PROPERTY MARKET TRENDS｜2021年第2季度

Property Market Trends 2021年第2季度

・住宅市場：在二手市場過熱的同時，新房市場也呈現出良好的勢頭
・辦公大樓市場：市中心和地方空置率長期持續上升
・飯店市場：高級別相繼開業，國內游需求回暖

隨着新型冠狀病毒的長期影響，日經平均股價回升到3萬日元，景氣動向指數（先行指數）大幅增長等復甦跡象也出現。

TEXT：常春藤總研株式會社藤浪容子，株式會社工業市場研究所川名透

住宅市場

在首都地區，新建和二手公寓銷售穩定。
面向遠距辦公的產品正在成為主要暢銷產品。

■首都圈新建的公寓

・9月份的平均銷售價格，面積和單價為6,584萬日元，66.57平方米，326.9萬日元/坪，月末庫存量為5,614套，供應數量與去年同月相比為-6.7%，但已恢復到2000套左右，首月簽約率也保持在70%±3%左右。

■近畿地區的新建公寓

・9月份的平均售價，面積和單價分別為4,757萬日元，62.34平方米和252.2萬日元/坪。因供給戶數微減，成約率也稍降而顯得有些低調。

■首都圈的二手公寓

・9月份成交3176套（同比-4.6%），成交物件平均樓齡22.83年，平均價格和單價為3985萬日元（同比+5.6%）和62.13萬日元/坪（同比+4.9%）。雖然價格和單價都有所上升，但成交套數，新登記套數和庫存套數都呈下降趨勢，儘管需求很大，但由於市場價格上漲，我們可以感受到人們對購買的控制和缺貨的感覺。

■市場情況總結

・2020年上半年的銷售疲軟在當年秋季有所恢復，新建公寓的平均價格持續著超過6584萬日元（2021年9月在首都地區）的氣勢。
・無論是新建的還是二手的公寓，都是從最重視生活便利性的面積壓縮型，向便於遠程辦公等的“稍微寬敞一點就能獲得工作空間的公寓”轉變，隨着近郊地區價格較低的寬敞房源的供應，即使離車站有一些距離，也會有成約的情況。

辦公室

從遠距辦公加速回歸辦公室辦公； 大型建築和中小型建築為取得租戶競爭日趨激烈。

■“東京商務區（市中心5區）”的大規模辦公室 ・截至9月，空置率為6.43%，連續19個月上升至+3.00pt.。

・平均租金從7月21 045日元到9月20 858日元，連續14個月下跌，與去年同月相比 -8.25%。

■各地方主要城市9月空置率

・札幌2.89%，環比-0.18pt.（略有回升）
・“仙台”6.51%，同比-0.17pt.（略有恢復）
・橫濱4.38%，+0.17pt.（惡化）
・名古屋4.92%，+0.74pt.（惡化）
・“大阪”4.33%，同+0.06pt.（惡化）
・福岡4.55%，同比+0.02pt.（持平）

■中小型辦公大樓
・為了解決新冠病毒影響業態縮小導致空置增加的問題，附近的中小樓宇一起改造成中大型建築物的事例，位於大馬路一步之遙的築齡50年以上的建築
私人擁有的中小建築密集區備受矚目。
・預計未來，“高租金的大型優質建築”的供應將會增加，這些建築的空調設施將通過再開發和改建而得到改善，設計安全可靠，能夠滿足包括遠距辦公在內的各種工作模式，而“舊的中小型建築”的經營環境將會變得更加困難，因為這些建築無法轉移到重建，必須降低租金。

■未來市場預測
・可以推測，以2021年10月1日解除緊急事態宣言為契機，市場趨勢將會有較大的變動。
・根據對遠距辦公環境的調查，“雖然認為遠距辦公是今後的工作方式之一，但無論是工作方還是經營方，都真心想去上班（或者繼續遠程辦公會帶來很多不便）”這樣的意向很明顯。
・雖然有NTT集團這樣致力於加強遠距辦公和衛星辦公的公司，但主流的做法是，主要是中小企業正在重新審視遠距辦公方式（結束），並鼓勵他們去辦公室工作。
・隨着城市中心的再開發，隨着大型建築供應的增加，市場份額的提高，預計大型建築之間爭奪租戶的競爭將會加劇，對於中小建築來說，需要在這一夾縫中創造生存策略。

旅館

GoTo活動的復活，將提升預期需求； 瞄準入境需求，高級酒店相繼開業。

■觀光廳統計

・2021年8月，日本國內共有3047萬人次過夜（約為2019年8月的50%），其中外國人 為61.5萬人（約為2019年8月的7.5%）。

・按住宿類型來看，最多的商務飯店是1,131萬人入住（2019年8月 大約50%）。

■雖在新冠病毒的災難中，新開業也接連不斷

・在東京、京都、大阪、九州等地，由知名酒店品牌運營的高級酒店相繼開業。這些都是新冠病毒之前就已經規劃好的物業，雖然開業有些晚，但沒有重新考慮當初的客戶設想目標就開業了。

・Foshion：日本第一家、世界第二家酒店“Foshion Hotel京都” ・萬豪國際：“W大阪（首次進入日本）”和“Moxie京都二條”（在日本第四家）的奢華生活方式酒店 ・希爾頓：奢華品牌“ROKU KYOTO，LXR Hotels&Resorts”（誕生於京都鷹峰三山麓）

