投資用房地產市場報告 | 第1季度 2026年4月～6月的趨勢

數據計算對象地區

都心地區：港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區

城南地區：品川區、目黒區、世田谷區、大田區

城西・城北地區：杉並區、中野區、 練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區

城東地區：江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區

横濱・川崎地區：横濱市、川崎市

各內容的說明

Pick Up Area　：按地區劃分投資用房地產的平均成交表面投報率，其中平均銷售表面投報率和成交金額的趨勢用圖表表示。
提供方便了解周圍市場價格的變化，以及正在銷售和成交的詳細情況。
 
Market Overview ：作為整個區域的總結，您可以確認到從過去到本季度的趨勢。    　
您還可以比較按區域劃分的平均成交表面投報率，平均賣出表面投報率和成交數量的趨勢。

【數據來源】本文摘自三井不動產Realty官網的銷售與成交資訊資料庫（單棟公寓，單棟樓宇，公寓）。
・成交件數、平均成交表面投報率...... 季度（3個月）內成交件數及其平均表面投報率（含假設值）
・平均銷售表面投報率... 成交物件販售時呈現的表面投報率的季度平均數
*當2019：1Q被設置為"100"時，每個圖表的變化是指數的變化。
 （平均成交收益率是2019：1Q平均銷售收益率為100時的指數變化。 ）
【注意事項】過去的數據，因為我們隨時進行網站資訊更新，可能會發生變化。

Pick Up Area－都心地區（港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區、文京區）

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　都心區域2026年第一季平均開價表面投報率維持平穩，平均成交表面投報率則上升0.2個百分點（價格下跌）。成交件數較去年同期略有減少。 

　東京都心地區租賃市場概況如下： 

■住宅：租金持續呈現緩慢上升趨勢，市場表現穩健。 

■辦公室：與前幾季相同，企業為吸引人才，對辦公環境及地點條件改善的需求持續帶動強勁租賃需求。由於供給仍相對有限，以大型辦公大樓為主的空置率持續下降，租金亦維持上升趨勢。 

■店鋪：訪日外國旅客人數出現下滑趨勢，入境消費成長趨緩。然而，受股市走強影響，國內高資產族群消費仍維持活絡。精品品牌商圈路面店等高能見度物件的租金雖持續上漲，但漲幅已有放緩跡象。 

　綜上所述，租賃市場各資產類別整體景氣大致維持良好表現，但租金上升趨勢已可見增幅放緩的現象。先前即備受關注的升息，以及建築資材與人力成本上升所造成的管理及修繕相關持有成本（含修繕費）增加等因素，其影響已逐漸更加顯現。就收益型不動產而言，未來持有成本進一步上升已難以避免，若要維持或提升實質投報率，租金漲幅必須高於持有成本增幅。然而，隨著市場前景不確定性升高，具備競爭優勢的物件與缺乏競爭力的物件之間的差異已逐漸趨於明顯。由於收益型不動產持有成本增加以及現金流惡化所衍生的資產運用諮詢案件逐漸增加。若您希望了解名下不動產的資產價值，或希望著眼未來的有效活用方式進行評估與規劃，即使目前尚未有具體方案，也歡迎隨時與我們洽詢。

Pick Up Area－城南地區（品川區、目黒區、世田谷區、大田區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　城南地區於2026年第一季的平均銷售表面投資報酬率上升0.2個百分點，平均成交表面投資報酬率上升0.3個百分點，較前一季呈現上升趨勢（價格下跌）。然而，投資報酬率仍維持於低水準，價格持續處於高檔區間。以東京都心部為中心的收益型不動產需求仍然強勁，尤其是稀缺性較高的物件，市場仍維持積極的購置意願。 

　成交件數較前一季大致維持穩健水準。此外，銷售與成交平均表面投資報酬率之間的差距仍維持在較小幅度，且自2024年以來持續呈現相同趨勢，顯示根據交易資料觀察，城南地區市場維持穩定發展。在城南地區，兼具地段、物件屬性及未來發展潛力三大要素的物件，持續受到國內外高資產族群穩健需求支撐，預期未來仍將在較為強勢的價格水準下維持穩定交易。 

　另一方面，2026年第一季在市場持續關注貨幣政策動向及追加升息預期之際，隨著最低稅負制受關注，與不動產持有、資產傳承及出售相關的諮詢需求有所增加。此外，受人事成本及建材價格持續維持高檔影響，建築成本持續攀升亦持續成為市場關注的隱憂。預期未來城南地區優質資產的需求仍將維持穩健，另一方面，投資人對物件的篩選標準將進一步趨於嚴格，未來將更加重視地段、收益性及未來資產潛力等面向進行投資決策。

Pick Up Area－城西．城北地區（杉並區、中野區、練馬區、豐島區、板橋區、北區、台東區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2026年第一季城西及城北地區投資用不動產市場方面，平均成交表面投資報酬率為5.6%（較前期上升0.3個百分點，價格下跌），平均銷售表面投資報酬率為5.4%（與前期持平）。銷售價格及成交價格於近一年間大致維持穩定，未出現明顯變動。 

