PROPERTY MARKET TRENDS｜2020年第4季度

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2020年第4季度
針對即使長期處於新冠疫情之下，根據範疇仍不斷創造上升局勢的房地產市場進行報告。
 

PROPERTY MARKET TRENDS｜2020年第4季度

在新冠疫情的影響仍然存在的情況下，大環境被需求空前增長的物流市場和處於復甦趨勢的住房市場所引領著。

與股票市場一樣，日本的房地產市場也流入來自海外的強勁資金。在2020年的全球各城市投資金額中，東京排名第三（227億美元），緊追排名第一的巴黎（231億美元）。

ＴＥＸＴ：IB總研株式會社　藤浪容子
株式會社工業市場研究所　川名透

J-REIT（日本房地產投資信託）

到2020年底，這一數字有所增加，運用資產餘額達到了20萬億日元。

在嚴峻的範疇內進行摸索的重組措施

截至2020年12月底，東證REIT指數為1,783.90點，較9月上升57.24點，REIT總市值為143,974億日元，較9月份增加7,389億日元。東證REIT指數自6月以來一直停滯在1,700點左右，但在年底時與股市行情一起上漲，該指數達到了3月的新冠疫情衝擊後的最高點。REIT整體運用資產餘額為202,862億日元，較9月底增加3,189億日元，在市場成立的19年後，實現了20萬億日元。

在第4季度（10月至12月），REIT市場繼續受到新冠疫情的影響，根據房地產的用途呈現截然不同的狀況。關於物流設施REIT，在堅挺的投資行情和租賃環境下，相繼增加資本，積極地收購房地產。關於住宅REIT，雖然人口從東京市中心流向郊區，東京市中心的入住率一直在下降，但在堅挺的交易市場下，確保銷售收益的動向越來越廣泛。關於飯店REIT，在11月以後傳染人數再次擴大以及暫停Go To Travel活動的嚴峻環境下，飯店的持續營運變得困難，從而導致不斷有飯店營運方變更事例的增加。

至於商業設施REIT，雖然郊區設施的銷售額依舊堅挺，但餐館等的城市設施，因應對租金減免而收入暫時減少。關於辦公室REIT，在由於企業業績惡化和遠距工作的發展而導致入住率明顯下降的情況下，傾向於朝位置、年限、設備、環境等方面品質更高的房地產進行置換。關於複合型REIT，雖然收購飯店和商業設施的趨勢變弱，但以住宅和物流設施為中心的高防禦性資產組合的動向不斷展現。

辦公室

著眼於數年後將出現的新建築竣工潮，所需要的市場戰略。

顯著化的新冠疫情和工作方式的變革等的影響

從過去三個月的"東京商業區（市中心5區）"的大規模辦公室空屋率來看，10月為3.93%，11月為4.33%，12月為4.49%，連續11個月上升，平均租金（12月為21,999日元/坪）比上個月下降1.01%（207日元/坪），已連續下降5個月。

由於12月份的解約較少，同時有小規模的契約簽訂，因此整個東京商業區的空屋面積只增加了約1萬2千坪，但由於新大樓竣工等時會剩餘一些招租面積，因此下降的趨勢仍在持續。1月期間，許多新大樓在高入住率下竣工，但現有大樓存在著開始進行大型空房的招租，以及伴隨辦公室合併等而出現解約的情況。

從2020年10月至12月期間的各區情況來看，千代田區的空屋率從2.67%上升至3.23%，平均租金從每坪23,892日元下降至每坪23,622日元。中央區的空屋率從3.73％上升至4.13％、平均租金從每坪20,184日元下降至每坪19,723日元。港區的空屋率從4.84％上升至5.79％，平均租金從每坪22,806日元下降至每坪22,316日元。新宿區的空屋率從4.12％上升至4.17％，平均租金從每坪20,151日元下降至每坪19,943日元。

澀谷區的空屋率從5.14％上升至5.34％，平均租金從每坪24,635日元下降至每坪23,816日元。從2020年1月到2020年12月，各區的空屋面積分別增加了：千代田區47,187坪，中央區40,251坪，港區100,543坪，新宿區25,048坪，澀谷區21,257坪，合計約為23萬坪。

從“有空屋的大樓比例”來看，東京商業區整體為34.04%（去年同期14.89%），千代田區為32.91%（去年同期15.35%），中央區為26.48%（去年同期10.44%），港區為38.76%（去年同期16.93%），新宿區為33.13%（去年同期16.01%），澀谷區為41.69%（去年同期17.26%），完全入住的大樓比例較低，大約有三分之一的大樓存在著閒置面積。

