投資用房地產市場報告 | 第四季度 2021年1月～3月的趨勢

卷首语

感謝您長久以來對本公司的特別關照。
三井房地產Realty對於持有房地產情況各異的客戶所抱持的擔憂和顧慮，始終堅持從“價值最大化”客戶的寶貴資產的角度出發，提供詳細且周到的諮詢服務，不僅提供商業用途和投資用房地產的買賣仲介服務，也包括有效利用了房地產的繼承措施和稅務措施，以及持有資產的有效利用等服務，在廣泛的領域中為客戶提供協助。

在此情況下，我們編寫了 "投資用房地產市場報告"，作為客戶了解所持房地產情況的參考文件。投資用房地產市場容易受到經濟趨勢等外部因素的影響，因此需要從一個客觀的觀點來對其現狀進行了解。希望這份文件能對各位資產的形成戰略，略盡綿薄之力。

敝公司將繼續以我們積累的專業知識、經驗和客戶的信任為動力，繼續為多樣的需求提供"一對一"的服務支援，並致力於提供從方案、執行到售後服務的長期支援，以做到令客戶滿意。
如果您對本文件有任何感想或建議，或者希望諮詢房地產的相關事宜，請隨時透過以下方式與我們聯繫。
今後也請多多關照。
 

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我們三井房地產Realty株式會社的諮詢銷售部，編寫了 "投資用房地產市場報告"，以幫助我們的客戶衡量中長期資產的形成。我們藉由在本公司的網頁上發佈出售房屋的資訊、各種諮詢服務和專家專欄，以提供對客戶有用的資訊，還請充分利用這些資訊。

數據計算對象地區

• 都心地區：港區 | 千代田區 | 中央區 | 澀谷區 | 新宿區 | 文京區
• 城南地區：品川區 | 目黒 | 世田谷區 | 大田區
• 城西．城北地區：杉並區 | 中野區 | 練馬 | 豐島區 | 板橋區 | 北區 | 台東區
• 城東地區：江東區 | 墨田區 | 荒川區 | 江戶川區 | 葛飾區 | 足立區
• 横濱．川崎地區：横濱市 | 川崎市

各內容的說明

• Pick Up Area：該圖顯示了各地區投資用房地產的平均成交表面投資回報率、平均出售表面投資回報率和成交量的變化情況。
  您在此可以可以查看到周邊地區的實際價格變化情況、出售中房地產以及成交案例的詳細情況。
   
• Market Overview ：作為各區域的總結，您可以查查看從過去到本季度的趨勢。
  還可按地區比較平均成交表面投資報酬率、平均出售表面投資報酬率、成交量的變化。

【數據來源】摘自三井房地產Realty網絡的出售、成交資訊資料庫（整棟住宅公寓、整棟大樓、公寓）。
・成交量、平均成交表面投資報酬率・・・・季度（3個月）成交量及其平均表面投資報酬率（包含預想值）
・平均出售表面投資回報率・・・・成交房屋的出售時表面投資回報率的季度平均
*各圖表變化為以2012年第1季度為「100」的指數變化。
（平均成交表面投資報酬率是以2012年第1季度的平均出售表面投資報酬率為「100」的指數變化）
【注意事項】由於會透過追加新獲取的資料等隨時對舊資料進行更新維護，所以數字可能出現變動。

都心地区

◆ 各季度 平均成交表面投資報酬率、平均出售表面投資報酬率、成交量的變化

◆ 周邊投資用二手房地產 仲介流通交易動向

2020會計年度第四季度的交易量恢復到新冠疫情之前的往年水準。在投資回報率方面，平均出售表面投資回報率與上一季度持平，但平均成交表面投資回報率與上一季度相比下降了5.5pt（價格為上漲），低於平均出售表面投資回報率，結果顯示目前東京市中心的市場情況強勁。表現良好的要因是購買需求的增加。資金充裕的基金和REIT、待售房地產短缺的房地產公司、希望通過投資用房地產來彌補主營業務不景氣的一般企業、以及受益於高股價的富裕階層等，各種參與者都在進一步抬高購買的積極度。

此外，為應對繼承的資產家的購買需求，總是有一定數量的，這些多樣化且抱有積極性的買家優先考慮優越的地理位置和房屋規模，因此購買低投資回報率的房屋的情況增加，積極地推動著市場。另一方面，那些認為市場強勁是出售的好時機的房地產所有者的出售數量，也在增加。東京市中心的房地產需求預計在今後也將保持強勁，“賣方市場”預計將繼續存在，今後優質房屋可能將以“更高的價格”成交。然而，有許多不確定因素可能使目前的“強勁市場”變成短期的，如第3次緊急事態宣言的影響、今後新冠疫情導致的經濟狀況惡化等。我們仍需要繼續關注新冠疫情所帶來的各種經濟影響和市場的變化。

城南地區

◆ 各季度 平均成交表面投資報酬率、平均出售表面投資報酬率、成交量的變化

◆ 周邊投資用房地產仲介流通交易動向

在2020會計年度第四季度，該地區的平均成交表面投資回報率為77（較上一季度下降1.8pt），平均出售表面投資回報率為70（較上一季度下降8.9pt），均有所下降（價格為上漲）。平均出售表面投資回報率處於2012年調查開始以來的最低水準。

