是支撐市場上漲趨勢的主要因素。
　另一方面，建築材料的價格上漲和嚴重的人手不足導致的建築成本上升，依然是一個重大憂慮。此外，從去年開始持續緩慢的利率上升也可能影響房地產市場。由於國內外金融政策和經濟環境的變化可能會影響外國資金購買需求、利率、物價和投資情緒，未來需求繼續謹慎觀察市場。

 

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

 城西、城北區域2025.1季度的平均成交表面回報率指數和平均出售表面回報率指數均比上一季度度+3pt（房地產價格下跌），但可以說最近一年呈持平趨勢。交易數量方面，與去年第四季度相比，第一季度的交易數量總體大幅下降，但此次下降幅度較小，可以看出交易持續活躍。
　雖然近期各國對美國貿易政策的反應、多個國家和地區的武裝衝突以及國內經濟開始邁向高利率時代等話題可能會影響日本的投資情緒，但總體而言，2025.1季度投資性房地產市場保持穩定，沒有發生重大變化。
　7月20日舉行了參議院議員通常選舉，自民、公明兩黨與選舉前相比議席數大幅減少，無法確保維持過半數所需議席，在參議院也成為少數執政政黨。雖然對投資性房地產市場不會產生立竿見影的影響，但根據未來的政策、房地產的外資購買需求、貸款利率、以建築材料為首的房價上漲對策和市場狀況可能會發生變化，因此可以說，密切關注國內外政治、經濟、金融動向並採取應對措施非常重要。
 

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　城東區域2025.1季度的平均成交表面回報率指數為88，較上一季度度+1，雖然放緩，但2024.2季度以後的上升趨勢（=價格下跌趨勢）仍在繼續。
成交數量自2024.2季度以來一直處於高位，可以確認交易持續活躍。另一方面，從各交易內容着眼，從開始出售到成交的期間會出現偏差，也可以看到一些交易由於大幅議價而導致出售表面回報率和成交回報率出現較大背離，兩極分化的趨勢依然存在。
此外，建築材料價格上漲的趨勢仍在繼續，在以開發為目的的交易中，由於建築成本上升的影響，土地價格往往停滯不前，這對購買決策產生了負面影響，不少情況下會導致前面提到的大幅議價。
　雖然目前市場沒有出現大的變化，但由於今後仍將持續不明朗的狀態，因此需要繼續關注利率、匯率、股價、物價等外部因素對市場的影響。

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　橫濱和川崎區域2025.1季度的收益率指數成交和銷售均下降（價格上升），創2017年開始統計以來的最低水平。此外，成交數量自2024年第二季度達到歷史最高水平以來，已連續第三個季度小幅下降，但仍有大量交易，市場蓬勃發展。
　與東京市中心相比，收入較低，預計利潤率較高的橫濱和川崎地區也有一定數量的客戶感興趣。但中心和郊區的兩極分化趨勢繼續顯現，在投資性房地產市場過熱的情況下，投資者的篩選變得更加謹慎。
　雖然租金有上漲的趨勢，但由於建築成本的上漲，開發商的業務支出受到壓力的情況繼續出現。特別是建築成本負擔率較高的小規模事業用地，價格持續走弱。
川普政府的關稅政策、國政選舉等，經濟發生巨大變化的因素也很多，持續着不明朗的狀況。以匯率和股價為首，國內外的金融政策和經濟環境的變化比今後更需要關注。
 

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

　2025.1季度的平均成交表面回報率為，除橫濱和川崎區域以外的所有區域的上一季度為正，區域合計為+2pt。雖然各區域的平均銷售表面回報率變化有所不同，但整體上上一季度度比+2pt。
　關於成交件數，雖然與區域總數相比上一季度呈負增長，但與各年度的第一季度數量相比仍處於較高水平，可以看出整個區域的交易依然活躍。
　另一方面，正如各區域負責人所言，建築成本上升、利率波動、政治不確定性（如川普政府重新上台、參議院選舉結果）等，對外部因素的警惕性越來越高，需要更加謹慎地觀察市場動向，制定和執行策略。