PROPERTY MARKET TRENDS｜2026年第1季度

Property Market Trends
2026年第1季度

辦公大樓：在首都圈市場中，中央區及港區的空置率亦維持在2%區間。 
在地方主要城市市場方面，札幌、仙台及福岡的空置面積有所增加。 
飯店：客房入住率持續改善，商務飯店入住率為74.3%，都會型飯店為72.5%。 
物流設施：首都圈及近畿圈租賃需求持續旺盛，空置率下降及租金上漲的趨勢仍在延續 
 

住宅

首都圈新建分售公寓供給量呈回升趨勢。
由於房價持續攀升，分售住宅的簽約率仍維持低迷。

■ 首都圈新建公寓 
・2026年4月，供給戶數為1,163戶（較去年同期增加15.6%）；平均售價為8,736萬日圓（較去年期月增加24.8%），平均面積為66.89平方公尺（較去年同月增加0.1%），平均單價則為每坪431.0萬日圓（較去年同期增加24.6%）。月底待售庫存為6,313戶，首月簽約率降至62.3%，較去年同期下降4.0個百分點。 
・東京23區的新建住宅供給戶數為352戶；平均售價為1億2,498萬日圓（較去年同期上漲38.9%），平均單價為每坪647.5萬日圓（較去年同期上漲34.1%）。供給占比為30.3%，首月簽約率則為65.1%，較去年同期提高9.6個百分點。 
 

■近畿圈新建公寓
・2026年4月，近畿圈新建分售住宅供給戶數為1,197戶(較去年同期減少12.6%)；平均售價為5,984萬日圓（較去年同期增加6.2%），平均面積為58.41平方公尺（較去年同期增加7.0%），平均單價為每坪338.1萬日圓（較去年同期下降0.9%）。月底待售庫存為3,250戶，首月簽約率為75.5%，較去年同期下降1.5個百分點。與去年同期相比，售價時隔2個月再度上升，而坪單價則時隔7個月再度下降。 
 

■首都圈中古公寓
・2026年4月，首都圈中古住宅成交件數為3,903件，較去年同期減少1.2%，為18個月來首次下降；平均坪單價為283.6萬日圓，較去年同期上升5.9%，並已連續72個月維持上漲。平均成交價格為5,321萬日圓，較去年同期上漲5.4%，已連續18個月呈現成長。平均專有面積為61.92平方公尺，較去年同期減少0.5%；市場庫存件數為45,215件，較去年同期增加2.7%，已連續2個月增加。 
・新登錄待售物件數為16,142件，較去年同期增加1.6%，為3個月來首度轉為正成長；平均售價為6,539萬日圓，較去年同期上漲30.7%。 
 

■首都圈租賃公寓
・2026年4月，首都圈分售住宅平均租金為每平方公尺4,143日圓，較去年同期上漲11.0%），時隔2個月再度上升。受東京都租金持續走強，以及高租金成交案例占比擴大等因素影響，租金水準突破過去1年來的最高紀錄。 
・隨著分售住宅價格高漲，仍有不少原本計畫購屋的需求轉向租賃市場。然而，由於租金行情持續上漲，以及建築成本高漲導致新租賃物件供給不足，租賃需求正逐漸向郊區擴散，因此，東京23區的租賃成交件數較去年同期減少10%，橫濱、川崎地區則減少17%。 
 

■市場趨勢
・根據不動產經濟研究所於2025年底發布的預測，2026年首都圈住宅公寓供給量預計約為23,000戶，較前一年增加2.2%。新增供給以東京都23區以外郊外地區及千葉縣的大型建案為主；另一方面，東京23區新推出的大型建案減少，預計供給量將呈下降趨勢。不過，東京23區的人氣依然居高不下，在市場供給吃緊的情況下，房價預計將持續維持高檔。 
・首都圈新建分售住宅的年供給量自2022年起持續低於3萬戶，市場需求穩步累積。但在房價高漲、購屋門檻提升的背景下，過去2至3年間，需求逐漸由都心外溢至千葉、埼玉及神奈川等地區，尋求價格相對較低的住宅物件。然而，目前郊區住宅價格也持續上漲，越來越多物件的售價已超出周邊地區購屋需求的預算範圍，導致整體市場銷售速度逐漸放緩。 
・近畿圈即使在供給規模接近首都圈的情況下，首月簽約率仍維持穩健。然而，平均坪單價已低於去年同期，顯示房價上漲空間正逐漸收斂，市場似乎已接近價格調漲的極限。 