■未來趨勢預測

・雖然仍處於難以預見的復甦中，但隨着日本國內新冠病毒疫苗接種率的上升，新感染者大幅減少，政府也開始致力於重振經濟（重啟GoTo活動等）。

・有報道稱，在宣布取消前後，旅行社的住宿預訂量有所增加，即使還沒有到可以期待大量入境遊客的時期，國內旅遊的意願也有所上升，市場總體上確實處於恢復階段。

・在商務酒店市場上，在線會議和其他活動變得普遍的情況下，過去占很大一部分的商務旅行需求的恢復程度是值得關注的一點。

SC

購買機會增加，秋冬季節有望恢復； 時尚類應該儘快着手解決的對策。

■SC銷售和現狀

・2008財政年度現有SC銷售額（總銷售額）約為3926億日元（同比-11.6%），主要原因是由於新冠肺炎導致外出限制，遊客和探親遊客大幅減少，以及暑假期間消費活動減少。

・從10月份開始，隨着疫苗接種率的上升，銷售活動也將同時進行，以緩解行動限制。萬聖節，聖誕節和新年的需求將會隨着購買慾望的提高而得到改善，以及在做好預防感染措施後的人流將會得到改善。

■日本百貨店的浮雕課題

・泡沫經濟崩潰後的20年左右，商品銷售的主導權從百貨商店轉向SC和GMS（綜合超市）遷移。

・光靠百貨店本身的名氣很難賣貨，百貨店經營正在向確保有實力的租戶的房地產業轉變。

・在作為銷售主流的服裝領域，近年來，由於用戶口味的多樣化，向小批量多品種的供應轉換反應遲緩，導致大量剩餘庫存的嚴峻經營環境仍然無法擺脫。

・在充分利用區位優勢和品牌力的同時，預計將採取措施發展新的位置，包括徹底意識到商店的陳列室化（無庫存的形式），充分跟蹤需求的EC系統，以及基於高顧客忠誠度的定製專業化。

物流設施

雖然首都地區的供應增加，但近畿地區、中部地區和福岡地區的需求卻很緊張。 在需求過熱的情況下，成本環境開始受到重視。

■首都圈的狀況

・大型多租戶物流設施(LMT)的空置率在第二季度（4月至6月）達到1.5%，繼第一季度（1月至3月）之後超過1%。由於16號國道地區的大量新供應，區位和規格較弱的物業的詢價略有減弱。 ・實際租金為4470日元/坪，比第一季度每坪上漲10日元。

・總體上沒有太大的變化，這一兩年新增供應的增加加劇了競爭，定價讓人感覺較高的物業需要較長的時間來進行租賃。

■第2 Q各地情況

・近畿地區創下了2015年1Q以來的1.7%的空置率。

・雖然中部地區的空置率高達6.5%，但與上一財年相比下降了2.1pt。

・福岡地區自2019年第二季度以來的空置率為0.0%仍在繼續。

・總體而言，各區域需求過剩的情況仍在繼續。

■前景

・一項針對使用物流設施的企業的調查顯示，超過60%的公司表示“從中期來看，營商環境的前景將好轉”，82%的物流公司表示，基於對貨物量增長的預測，“物流面積將擴大”。

・除了“城市中心型物流中心”外，“緊鄰大都市區的衛星城中心”和“裝運側分揀倉庫”的需求也很高，要求的規格包括“空調”，“應急發電安裝”和“高環境性能的可持續設施”。

・使用物流設施的公司預測“建築成本”，“運輸和配送成本”和“人工成本”的成本將會上升，而“引進机械化和自動化設備”的呼聲很高，這將促進成本的進一步上升。

・選擇物流基地的時代已經到來，同時考慮到設施現代化所需的成本增加的程度，以及選址和租金之間的平衡。

JREIT

REIT的總市值達到歷史最高值； 各類別的下降趨勢也通過收益補充措施予以恢復。

■JREIT上升

・2021年6月底，東證REIT指數為2150.73pt，較3月底上升6.84%，整體REIT管理資產餘額為208374億日元，較3月增加1912億日元。

・由於疫苗接種的推進，對經濟正常化的預期，以及對美國通貨膨脹的擔憂加劇，海外投資者注意到J-REIT的延遲，投資單位價格上漲。

・由於一年半以來首次公開發行股票，REITs總市值達到175,282億日元，超過了新冠病毒爆發前2020年2月的173,879億日元的歷史最高值。

■話題

・東海道REIT投資公司（6月22日上市）是繼阪急阪神REIT投資公司和福岡REIT投資公司之後，對靜岡縣，愛知縣和三重縣的投資比率達到60%以上的地方型REIT。

・Inbesco office Jerrito投資公司被美國投資基金發起了一項旨在非上市的敵意TOB計劃，由於發起方的防禦TOB的成立，該公司避免了被收購，但在上市REITs運營困難的問題上邁出了一步。

■總結

・由於投資單位價格正常化，在物流設施和住宅之外，辦公和商業設施的品牌 由於進行了增資，多樣化的用途也增加了。

・REITs業績方面，遠程工作進展或企業整合聚合騰空辦公 在宣布緊急情況下，由於酒店和商業設施租金減免而導致房間率上升和收入下降的風險持續存在的情況下，採取了通過擴大資產規模和出售物業來補充收入的戰略。