從地方市場來看，2020年10月至12月的空屋率，札幌從2.38%上升至2.66%，仙台從5.10%上升至5.51%，橫濱從3.76%上升至3.85%，名古屋從3.39%上升至3.80%，大阪從3.14%上升至3.44%，福岡從3.40%上升至3.87%，雖然各個地區的空屋率都有略微上升，但與東京都相比，受到新冠疫情的影響相對較小。在平均每坪的租金方面，札幌從9,430日元上升至9,468日元，仙台從9,337日元下降至9,316日元，橫濱從12,249日元上升至12,271日元，名古屋從11,836日元下降至11,819日元，大阪從11,928日元下降至11,925日元，福岡從11,028日元上升至11,086日元，札幌、橫濱和福岡上升，仙台、名古屋和大阪下降，但波動範圍很小。

由於新冠病毒傳染的拡大，在各地區都可見遠距工作、總部功能的地方轉移和分散等工作方式改革的影響，使得東京市中心的市場外流，與此相對的地方市場接收此部分的流出市場，形成了鮮明對比。
在東京市中心，由於遠距工作比例增加，特別是在日益推進ICT的大公司中，不再使用的辦公室樓層面積正在增加。最近出現了一些大企業通過出售自己的公司大樓、出租不再使用的部分，來精簡辦公空間。

許多企業趁著會計年度結束的3月份申請解約，同時也由於2020年夏季後申請了解約的企業將會搬遷，因此未來東京市中心空屋率的上升將是不可避免的。儘管在這種情況下，東京市中心仍有許多計劃新建的大型辦公樓。根據CBRE最近發佈的文件中，預計2023年將新投入建造建築面積在2,000坪以上的大型建築15棟、約68萬坪的辦公空間。

至今為止，此級別（大型）每年供應40萬坪就被認為是“很多了”，在預計工人數量今後將繼續減少的情況下，東京市中心的辦公樓市場將面臨一個重大轉折點，將需持續採取措施來增加需求。

飯店

在新冠疫情中有所進展的豪華飯店計劃。

入境需求是後疫情的催化劑

根據日本觀光廳的數據，在2020年10月至12月期間的合計住宿天數，10月為3,241萬晚（去年同期相比下降35.2%），11月為3,450萬晚（同比下降30.5%），12月為2,924萬晚（同比下降37.9%），共計為9,615萬晚。2020年秋季雖然受到新冠疫情的影響，但GoTo Travel活動使國內住宿天數有所恢復（4月至6月3,142萬晚→7月至9月7,327萬晚），但恢復的水準尚不足。從客房入住情況來看，10月為42.8%，11月為46.2%，因新冠疫情的傳染再次擴大，12月入住率顯著惡化，僅有38.5%。

外國人的合計住宿天數在2020年4月至6月為51萬晚，7月至9月為66萬晚，10月至12月為127萬晚，雖然商務客戶的數量有所增加，但與之前相比，數字本身的下降情況仍很明顯並且此狀態仍在持續。
根據Ohta Publications統計，2020年9月，主要地區的客房入住率為所有城市平均43.0%（較上月增加7.4pt），按地區劃分來看，札幌為53.3%，東京為21.8%，大阪為40.0%，沖繩為28.3%，各地區4月至5月的入住率均脫離10%的區間，呈恢復態勢，但東京和沖繩的復甦速度較其他地區慢。　

2020年夏天，作為復甦低迷行業的措施，而推出了GoTo Travel等活動，非常能讓人感受到了行業復甦的跡象。然而，隨著11月後傳染的再次擴大，所有GoTo Travel活動在2021年1月被暫停，旅客人數大幅下降，此一情況預計將對1月至3月這一季度產生重大影響。

2020年春季，隨著新冠疫情的擴大，主要在一些住宿主營型的商務飯店中出現了放棄飯店開發計劃的事例，但對於針對境外富裕階層的豪華飯店，包含新冠疫情出現前已在推進的計劃在內，在日本各地的開發項目仍未停滯地推進著。對於日本人來說曾較為疏遠的豪華飯店，也因為GoTo Travel等住宿活動變得為人熟知。以往從未入住的客戶能夠體驗到更高一級的服務，這可以說是GoTo活動的附帶的收獲了。無論如何，預計飯店業的復甦還需要一定的時間。疫苗等各種對策正推進著，我們正在等待能儘快擺脫新冠疫情的影響。