辦公室

首都圈辦公室市場中，中央區及港區的空置率已下降至2%區間，札幌、仙台及福岡的空置面積有所增加，市場前景隱憂浮現。

■東京商務區（都心五區）大型辦公室
・2026年4月，平均空置率為2.20%，較前月下降0.02個百分點，為3個月來首度下降。 
・平均租金為22,454日圓，較前月增加152日圓，較去年同期增加1,699日圓。 
・港區與新宿區空置率較前月改善；千代田區及澀谷區的空置率已降至1.5%。平均租金方面，除千代田區外，其餘四個行政區的平均租金均較前月上升。

■Net Absorption(淨去化量)
・東京23區的淨去化量為8,997坪，2026年1月至4月累計淨去化量達140,347坪。較去年同期減少59,055坪。  

■各地主要城市2026年4月空置率及平均租金
・札幌：空置率3.90%，較前月上升0.35個百分點；平均租金為每坪11,210日圓，較前月增加72日圓（空置率惡化、平均租金上升）。 
・仙台：空置率5.41%，較前月上升0.05個百分點；平均租金為每坪9,662日圓，較前月增加30日圓（空置率大致持平、平均租金上升）。
・橫濱：空置率5.91%，較前月下降0.07個百分點；平均租金為每坪13,283日圓，較前月增加46日圓（空置率大致持平、平均租金上升）。 
・名古屋：空置率3.61%，較前月下降0.21個百分點；平均租金為每坪13,118日圓，較前月增加60日圓（空置率改善、平均租金上升）。 
・大阪：空置率3.09%，較前月下降0.11個百分點；平均租金為每坪13,126日圓，較前月增加57日圓（空置率改善、平均租金上升）。 
・空置率4.67%，較前月上升0.18個百分點；平均租金為每坪12,467日圓，較前月增加22日圓（空置率惡化、平均租金上升）。 
名古屋及大阪的空置率持續改善，而各主要城市租金均穩步上升，市場整體維持良好發展態勢。 
 

■現況分析及未來預測
・空置率維持在1%區間的千代田區及澀谷區，目前已處於辦公空間一位難求的狀態；受市場供給吃緊影響，租金亦持續呈現上升趨勢。原本空置空間相對較多、租金較具價格優勢的中央區及新宿區，目前空置率亦已跌破3%，市場稀缺性正逐漸提高。 
・千代田區、中央區及港區的平均租金在過去一年內每坪上漲約1,700至2,300日圓，主要受東京車站周邊、濱松町站及三田站周邊再開發案，以及新建大型辦公大樓陸續落成的帶動，進一步推升整體市場租金水準。 
・受營建成本及建材價格上漲影響，越來越多新案供給計畫遭到重新評估；同時缺工問題持續惡化，使辦公大樓開發的經濟效益下滑，開發計畫延後或縮小規模的案例陸續增加。原本預期於2028至2029年達到歷史高點的供給量預測，也已大幅下調。 
 

飯店

包括國內需求在內，整體住宿需求自2026年3月起已恢復至5,000萬人次，來自中國的入境住宿旅客與去年同月比大幅減少。

■住宿人次呈下降趨勢
・2026年4月，國內住宿總人次為5063萬人次（與去年同月比-4.6%）。住宿人次組成方面，日本人占3,490萬人次，外國人占1,573萬人次。整體住宿人次自2025年6月起持續較去年同期減少；外國旅客住宿人次亦自2026年3月起持續呈現年減趨勢。 
 