　成交件數自2024年第二季高點以來呈現緩步下滑，且此趨勢於本季仍持續。研判除了新供給減少之外，由於出售所需較長時間的物件持續增加，整體市場成交件數正逐步縮減。 

　利率上升亦對不動產市場造成顯著影響。對於仰賴金融機構融資進行不動產投資的族群而言，受現金流惡化等因素影響，進一步投入新的不動產投資將變得更加困難；另一方面，資金充裕的投資人則仍持續維持對不動產市場的投資意願。 此外，就有意出售不動產者而言，由於今年4月1日通過的2026年度稅制改革規定，針對高額資本利得加強課稅的最低稅負制將自明年1月1日起適用，因此市場上亦出現部分屋主為避免適用新制而趕在今年內完成出售的現象 不動產市場中，積極追求投資機會的投資人與優先規避風險的投資人，其投資態度已呈現明顯分化。在此環境下，持續掌握市場變化趨勢，並依據自身投資目的制定合適策略，且貫徹執行相關投資方針，將成為重要關鍵。鑑於不動產相關稅制持續變動，為掌握最新市場及稅務資訊，建議可先諮詢不動產專業人士的意見，作為未來規劃的參考。

Pick Up Area－城東地區（江東區、墨田區、荒川區、江戶川區、葛飾區、足立區）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　2026年第一季城東地區投資用不動產市場，平均成交表面投資報酬率為5.9%（較前期增加0.1個百分點），平均銷售表面投資報酬率為5.6%（較前期下降0.1個百分點）。儘管成交表面投資報酬率與銷售表面投資報酬率之間仍存在一定程度的落差，但差距相對有限，顯示目前市場供需結構及整體市場環境尚未發生顯著變化。此外，成交件數雖自2025年第三季起呈下降趨勢，但仍維持在一定水準，整體市場表現大致穩定。 

　另一方面，投資人對物件的篩選標準趨於嚴格，投資決策已不再僅以投資報酬率為依據，而是綜合考量租金水準、出租率、修繕履歷及未來收益性等因素後進行判斷。此情況主要受到升息環境持續推升資金調達成本，以及建築成本居高不下等因素影響。 

　即使在此市場環境下，鄰近車站、屋齡較新或位於再開發區域內等具備穩定租賃需求與未來成長潛力的物件，即使處於較低投資報酬率區間，仍有不少案例能在相對短期內順利成交。另一方面，屋齡較高、缺乏區位優勢，或開價與市場行情落差較大的物件，其市場詢問度相對有限，銷售週期有逐漸拉長的趨勢。 

　整體而言，市場雖維持穩定的交易環境，但個別物件因競爭力不同而產生的評價差距已較以往更加明顯，投資人選擇投資標的的標準也日趨嚴格。預期未來城東地區的投資用不動產市場仍將維持穩健發展，惟仍需密切關注利率走勢及建築成本變化等外部環境因素，而具備合理價格設定及穩定收益性的物件，預計將持續受到投資人青睞。 　　

Pick Up Area－横濱．川崎地區（横濱市、川崎市）－

◆每季度平均成交收益率、平均賣出收益率和成交數量的變化

◆周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

　橫濱・川崎地區2026年第一季成交及開價投資報酬率平均值雙雙上升（價格則下跌）。此前雖整體維持平穩，仍呈現緩步下滑走勢，並於前期降至統計開始以來最低水準，但本季已轉為回升。尤其成交投資報酬率上升0.4個百分點，達到7%區間。然而，就成交件數而言，雖然前期為近兩年來最低水準，但本期已再度回升。整體市場持續維持活躍態勢。與其他區域相比，本區域的交易件數仍相對較多，但相較於東京都心地區單價較低，且可望獲得較高投報率，因此被視為較易進行投資的區域。 

　儘管2026年春季因石化原料價格飆升（Naphtha Shock）所引發的原物料價格急升已大致趨於平穩，但建築成本仍持續顯著上升，依區域及區位條件而異，部分開發業者已面臨難以推進開發計畫之情形。由於新建開發案推動難度提高，屋齡較新且維護狀況良好的既有建物，其價格相對容易維持強勢。 

　此外，隨著利率上升，投資人所期待的收益率亦逐漸提高，因此對於租金無法提升的不動產，未來恐將面臨較不易獲得投資人青睞的疑慮。因此，依據車站距離、周邊環境等立地條件所產生的市場兩極化現象，預期將進一步加劇。

Market Overview

◆5區域合計的平均成交表面投報率、平均賣出表面投報率和成交數量趨勢

◆區域劃分的成交件數變化

◆區域平均成交面收益率走勢

◆按地區分類的平均銷售表收益率變化

　2026年第1季投資用不動產市場的平均收益率水準大致維持穩定，整體市場仍維持穩健發展。另一方面，成交件數因區域不同而有所差異，反映出投資人對投資標的選擇趨於審慎，物件篩選傾向進一步加深。尤其是位於都心地區及熱門住宅區、具高度稀缺性的物件，以及可望維持穩定租賃需求的物件，仍持續受到市場熱烈追捧；另一方面，對於收益性或區位條件存在課題的物件，則可見銷售期間拉長等情況，顯示市場兩極化趨勢持續加劇。 

　此外，外部環境方面，受日本銀行貨幣政策及追加升息預期影響，利率上升壓力持續存在；同時，建築資材價格及人工成本居高不下，推升建築成本，並持續對整體不動產市場帶來影響。 此外，隨著市場對預計於2027年1月起實施之最低稅負制度的關注升溫，與資產繼承及不動產出售相關的諮詢需求亦呈增加趨勢。在此環境下，市場參與者除表面投資報酬率外，亦更加重視包括實質收益性、未來租金成長空間，以及持有成本增加風險等因素在內的綜合投資判斷。預期未來對於區位條件良好且具高度競爭力的物件，市場需求仍將維持穩健。 

　三井不動產Realty解決方案事業本部將憑藉精準掌握市場環境變化的資訊與提案能力，貼近每位客戶的資產運用方針，提供從出售、購入、有效活用到資產傳承等廣泛且完善的解決方案。如對投資用不動產有任何相關需求，歡迎隨時與本公司聯繫洽詢。