投資用房地產市場報告 | 第2季度 2025年7月～9月的趨勢

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2017：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2017：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。
 

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

都心區域2025.2 Q的平均出售表面回報率和平均成交表面回報率均為上一季度比±0.0 pt，持平，但成交件數方面，繼第1季度之後，與去年同期相比有所減少。其次，東京都中心區域的租賃市場情況如下

■ 住宅：租金持續呈現穩步上升的趨勢。另外，除了上一季度之前的第二次川普政權對經濟的影響之外，國內也對新首相、聯合政權的誕生等因素，對政治不確定性的警惕情緒仍在持續，今後仍需保持高度關注。尤其是在面向富裕層的高端住宅方面，高單價成交的趨勢尤為明顯。
 

■辦公室：由於企業為了獲得人才而改善辦公環境和選址的需求，以及辦公回歸趨勢的全面展開，帶動市場需求持續旺盛。以大型辦公樓為中心，無論是現有樓宇還是新建樓宇，空置率均呈下降趨勢，租金持續上升。
 

■店鋪：消費者信心疲弱，但受僱員收入改善及入境消費持續增長的帶動，以東京都中心品牌商圈的臨街店鋪為主的租金仍維持上升趨勢，上升幅度略有放緩。如上所述，租賃市場持續保持良好態勢，這對投資用不動產市場而言亦屬利好因素。

然而，另一方面，由於加息影響導致借款償還額上升，以及建築成本與人工費用的高漲，投資用不動產所有者的修繕費用等持有與運營成本亦呈上升趨勢。
因此，為維持或提升實際回報率，必須實現超過持有成本上升幅度的租金增長。針對這一點，有必要就各項持有不動產逐一進行檢證與評估。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2025年城南第2季度的平均出售表面回報率為4.8%（上一季度比±0.0 pt），平均成交表面回報率為5.0%（上一季度比±0.0 pt）。無論是出售還是成交情況，與上一期相比均無明顯變動。從過去一年的走勢來看，回報率總體呈持平態勢。

成交件數雖然比上一季度有所下降，但幅度有限，與過去一年各季度相比，仍維持在較高水準。此外，出售與成交的平均表面回報率差距持續維持在較小範圍內，自2023年第四季度以來情況基本一致，顯示城南區域市場運行總體穩定。

得益於住宅與商業並存的獨特環境以及強勁的居住需求支撐，城南地區的投資型不動產市場持續穩健的走勢。另一方面，由於土地取得與建築成本的上升，以及可開發空間的減少，市場上包括現有存量在內的交易正日趨精選化。

城南被定位為兼具“居住環境×資產性×收益穩定性”的成熟市場，由於供需平衡良好，中長期內有望持續穩定的趨勢，但對投資收益影響重大的地價高漲與利率上升，不僅在市中心地區，在城南區域亦持續維持高位，因此仍需持續關注其對回報率造成的壓縮風險。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

與平均出售表面回報率（2025.1 Q）相比，2025.2 Q城西、城北區域的平均成交表面回報率比起上一季度，價格上漲。上期雖回報率略有上升（價格下跌），價格持續上漲的態勢一度出現暫歇，但本期回報率再度轉為下降。尤其從出售表面回報率的下降幅度來看，可以明顯看出賣方在價格設定上依然保持強勢態度。

此外，成交件數較上一季度持平，市場的活躍度繼續保持，但也觀察到市場的兩極分化趨勢持續被觀察到。對於回報率平均在購房者可接受範圍內的物業，通常能在較短時間內找到買家； 相反，以明顯偏離市場、回報率偏低的水準推出的物業，則依舊有長期難以覓得買家的傾向，與以往並無變化。本期的交易如前所述依然活躍，但買方始終保持對合理價格的審慎判斷立場； 對於賣方而言，設定符合市場現實的回報率，已成為促成成交的關鍵。

從日本整體走勢來看，首位女性新總理誕生，受此影響，日經平均股價突破5萬日元，整個投資市場呈現出活躍的態勢（截至2025年10月）。目前房地產市場整體保持良好勢頭，我們將密切關注利率及建築費用的變化、各區域的供需動向等，密切關注今後的動向。
 

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

城東區域的2025.2季度的業績在維持一定成交件數的同時，平均成交表面回報率為5.6%，較上期下降0.7 pt，平均銷售表面回報率為5.4%，較上期下降0.5 pt，二者均降至2017財年以來的最低平均。從成交案件的詳細情況來看，確認到表面回報率4%左右成交的建築年數較新的物件（包括新建物件在內的5年以內的一棟公寓）的件數增加，這些整體的平均回報率降低的因素之一。但是，由於不同資產類型、建築年限及與車站的距離等條件會導致回報率存在差異，僅憑本期數據尚難以斷定市場已進入上漲趨勢，今後仍需持續關注後續各期的動向。

在出售物件方面也同樣出現回報率下降（價格上升）的情況，而建築年數較新物件的掛牌數量增加亦對此產生了影響。

投資者大多喜歡車站附近、再開發區域、建築年數較低房屋，迴避空房風險的意識較強，同時，也呈現出積極獲取具備租金上漲潛力物件的傾向。因此，對於不符合條件的物件，若未設定合理價格，則存在出售周期被延長的風險，戰略性定價非常重要。

今後也會根據成交、銷售價格、回報率、交易件數或銷售件數的變化，市場的供需平衡可能會發生變化，因此，今後仍需持續、審慎地關注相關動向。
 

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

在橫濱・川崎區域，2025年第二季度的平均回報率（無論成交或掛牌）均小幅上升（價格下跌）。自2024年第一季度以來呈下降趨勢的走勢，本期出現了反轉。另外，成交件數超過了歷史最高平均的2024.2 Q，成為2017年開始統計以來的最高值。雖然價格上漲的勢頭略顯放緩，市場整體依然保持旺盛態勢。

與東京的都心部相比，銷售價格較低，預計高回報率的橫濱、川崎區域的客戶層也有一定數量，在本區域，中心區域與郊外區域之間的兩極化趨勢依然明顯，推測投資者的資產篩選也愈發趨於謹慎。

此外，儘管租金呈上升趨勢，但建築成本的漲幅更甚，持續出現開發商的項目收支受到壓迫的情況。特別是在建築成本負擔率較高的小規模開發用地上，價格呈弱勢走向。

政權也發生了變化，股價首次超過5萬日元等，雖然經濟正經歷較大波動，但不透明的狀況仍在持續。匯率和股價在內，關於國內外的金融政策和經濟環境的變化今後需要更加密切關注。
 

Market Overview

◆區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

2025.2季度，東京都各區域投資性房地產市場的平均成交表面回報率趨於持平或下降，而橫濱和川崎區域則轉為小幅增長。雖然在部分區域出現調整，市中心的成交件數較上年同期有所減少、城南地區較上期有所下降，但整體仍維持在高水準，市場的活躍態勢依舊持續。

另一方面，交易兩極分化趨勢依然存在，主要受回報率因素影響，至成交為止的周期也呈現差異。雖然投資者的購買意願沒有減退，但其態度已愈發趨於謹慎。

在外部環境方面，隨着利率上升以及建築成本與人工費用的高漲導致持有成本增加，為確保實際回報率，實現租金上漲已成為不可或缺的條件。此外，國內外的政治、經濟局勢仍然存在較高的不確定性，因此需要謹慎關注市場的動向。