■類別趨勢分析
・2026年4月，按住宿設施類型劃分的累計住宿人數為：商務飯店2,085.1萬人次住宿（占比41.2%），都會型飯店887.1萬人次住宿（占比17.5%），度假酒店643.2萬人次住宿（占比12.7%）。 
・2026年4月，旅館的客房入住率（從業人員10名以上的住宿設施）為40.3%、度假酒店54.5%，商務飯店74.3%，都會型飯店72.5%。2026年1月後入住率仍持續上升。根據2026年3月統計資料，度假酒店以千葉縣入住率85.7%最高，商務飯店以神奈川縣80.6%居首，都會型飯店則以香川縣84.6%的入住率表現最佳。 

■入境旅遊趨勢
・2026年3月外國旅客住宿人次按國籍（出生地）分類統計，排名第一為台灣，第二為美國，第三為韓國，第四為中國，第五為香港；前五大客源市場合計占整體外國旅客住宿人次的53.1%。 
・與去年同期相比，整體下降了1.4%，而印尼（+52.5%）、馬來西亞（+36.5%）和俄羅斯（+35.3%）則大幅增長。 
 

■當前趨勢和未來預測
・2026年第一季（1月至3月）訪日外國旅客預計消費額為2兆3378億日元，較去年同期成長2.5%，但較前一季（2025年第四季）減少7.6%。按國籍和地區別分析，台灣以3,884億日圓居首，其次為韓國3,182億日圓、中國2,715億日圓、美國2,592億日圓及香港1,482億日圓；前五大客源市場合計貢獻約六成的消費額。按國別平均每人旅遊消費額，以法國40.8萬日圓，澳洲40.4萬日圓，德國39.9萬日圓，位居前列。 
・依消費項目劃分，住宿費占36.7%，購物費占25.2%，餐飲費占22.9%。與去年同期相比，住宿費增加了約930億日元，購物費減少了約820億日元。 
・近年來，多數飯店導入動態定價機制後，入住率下滑更容易直接反映在營收減少上，因此需及早因應相關風險。 
 

商業設施

百貨公司的入境旅遊消費需求下滑情況已呈現改善趨勢，儘管來客數下滑，營收仍較去年同期成長4.3%。

■購物中心銷售情況
・據日本購物中心協會公布，2026年4月現有SC整體銷售額為6635.8億日元，較去年同期增長4.3%。受全國氣溫上升帶動，夏季服飾等季節性商品銷售表現良好；此外，新生活及春假出遊需求亦維持穩健，雜貨類中的防曬（抗UV）相關夏季商品同樣熱銷。此外，「餐飲」及「服務」類別亦持續維持良好的銷售表現。 
・根據日本SC協會《SC白皮書2026》，2025年全國新開業購物中心（SC）僅18件，創下自1975年開始調查以來的最低紀錄。造成新開業購物中心數量減少的原因，包括建築成本高漲、運輸成本上升及人事成本增加等因素，因此能夠開業者多半僅限於預期可帶來充分收益的購物中心。 

■現況與趨勢
・近年來，購物中心（SC）除了商業功能外，亦逐漸深化與地方社區的連結。透過整合行政服務、醫療設施、教育資源及公共空間等功能，部分SC正轉型為支撐居民日常生活的重要社會基礎設施。未來此一趨勢可望持續深化，SC將充分發揮其規模與功能優勢，從單純的「銷售場域」進一步轉型為支撐地方發展的「社區基盤」，並強化相關功能。 
・2025年開業的「Mitsui Shopping Park LaLa terrace川口」、「丸廣上尾SC」及「ichi＊Building」等3處設施，均為過去為百貨公司的大樓改造而成的更新案件。其中，「Mitsui Shopping Park LaLa terrace川口」前身為百貨公司「SOGO川口店」，由三井不動產取得建物後進行整修並轉型為購物中心（SC）；而「丸廣上尾SC」則是由建物所有人丸廣百貨公司將原「丸廣上尾店」翻新後改建為購物中心。「ichi＊Building」則是由名鐵集團旗下的名鐵物業管理公司（名鐵Property Management）將原有「名鐵百貨一宮店」所在大樓翻新後，轉型為購物中心（SC）。目前，都市地區的百貨公司改建為SC的趨勢正持續推進。 
 