商業設施

GoTo活動的中斷阻礙了對復甦的嘗試。

針對居家生活的需求見漲

根據日本購物中心協會的數據，現有購物中心的銷售額（整體）為2020年10月4,744億1,367萬日元（去年同比-2.4%），11月為4,989億8,686萬日元（同比-11.3%），12月為5,719億1,825萬日元（同比-14.4%）。由於出現了GoTo活動、禮品商品券等刺激消費的措施，11月的表現相對良好，但在12月由於全日本傳染新型冠狀病毒的人數增加，人們傾向於不去大商圈的大型購物中心、綜合型時尚商場，因此客戶數量有所下降。之後，GoTo活動也被暫停，遊客和返鄉旅客減少，此影響波及年末銷售旺季，商務設施繼續陷於困境之中。
從2021年1月起，由於再次進入了緊急事態宣言的狀態，預計顧客數量將進一步下降，因此很難預測市場復甦的下一步措施。

從最近的2020年12月各行業動向中來看，隨著減少不必要外出的傾向增強，居家期間的需求也相應增加，比如聖誕節蛋糕、小吃拼盤和年菜等“可訂購食品”銷量表現良好。在服裝方面，家居服和內衣等表現良好，但與此同時，外套類的銷量十分慘淡。由於傳染的擴大，人們越來越傾向於減少不必要的宴會和尾牙，餐飲業的銷售繼續陷於困境之中。

在銷售旺季的年底年初，政府呼籲減少不必要的外出等，在新冠疫情的傳染沒有得到控制的情況下，該協會公佈2020年全國關閉的購物中心家數（42家），超過了開業的購物中心家數（40家），導致購物中心的總家數繼2019年之後連續兩年減少。特別是，越是東京市中心的購物中心，受到新冠疫情的影響越大。位於大城市之外、以生活必需品為主的商場表現相對堅挺，與之相比位於大城市交通樞紐地帶的大型購物中心則普遍陷入困境。

在2020年開業的40家購物中心中，隨著近年來的趨勢，有減少服裝等銷售，而增加餐飲業的傾向，但餐飲業受到疫情的影響比商品銷售要大，因此相關承租方很難維持經營。即使在這種環境下，承租方也以藉由創造話題來刺激商品銷售，如“〇〇地區首家店鋪”等，因此戰略持續發揮作用。

作為經營戰略，本希望藉由推動購物中心的發展來確保固定的租金收入，但因客戶數量減少而導致租金收入不可避免地下降，除此之外主要承租方的經營業績也預計會發生下滑。必須儘快採取新的措施以幫助市場復甦，同時密切關注新冠疫情對策的進展。

物流設施

強勁的新需求正穩定地消化大量的供應。

全日本性持續高運轉的物流市場

2020年首都圈大型多租戶型物流設施（LMT）的空屋率：第二季度為0.6%，第三季度為0.5%，第四季度為0.5%（保持不變）。在第四季度，總共6棟的新供應設施都已全在使用中，其中3棟由物流公司整棟租用，此高運轉的營運情況依然持續中。
實際租金為第二季度:坪@4,390日元，第三季度:坪@4,420日元，第四季度:坪@4,460日元。不僅現有設施的空屋極少，而且需求過剩的情況一直持續著，即使出現新供應的房間，租賃契約也是在完工前就簽訂完成，同時租金也持續上漲。

關於第四季度的各區域空屋率和實際租金，東京灣地區為0.0%（同比-1.6pt），每坪7,380日元（同比＋2.1%）；外環道地區為0.3%（同比-0.4pt），每坪5,180日元（同比＋1.2%）；國道16號地區為0.0%（同比-0.1pt），每坪4,420日元（同比＋0.9%）；圈央道地區為0.9%（同比持平），每坪3,550日元（同比＋1.7%），其中灣區和國道16號地區為沒有空屋。

從需求趨勢上來看，增設據點、擴大銷售面積，以及優化線上購物等多種對策，而我們可看出簽訂了以大型電子商務公司為中心的大單契約也不少。此外，交通和就業環境優越的地理位置也是推動租金增長的因素。
到2021年，物流市場將繼續保持需求過剩的傾向，整個首都圈計劃將有約64萬坪的大量供應，因此，不可避免的會出現基於地理位置和規格的競爭力差異，但預計需求仍將繼續穩定保持，現在的景氣狀態將持續下去。