雖然其他地區成交量超過了去年同期（2019會計年度第四季度），但該地區的成交量均低於去年同期和上一季度（2020會計年度第三季度）的成交量。這可能部分是由於平均出售投資回報率比上一季度大幅下降了8.9pt（價格為上漲），從而擴大了與潛在買家的預期投資回報率之間的差距，使得賣家和買家難以相稱。

在這一地區，自2015年以來，平均出售表面投資回報率一直穩定在70％左右，但由於預計今後的需求也將繼續保持強勁，因此供應給市場的出售房屋的數量和出售表面投資回報率的水準將影響成交量。我們需繼續關注待售房屋的供應趨勢。

城西．城北地區

◆ 周邊投資用二手房地產仲介流通交易動向

2020會計年度第四季度，城西和城北地區的成交量幾乎與上季度持平（略有增加），達成了連續三個季度的增長。與上一季度相比，平均成交表面投資回報率下降了7.4pt（價格為上漲），但平均出售表面投資回報率上升了3.5pt（價格為下跌），縮小了成交投資回報率和出售投資回報率的差距。去年4月宣佈緊急事態宣言時，大多數房地產公司採取了觀望的態度，沒有購買房地產，但即使在新冠疫情下，居住用投資房地產受到了房地產市場強勁的影響，轉變成積極的購買態度使得成交價上漲，成交量上升。

然而，對於店鋪和辦公室等商業用途的投資房地產，由於第三次緊急事態宣言的影響，以及變異新冠病毒的傳染擴大，租戶遷出和要求降低租金的風險變高，由此預測房地產公司和一般房地產投資者會降低購買想法。對於商業用投資房地產，需要繼續關注租賃市場情況以及交易動向。

城東地區

◆ 各季度 平均成交表面投資報酬率、平均出售表面投資報酬率、成交量的變化

◆ 各季度 平均成交表面投資報酬率、平均出售表面投資報酬率、成交量的變化

在2020會計年度第四季度，城東地區受第二次緊急事態宣言的影響較小，表現出與往年同樣的活躍，成交量超過了去年同期。即使發生了新冠疫情，城東地區的房地產市場也沒有出現任何較大混亂，預計將保持良好狀態。
平均出售表面投資回報率為73（與上一季度相比下降5.6pt），是自2012年調查開始以來的最低水準，雖然出售價格在上漲，但平均成交表面投資回報率為84（與上一季度相比上漲2.0pt），結果顯示賣家和買家的價格觀點差距不斷擴大。

儘管居住用房屋不易受到新冠疫情的影響，仍有著很強的需求，但商鋪和辦公室等一部分商業用投資房地產出現租戶要求降低租金和新租金的下降等情況，這可能會降低廣大投資者的購買想法。傳染性更強的變異病毒的出現和第三次緊急事態宣言的影響等，我們需繼續關注這些因素將會對房地產市場帶來怎樣的影響。

横濱．川崎地區

◆ 周邊投資用房地產 仲介流通交易動向

2020會計年度第四季度橫濱和川崎地區的成交量較上一季度和去年同期有了小幅上漲，繼續保持第二季度以來的高水準。
即使從表面投資回報率來看，成交和出售的平均值較上一季度略有下降（價格為上升），與實體經濟的不確定性相反，投資用房地產市場呈現蓬勃發展的狀態。
然而，與上一季度相同，對於郊區、距離車站較遠的地段和老舊建築等一般條件較差的房屋，為了儘快成交而進行價格談判的結果，出現了部分“投資回報率超過10%”的交易，因此，該地區兩極分化的趨勢更加明顯。
在市場的供需平衡方面，與股票價格走勢及其相似，藉由“投資資金的活躍流入”，使得購買需求非常強烈，但出售的房屋數量卻沒有增加。雖然擔心入住率和租金水準的下降，但也可看出房地產持有方“想對未來走向再多觀察一段時間”的心理，不容忽視的是，這種供需的不相稱影響了成交量和投資回報率趨勢。

在第三次的緊急事態宣言下，市場在新會計年度初如何發展，包含實體經濟的情況、股票價格和金融趨勢在內，都需要我們進一步關注。
 

，新财年的市场动向如何，我们必须时刻关注包括实体经济的形势、股票价格和金融趋势在内的整体经济走向。

整體概括

◆ 各地區的平均成交表面投資報酬率 變化

整体概括

◆ 各地區的平均成交表面投資報酬率 變化

◆  各地區的平均出售表面投資報酬率 變化

本季度的交易量與上一季度相比略有下降。按地區劃分，城東區增加，城西、城北、橫濱和川崎地區略有增加，東京市中心和城南地區數量較上一季度有所下降。

關於平均成交表面投資回報率，東京市中心、城南、城西、城北、橫濱和川崎地區下降（價格為上升），而城東地區上升（價格為下降）。上一季度，東京市中心地區的實力受到矚目，但本季度由於成交表面投資回報率低於出售表面投資回報率，形成了賣方主導的市場，呈現出比上一季度更加活躍的狀態。此外，在平均出售表面投資收益率方面，城西、城北地區上升，東京市中心持平，但其他3個區域下降，整體上賣方主導的市場仍繼續存在。

自去年春天宣佈緊急事態宣言以來已經1年過去了，但對位於東京市中心地區房屋的交易和高價位房屋等的需求旺盛，投資用房地產市場仍繼續保持強勁。然而，如價格低的剛性需求住宅等價格呈下降趨勢等，對於部分居住用房地產，新冠疫情對經濟活動的影響不容忽視。