物流設施

首都圈東京灣岸地區、外環道沿線地區及近畿圈空置率均低於5%，維持高度出租狀態。
2026年雖然首都圈及近畿圈供給量分別達53萬坪及18萬坪，但市場需求仍維持穩健。

■2026年第1季首都圈各區域市場概況
・2026年第1季大型多租戶型物流設施（LMT）空置率為9.2%，較前一季下降0.6個百分點。本季共有8棟、約13.7萬坪的新物流設施完工，但竣工時出租率未達40%。在既有物流設施方面，仍可見日用品及服飾業者的租賃成交案例。新租賃需求規模為16.8萬坪。 
・由於既有物流設施老舊化所衍生的搬遷需求，以及在物價上漲背景下市場對租金上升的預期增強，帶動各區域租賃需求活躍。此外，未來半年至一年內預計竣工物件的招租進度亦持續推進，預計空置率將呈下降趨勢。 
・首都圈整體實質租金（每坪租金）為4,530日圓，較前季上升0.9%；截至2026年底，預計新增供給量約53萬坪。第3季預計將有約20萬坪的新供給釋出，供給規模預計將超過2025年水準。 
・各區域的空置率與實質租金（坪單價）， 
東京灣岸地區：空置率4.1%（較前季上升0.1個百分點），實質租金（坪單價）8,060日圓（較前季成長4.3%）。受租金調漲案例增加，以及高規格、高租金物件需求旺盛帶動，租金呈現明顯上升趨勢。 
外環道地區：空置率3.6%（較前季下降0.8個百分點），實質租金（坪單價）5,450日圓（較前季上漲1.5%）。本季新完工的2棟物流設施中，有1棟於完工時即達滿租狀態。既有物件方面，屋齡較新的物流設施招租進展順利，空置率維持在3%區間，市場表現穩健。 
國道16號沿線地區：空置率8.9%（較前季下降0.6個百分點），實質租金（坪單價）4,560日圓（較前季上漲0.2%）。千葉縣內陸部新完工物件仍有部分空置，但神奈川縣內多處物流設施的招租進展順利，空置空間持續減少。 
圏央道沿線地區：空置率14.1%（較前季下降0.9個百分點），實質租金（坪單價）3,520日圓（較前季上漲1.1%）。本季共有3棟新物流設施完工，其中2棟於竣工時仍有部分空置。不過，受惠於租金相對具競爭力，空置空間持續被市場吸收。 
 

■2026年第一季各地情況
・各地區空置率、實質租金（坪單價）， 
近畿圈：空置率2.2%（較前季下降1.5個百分點），實質租金（坪單價）4,350日圓（較前季上漲1.2%）。本季新增供給的3棟物流設施均以滿租狀態竣工，既有物件的空置面積亦持續被市場吸收。本季新增租賃需求達10.8萬坪，以季度基準計算，為歷來第三高水準。 
具備優良交通條件、易於招募人力，或鄰近市區的區位，其租金上漲壓力正持續增強。 
截至2026年底，預計新增供給量約18萬坪。雖然未來新增供給多位於過去供給相對有限的區域，但目前預租率已達約50%，顯示招租進展順利。 
中部圈：空置率16.8%（較前季上升1.3個百分點），實質租金（坪單價）3,740日圓（較前季上漲0.3%）。本季新增供給的2棟物流設施於竣工時仍留有部分空置，但既有物件的空置空間正持續被市場吸收。除既有的製造業需求外，食品、服飾、住宅設備及醫藥品等多元產業的租賃成交亦有所增加。 
截至2026年底，預計新增供給僅約7萬坪，下半年亦無新增供給計畫。在缺乏新租賃需求承接空間的情況下，市場供給吃緊的情形預計將進一步加劇。 
福岡圈：空置率8.3%（較前季上升2.7個百分點），實質租金（坪單價）3,570日圓（與前季持平）。整體租賃需求較為疲弱，本季新增供給的1棟物流設施於竣工時仍留有大量空置空間。 
至2026年底前，預計新增供給量約10萬坪。第2季起預計將有7棟、約8.1萬坪的新物流設施完工投入市場，預期空置率將進一步上升。 
 