近畿圈的空屋率在第二季度為4.8%，第三季度為4.0%，第四季度為3.7%，實際租金在第二季度為每坪3,930日元，第三季度為每坪3,970日元，第四季度為每坪4,020日元；中部圈的空屋率在第二季度為7.3%，第三季度為6.7%，第四季度為10.3%，實際租金從第一季度到第四季度沒有變化，為每坪3,590日元。
近畿圈和中部圈，與首都圈一樣，市場受到電子商務等的旺盛需求的推動，儘管空屋率高於首都圈，但需求過剩的趨勢沒有改變。此外，在札幌市和仙台市等也可以看到呈現潛在的需求。
總體而言，目前的空屋率仍然處於非常低的水準，但預計隨著設施老化將會出現搬遷的需求，因此對於今後的動向可以更積極地期待。

住宅市場

供應量雖較前年度大幅下降，但新建公寓每坪單價卻有所上升。

由於生活方式的改變，市場狀況呈現改善

根據房地產經濟研究所的數據，2020年10月至12月，首都圈的供應量為13,510套（較去年同比+15.5%），近畿圈為6,130套（同比+2.3%）。首都圈的平均簽約率為63.6%，近畿圈為72.1%。
雖然由於該研究所的銷售數據在12月進行調整而顯示出較高的供應量，但從下半年的整體供應量可觀察出復甦的趨勢。2020年1月至12月，首都圈的供應量為27,228套（較去年同比-12.8%），平均價格為6,083萬日元（同比+1.7%），平均面積為65.7㎡（同比-3.3%），每坪平均單價為305.7萬日元（同比+5.2%），首月簽約率為66.0%（同比+3.4pt）。

從各地區的“供應數量/平均價格/平均面積/平均每坪單價（較去年同比）”來看，東京都區部為10,911套/7,712萬日元/61.6㎡/413.5萬日元（+11.4%），東京都市部為3,242套/5,460萬日元/67.8㎡/266.1萬日元（+1.5%），神奈川縣為5,586套/5,436萬日元/66.4㎡/270.4萬日元（+7.9%），埼玉縣為3,367套/4,565萬日元/68.4㎡/220.5萬日元（+4.2%），千葉縣為4,122套/4,377萬日元/71.6㎡/201.9萬日元（+1.0%），在首都圈中，雖都區部和神奈川縣的單價漲幅均為超過5%的高水準，但整體價格的漲幅受到了抑制。

同樣地，在近畿圈，供應量為15,195套（較去年同比－15.8%），平均價格為4,181萬日元（同比＋8.1%），平均面積為60.5㎡（同比＋6.4%），每坪平均單價為228.4萬日元（同比＋1.6%），首月簽約率為71.7%（同比-2.4pt）。 分地區來看，大阪市內為5,915套/4,130萬日元/48.6㎡/280.6萬日元（＋5.5％）；大阪府下轄市為3,173套/4,474萬日元/72.1㎡/204.9萬日元（＋8.4％）；神戶市內為1,436套/3,842萬日元/59.3㎡/213.8萬日元（±0.0％）。在近畿圈的主要地區，供應量呈下降趨勢，但價格卻上升了7%到10%。

根據東日本房地產流通機構的數據，從2020年10月到12月，首都圈二手公寓的成交數量為
10月3,686套（較去年同比＋31.2%）→11月3,620套（同比＋14.0%）→12月2,533套（同比－9.9%），每坪成交單價為10月184.93萬日元（同比＋4.8%）→11月的187.677萬日元（同比＋3.4%）→12月189.85萬日元（同比＋4.8%）。由於過去幾年新公寓價格的上漲和供應量的減少，選擇購買二手公寓的人增加，因此導致成交數量增長，在旺盛需求的影響下，成交價格也呈上升趨勢。

此外，東京都區部的出租公寓的租金也約從三年前開始上漲，目前的市場價格在每坪12,000日元左右，10坪面積的每月租金市場價格為12萬日元，家庭型的每月租金在20萬日元到30萬日元之間的商品，也維持高租住率。
由於防止新冠疫情傳染所採取的措施，在2020年上半年銷售活動減少，我們可以看到分售（新房和二手房）和租賃市場都略有降溫，但住宅市場在夏季後呈恢復狀態。雖然新的分售公寓的供應量還沒有恢復，但東京市中心的超高價房屋和郊區的家庭型房屋出現了持續順利銷售的情況。也由於遠距工作的推廣等因素，希望能在家中舒適生活的人數增加，市場情況也在朝著改善的方向發展。

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