■未來展望
・首都圈與福岡圈2026年的新增供給量均高於2025年，其中福岡圈供給仍將持續超過市場需求，預計空置率將進一步上升。另一方面，首都圈租賃需求依然旺盛，預計空置率將持續緩步下降。然而，在供給逐漸吃緊的情況下，租金上漲趨勢預料仍將持續。 
・近畿圈與中部圈的新增供給量均較2025年減少，其中近畿圈自2025年第3季起即持續處於需求高於供給的狀態，預計未來空置率將進一步下降，而供給不足所帶來的市場稀缺性，亦將支撐租金持續上升。 

J-REIT(日本不動産投資信託)

自年初高點以來，受中東局勢影響，呈現下跌趨勢。
透過收購大型飯店及辦公大樓，帶動管理資產規模持續擴大。

■J REIT市場走勢
・截至2026年3月底，東京證券交易所房地產投資信託指數為1,848.45點，較去年底下跌-8.20%。 
J-REIT整體市值為16兆918億日圓，較去年年底減少7.64%。年初受第二次高市政權政策影響，日圓持續走貶，帶動日本股市大幅上漲，東證REIT指數亦隨之攀升，並於1月16日升至2,067.93點，創下自2022年初以來、時隔約4年的新高。 
然而，在美國與伊朗軍事衝突引發油價上漲等景氣風險，以及長期利率升至27年來高點、年度末機構投資人獲利了結等因素影響下，東證REIT指數自2月底至3月轉為走跌。 
・截至2026年3月底，J-REIT整體管理資產規模達24兆5,391億日圓，較去年年底增加4,061億日圓。以季度來看，本季管理資產規模的增加金額為2019年6月以來最高，亦為疫情後最大的成長規模。其背景在於，自去年以來J-REIT市場行情持續改善，NAV倍數（反映不動產市價評價的股價淨值比）超過1倍的標的逐漸增加，使市場形成有利於增資的環境。因此，2026年第1季（1月至3月）共有8檔基金宣布辦理公開增資。 
日本飯店REIT投資法人以1,260億日圓取得「東京凱悅酒店（Hyatt Regency Tokyo）」，該資產為J-REIT持有飯店中規模最大的案例。此外，大型飯店及辦公大樓資產的收購，也為管理資產規模的擴張帶來顯著貢獻。 
 

■未來展望
・受都心地區辦公室及住宅租金持續上漲帶動，REIT的租賃收入正穩步增加。然而，隨著利率上升，融資成本亦同步增加。未來各REIT因資產組合受惠於租金上漲的程度不同，以及利率風險管理能力存在差異，預料各REIT標的的表現將逐漸分化。 
・部分複合型REIT正透過提高飯店資產的配置比重，或規劃新增飯店資產等方式，持續重整投資組合。由於飯店資產對通膨的敏感度最高，因此成為近年資產配置調整的重要方向。 
另一方面，過去以固定租金模式維持穩定收益的物流設施及郊區型商業設施，正透過導入與消費者物價指數（CPI）連動的租金機制，以及縮短租賃契約期間等方式，逐步轉向更重視收益成長性的經營策略。此外，在不動產價格持續上漲的背景下，市場亦出現透過策略性資產汰換，將出售物件所產生的收益部分作為分配金發放、部分保留作為內部留存的趨勢。